爱华网系列专题：纵论商业街的前世今生
二、西单商业街消费人群的特征： 在位于西单北大街西侧的西西友谊商城开业之时，而位于东 侧的西单商场也顺应市场发展的规律，准备在“十一”之后，进 行整体装修改造，整个项目耗资6000余万元。改造之后，商场将 进行重新定位，突出以青春、时尚、休闲、品位的经营风格。这 与中友和西西友谊商城都与很多类似之处，由此可见，西单商业 街的一场新的“商战”竞争即将展开。 其实，西单商业街这样大规模的动作的根本原因在于西单商 业街消费人群的变化。我们曾经在2003年6月做过西单商业街和 燕莎Outlets的消费人群对比分析。 2、收入水平 西单的消费人群中家庭月收入在6000-10000元和10000以上的人群都低于10%，而燕莎Outlets的同类型人群则接 近20%。所以，消费者的收入水平存在较大的差异。 3、私人汽车对购物的影响 到西单消费的人群中，有私人汽车的比例不足20%，而燕莎Outlets的同类型人群则超过50%。而有汽车的人群 的机动能力显著增强。而西单商业街则由于停车困难、城内交通拥挤等原因，而排斥了部分有车族来西单消费。 4、购买能力不同 正是因为西单的交通、停车等问题，屏蔽掉一些高端客户，因此，两地的人均消费金额存在较的大差异。西单 的个人平均消费为260元，燕莎Outlets的人均消费达到590元，是西单的两倍。 5、商圈不同 在西单商圈的消费者，工作或居住在距离西单10公里范围内的消费者约占全体消费者的70%以上。而燕莎 Outlets的消费者中，工作或居住在距离Outlets 10公里范围内的消费者约占全体消费者的50%左右。所以，西 单的商圈半径也较燕莎Outlets小了许多。 为什么把西单和燕莎Outlets进行对比呢？这需要从北京的商业整体趋势的层面上略加阐述。北京目前正经历着 一个住宅向郊区迁移、私人汽车开始普及的时期。而伴随着居民居住地址的变化和机动能力的增强，郊区购物中心 的兴起已经具备了条件。而燕莎Outlets则是这样一种郊区购物中心的雏形。其地理位置、停车设施的配备、商品的 价格和品质都带有郊区购物中心的影子，虽然在业态的布局方面和规模方面距离大型郊区购物中心还有一定的距 离。 而这种郊区购物中心的兴起，必然把一些优质的客户群带走。从上面的图表中已经可以看出端倪。郊区购物中 心的人群更加成熟、更加富有。除了遍布各个居民区的超市外，郊区购物中心也是对传统商业街的重要威胁。
