重口味改造 商街改造不可一味求“大”
前几天到我国北方一座大城市采访,特意去那里最有名的一条专营古玩字画的商业街走了走,发现整个氛围已经和数年前完全不同:一是规模变大了,改造后的这条商业街的经营面积是原来的20倍!二是建筑变新了,不仅原来的商铺全部翻新重建,而且新增了许多门面;三是业态变多了,在过去单纯经营艺术品、收藏品的基础上,增加了餐饮、娱乐、休闲等设施和功能……而在这诸多变化中最让我没想到的是,人气和商气变淡了!不只一位商户在苦恼:经营成本上升,流水额大幅下降,顾客一到这儿就散开到众多门脸中,街上显得冷冷清清,有些商铺一天也等不到几个顾客。 这条老商街所面临的问题,在全国很多城市都有代表性,也让不少商业街的管理者头疼————老商街如何改造?改造后如何留住特色,重聚商气?近年来,随着城市化进程不断加快,国内各大城市都一直持续着商业街建设与改造的热潮,而一个明显的现象就是商街改造普遍求“大”。改造后的商业街一味追求上规模,商业街成为了“商业城”、“商业圈”,结果人们超过疲劳极限、逛不动了,“步行街”最后变成“不行街”。尤其是新商街规模扩大之后,市场供给往往超过区域及项目辐射范围内人群消费能力的真实需求,造成很多商街设施闲置,人气流失,商气难聚。这样的情形不少城市都有。“现在不少老商业街改造后不缺名气,但缺商气;不缺面积,但缺效益。”有业内专家一针见血地指出。 如何解决这个问题?或许北京王府井改造的经验能给人们有益的启示。作为北京市最早的商业街之一,王府井大街距今已有700多年的建街史、100多年的商业发展史。自1992年以来,王府井为打造“金街”先后三次进行大规模的开发建设。第一次是从东安市场改造开始,到了1998年,王府井改造思路有了全新的改变:停止一切大拆大建,按照国际一流的步行街标准进行整治,老店名店陆续迁回,增加品牌效应,形成王府井独有的风格;同时调整商业功能,集购物文化休闲于一体,多元化经营,错位经营,改造商业结构。随着这一新的改造规划得以实施,王府井开街后受到广大群众的欢迎,人流激增,恢复了首都第一街的风采。从2004年起,王府井商业街开始进行第三次升级改造,其核心内容是还原历史特色,创出王府井特有的老字号品牌,形成文化底蕴深厚的中国商业文化氛围。
从王府井商业街改造的最终成功,我们可以看到,商业街的规模和内容必须根据市场需求决定,切不可盲目贪大、求全。事实证明,那种不顾经济发展和市场需求实际来打造商业“巨无霸”的做法,是违背商街经营规律的。就开发步行商业街而言,打“特色牌”、追求“小而精”,是更明智的选择。更为重要的是,商街改造莫丢“商魂”。老街商业繁荣自有其“商魂”所在,这就是它的商业文化。这种商业文化的形成往往要几十年甚至上百年。而现在商街的改造更多考虑的是规模、形象、档次等等,一些老街改造后长高了,长大了,硬件高档了,但人流少了,商流少了,街也冷清了,就是因为没有关注原来老街“商魂”的存在,在改造重建过程中人为地把它给丢掉了。因此,商街的完善是一个渐变的有机更新的漫长过程,不能急于求成,也不可能一蹴而就,商街改造应避免“大拆大改大建”。
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