爱华网系列专题：纵论商业街的前世今生
众多商业街如何在营销上突出重围，并实现持续经营发展，已是各家开发商、运营商迫在眉睫的挑战。 统计显示，今年北京商业物业开发量多达500余万平方米，其中打着“商业街”旗号进行推广的超过30个项目，大多数项目的销售、租赁和招商压力都很大。如何在营销上突出重围，并实现持续经营发展，已是各家开发商、运营商迫在眉睫的挑战。 有消息称，商务部委托中国步行商业街工作委员会制订的《全国商业街区管理技术规范》草案已经完成，即将进入意见征询阶段，预计会在2007年颁布实施。届时，商业街开发或有望走出迷茫期。 日前，在中国步行商业街工作委员会与搜房网联合举办的“中国（北京）商业街发展论坛”上，与会人士更纷纷呼吁厘清“商业街”的真正含义，关注开发经营成败案例的总结和梳理。以下是论坛各方精彩观点摘要，相信有助于我们就上述问题作进一步的思考。 韩健徽 中国步行商业街工作委员会主任 家底可观总量仍不足 商街概念滥用待厘清 近年全国商业街的发展非常迅猛。按我们的不完全统计，到2005年底止，全国商业街数量达到3000条，总长度超过1800公里，相当于从北京到上海的距离，总面积则超过了1.5亿平方米，预计未来两三年内，数量更将突破5000条。这就是目前全国商业街的大体家底。 近几年国内商业街激增有两个原因：一是新建，大多为政府主导，开发商参与；二是改造，特别是伴随着旧城改造力度加大，商业街改造也在不断升级。但有的成功了，有的惨淡经营，有的甚至变成了死街。 国家政策是鼓励和支持发展社区商业的。2005年6月，主管部门下发了有关的指导意见，并在全国率先推出59个社区商业示范项目，很多地方政府的财政和商业部门也为这些示范项目提供了一定的财政补贴支持。 在北京，所谓“概念商业街”开始出现，一些社区商业和区域商业中心项目，不管室内、室外、地上、地下，不管何种物业形态，都被开发商称之为“街”，似乎这样就能火起来。但对“街”这个概念的过度渲染容易走上歧途。 我认为，商业街发展到今天至少经历了三个阶段：第一个是单纯以购物为主，第二个更多体现人文关怀，第三个则更多成为社会功能中心和社区功能中心。我们今天谈论的“商业街”，从某种意义来讲已远远突破和超越了狭义商业的范畴。但今天的“街”到底是什么？必须具备哪些要素和条件？应该有什么样的建筑风格及合适的规模等等，都需要我们进行细致深入的研究。 荀培路 中国城市商业网点建设管理联合会会长 特色出效益 定位是灵魂 在对商业街开发状况的调查过程中，我发现它是商业地产开发的一个亮点，各级政府都非常重视。因为商业街对改变城市面貌确实能起到很大作用，也能提高税收。各地著名的商业街更有助于提升城市旅游业的竞争力，比如王府井、西单就吸引了不少外地人参观游览和购物。 在各类商业街中，特色商业街效益比较高，理应引起开发商的重视。据了解，北京马连道茶叶一条街的年营业额，占全国茶叶营业总额的十分之一。特色商业街对消费者有几个好处：一是降低购物的时间成本，二是提供了消费的便利，三是货比三家、价格合理。 社区商业街现在是个热点，但开发时要注意比例适中，切忌定位过于主观。经营定位是商业地产也是商业街开发的灵魂，是第一位的，第二位是交通因素，交通组织不好会影响商业街的发展。 董利 中国步行商业街工作委员会秘书长 以专业性化解七大“顽疾” 这些年国内开发了很多商业街，其中有成功的也有失败的案例。失败案例中主要存在以下七大“顽疾”： 一是不重视前期的市场研究，或者是研究了但不重视研究的结果； 二是为了追求销售利润，盲目增加体量和规模，建筑形态不符合商业经营要求，不尊重商业发展规律； 三是选址不对，规划缺乏科学性、权威性； 四是专业性不够，造成了开发商盲目决策；
五是城市中心区大型商业设施和商业街过多，造成过度竞争； 六是地方政府对商业街开发干预过多，希望它充当“城市名片”，成为政绩工程，开发商为了投其所好，专业把关不严，造成后续经营困难； 七是开发商主导运作商业街，完全用做地产的手法操作商业街，结果往往是“有街无商”。 可以说，商业街开发步步有风险，处处是雷区，所以尤其要注重专业性。
