爱华网系列专题：纵论商业街的前世今生
大都市商业街东起崇外大街磁器口，西至前门大街珠市口。 全长1.8公里，总建筑面积达到30万平方米。由15栋三至四层的建 筑对街而成。开发公司是崇文区政府下属的广崇房地产开发公 司。这条街从开发之时起，就被炒做得热火朝天，被冠以“第二 条王府井商业街”等等美名，然而等到开盘之日，及至现在，却 呈现出冷落之势，目前仍迟迟不能开街。同时，从有关报道中得 知，大都市商业街当时引以为“创新”的“只卖不租”的形式， 也被“售租并举”所取代。 总的来看，大都市商业街的成熟还有待时日。不过，商业街的后 来者倒是可以从中汲取一些值得注意的地方。
商业街之所以成立的理由有很多，大致归纳为以下几个方面：黄 金长度、历史成因、黄金漩涡点、业态组合等等。 一．商业街的黄金长度 首先是商业街的长度，从商业街的普遍规律看，商业街的黄金长度大约在600米左右。 从西单北大街南口到西单商场的北墙，大约600米长。每当人们走近西单商场北货场，往往径直离去或掉头返回。 商家们总想把这条街向北延长，但收效甚微。 王府井大街从南口到八面槽十字路口，也大体 600米。尽管后来延伸到今利生体育用品商店一带，再向北， 人们就说什么也不去了。 前门大街从北口到南口，也大抵如此。大栅栏商业街长 275米。其东口向南北两侧，在前门大街上的有效延 伸，又各 150米左右。两者相加，还是600米。 天津的劝业场、上海的南京路、深圳的沙头角、武汉的汉正街，相当多的大城市，其老商街，长度都大致在600 米。 香港的繁华商业街、美国的华尔街、日本的银座……，其长度也大致 600米左右。 有人说，国外大都会的商业街有长数公里，甚至长10或20公里。但我们要问：在那漫长的商街上，处处都是商业热 点区吗? 不可能。实际上大都是隔上一段距离有一段商业街区，而最为著名的那一段，其长度应该说也在 600米左右。当然，并不是所有的商业街，其长度都是600米。 从一般观察角度说，商业街至少可分为300和600米两类。前门的大栅栏，全长295米；隆福寺街，全长也是295米。 从近年的情况看，每当某地出现个马路集市，其长度发展大体到 300米，便基本打住了。而大城市的老商业 街，其有效长度总在600米范围。中小城市的商街，则在300以内。 大都市商业街全长1.8公里，作为商业街来讲，有些太长了。在这么长的一条街上，顾客在购物的时候会觉得很 累，商业企业的效益将会受到极大的影响。 二．商业街业态选择 商业街的业态有两种形式，一是大型商业街，以旗舰店为聚集客源，辅之以其他服务型业态，如西单、前门商业 街，商品与服务可替代性差；另一种是由同一性质的小型商品专卖店组成，即其售卖的商品价值较低，可比性与可 选择性强，可替代性强，以此形成商气，如什刹海酒吧一条街。 从大都市商业街看，如果其形成商业街，其中的一个理由就是其强烈的集客效应，必须依靠一个旗舰店来形成集客 效应，这个旗舰店少则四、五千平方米，多则要有四、五万平方米，否则，整条商业街难以形成支撑点。无论这个 店是什么业态，其规模必须是该商业街之中的地标。其位置选择应该是商业街的黄金位置，即符合黄金分割定律的 点，在商业街的0.618的点上。 大都市商业街没有按照其规划的那样，形成以上所述方面的其中任何一个，其经营的成功性便大打折扣了。 三．商业街开发中的政府作用 严格的讲，商业街的形成，几乎都是自发的，如果按照政府规划，强制在某个区域形成商业街，其成功的概率很 小。 在商业街的开发中，是否尊重商业传统，是一个很重要的问题。今天著名的商业街，都有自己的历史成因，如上海 的南京路、北京的王府井，从形成的历史看，都不是政府意志的体现。 尊重文化传统，也包括尊重商业街的传统特色，而传统特色正是其生命力的所在。被小瞧了的“文化”，它就是生 产力，就是经济实力的重要组成部分，重要的内涵，是一种“魂”。没了“魂”的经济，是没有可持续发展后劲的 经济。 而政府往往没有意识到这一点，只是注意了形象上的某些方面。其实，政府的主要作用是为商业街服务，即从政策 等方面进行扶持，而不是过多过细的干预。所以，在大都市商业街建成之后，由于急于回收资金，采取了只卖不租 的方式，而疏于对业主进行管理，不控制投资人的行为，造成现在还不能开街，使大都市商业街的形象受到了损 失，从而造成了整条街的萧条冷落之感。 四．总结 有关大都市商业街的失败原因，还有很多，以上只是略略举出二三而已。实际上，也可以一言以蔽之，即：不尊重 商业规律。已经形成商业规律的一些市场法则，如果在开发商业街的时候忽视了商业规律，其成功的可能性会大打 折扣。所以，在开发商业街的时候要注意站在高于开发商以及业主的角度去看问题，应该摒弃目光短浅的行为。上 海新天地在销售的时候，采取的是只租不卖的方式，对于租户进行严格筛选，维持了商业街的整体性。这一点是值 得我们在开发商业街中学习的。 其实，大都市商业街在设计思路上还是有所创新的，即它把这些楼分成各个不同的主题进行招商工作，然而，由于 其这种思想属于一厢情愿，并没有针对招商对象进行细致的市场调查，所以，效果并不理想。 总之，在商业街的开发之中，需要注意的问题比起住宅开发来，难度以及复杂程度都明显要高于后者，如果不做好 前期的调研。
