爱华网从目前国内商业街的发展情况看，商业街可以划分为四类，一是传统商业街，例如广州北京路；二是社区商业街，在商业街中所占比重较高，比如深圳万科城风情街等；三是专业街或者特色街，这种商业街具有较好的市场潜力和市场影响力，比如北京方庄餐饮街等；四是商圈综合体，如南京夫子庙。 这些商业街主要分布在新开发的楼盘内或环境成熟的老城区内。由于新城建设在短期内难以形成商业街所需要的人气，所以商业街的基础条件必然会面临巨大的挑战；而老城商业街开发由于受到土地和拆迁成本昂贵的影响，总体上并不利于商业街投资效益的回收。 新商业街：积聚人气是关键 商业街所要发挥的是“群聚”效应。“商业街的初始规模不宜过大，而是应该通过专业组合特色形成号召力，规模扩大的合理方式应该是逐步的。”中国购物中心产业资讯中心主任郭增利说。 新城商业街的开发缺乏自发特点，所以积聚人气具有较高的难度，因此新城商业街开发必须在店铺组合、专业上下更多的功夫来强化自身的特点，以形成卖点。 “如果是两层或者多层的商业街，除了水平动线需要考虑外，垂直动线也要考虑，店与店之间的衔接同样非常重要；另外一点，新城商业街的开发一般是与住宅和商务部分互为配套，一方面可以降低综合开发风险，同时也可以借助其它功能来吸引人气，形成商气，并最终创造财气。”郭增利说。 新建商业街的发展空间受制于城市原有格局，可能重点向两个方向发展，一是体量适中的社区商业街，二是消费定向的专业街，这对开发商而言降低了风险，对消费者而言是获得了所需要的服务，对政府而言则改变了城市的商业布局。新建商业街的面积一定要适合，不宜过大，否则一方面需要开发商更多投资，另外一方面则可能由于空旷与消费者拉远距离，失去亲近感。 老商业街：尊重传统，整体升级 老城商业街又根据所处位置分为传统商业区和非商业区两类，需要实施不同的开发和运营策略。针对传统商业区的商业街要尽可能保留原有的业已形成的特点，开发商要做的更多的是完善店铺和补充功能。一般来说，传统商业街不能仅考虑店铺水平面上的安排，也要考虑垂直动线上的品牌搭配，避免只有一层经营顺畅，而二层“有场无市”的局面，目前在国内不少城市的商业街都存在这种现象。 还有一种现象值得关注，商业街上如果缺乏具有一定号召力的高档商业品牌集合，最好不要追求建设高档商业街。从消费习惯来说，高档商业街很容易与现有商场产生冲突，造成新建商业街处于弱势地位的困境。
传统商业街改造项目对传统定位和消费习惯的尊重和保持是至关重要的，而新商业街的开发建设必须要切准定位。一般而言，在已有一些具有影响的商业街存在的情况下，新建商业街最好走特色街的道路，并且规模不宜太大，不能让消费者产生空旷的感觉。 针对老商业街的升级应该是整体而动，而不是各个店铺和零售商各自为战，否则就会打破整个区域的平衡。在商业街中占有领导地位的百货店、专业店往往决定着整条商业街的定位，配合性的店铺应该力求与他们在定位上保持一致，或者做补充和细化。 “生活中心”是商业街发展趋势 商业街可扩展性的元素和功能高于一般商业地产项目，对旅游、文化、娱乐、餐饮功能的发掘是一个重要的方向。商业街具有贴近自然、开放式的优势，而这种优势的形成需要以商业价值的实现作为载体，通过人流的汇聚显现价值。所以一般而言，商业街对景观环境上的要求高于购物中心，只有这样才能使更多的顾客产生滞留和消费的欲望。“但是坦率地讲，目前国内商业街对这方面的考虑还是非常缺乏的。”郭增利说。 数据显示，商业街的客流有65%以上是为了娱乐、旅游和休闲，仅三成多的人是专为购物而来，这个数字还在不断升高。 “人们常说的逛街，就有休闲的含义，并且休闲的比例占有很重要的位置。从国外引进的MALL操作方式中，休闲娱乐成份就占有很高的比例，更说明这是市场需要，另外独立的店面在装饰上应该有创意，够时尚，才能吸引眼球。”中国商业地产联盟秘书长王永平说。 另外，商业街上的店铺一般以街铺方式存在，所以实现更高租金的机会大于购物中心的综合租金水平，但是这些优势必须以成功经营为前提，否则只能成为幻想。 近年来，国外商业街以“生活中心”为主要发展潮流，从商业角度看，在“生活中心”内一般都建有商业街，店铺朝向大街；商业街在环境上强调怀旧和复古特色，注重商业街的景观设计；商业街主要依靠专卖店来吸引人流，当然在商业街上还会有独立的百货店和其他零售商。 从未来的发展方向上看，商业街在一个城市将依然体现为“层级化”格局，即传统商业街在保持繁荣的同时加大改造升级力度；特色街主导专门品类以满足广泛区域内的特定消费服务需求；社区商业街提供近距离消费的生活服务配套。不同形式、不同服务目标的商业街的协调运转将使商业街在城市发展、市民消费和商业布局等方面发挥“商业窗口”的作用。从商业街和商业圈角度来看，未来的商业竞争将首先基于城市中各个商业区域之间的竞争，而解决和协调区域之间竞争最好的方法是“各就各位”，满足各自所服务人口的需要。
