调控之后看泡沫:商业地产热浪能掀多高?



   又一起巨资投向商业地产的事件发生在8月初。8月3日,以26.9亿元的财富位列《新财富》2003年中国“500富人榜”第38位的四川绵阳兴力达集团董事长张钧,宣布要将其资产中的23亿掷向上海滩,修建目前沪上最大,集商贸、办公、休闲、展示、餐饮为一体的大型复合商贸建筑。 

    这样的消息在今年以来层出不穷。曾几何时,房地产行业悄然倾向商业,因其利润丰厚,因其现代化的形象等等。但是,正当这股商业地产热浪席卷大江南北之时,今年2月以来,国务院总理温家宝连续三次就商业地产问题作出批示,要求防止盲目投资与重复建设。看来,商业地产投资也到了该降温的时候。 

 调控之后看泡沫:商业地产热浪能掀多高?
    全国造Mall热 

    随着城市化步伐的加快,一些头脑敏锐、有创新意识的地产商较早转行,涉足商业地产领域。一时间,商业地产投资滚滚而来,大型商业设施八面开花。据中国商业网点建设管理联合会最近发布的调查结果显示,目前全国在建立项的购物中心多达200家左右,总面积约3000万平方米。 

    在北京,四个20万—60万平米的Mall(大型购物中心)将在城市的东西南北拔地而起,分别是大地集团的“大地Mall”、春天商业公司的“春天Mall”、“金源Mall”和王府井集团的Mall。然而,就记者了解,如北京西单商业圈虽然面积不大,却聚集了中友百货、明珠小百货、Lcx商场、西单商场等5、6家功能齐全的大型商场,商品种类相似,购物环境类似,商场定位也没有大的区别。在竞争如此激烈的商圈内,还不断有新的投资者挤入。去年底,在距中友百货仅一街之隔,6万多平方米营业面积的君太百货宣布开业。时隔半年,据记者的几次亲身经历,君太百货始终处在不冷不热的状态,并没有取得预期的目标。 

    上海作为国际性大都市,更是受到来自各地的大小商业地产商的青睐和追捧。据原上海市商委所做的上海大型商业设施的调查显示,2003年5月,已经开业的购物中心13个,建筑面积97万平方米;在建的购物中心15个,建筑面积超过160万平方米;规划将建的19个,建筑面积超过240万平方米。2004年,上海市通过审批的商业项目就有71个,包括22个建筑面积超过10万平方米的“大块头”。 

    在华南地区,斥资30亿元的国内首个超大型主题式购物公园——“华南Mall”早已在东莞万江破土动工;广州规划面积达29万平方米的正佳广场在重组后复工;华侨城铜锣湾广场已经开张营业;中信新城市广场、深圳中心区购物中心等项目也在陆续上马。 

    除了北京、上海和一些沿海城市,就连我国西部的一些城市也兴起了造商业城热。今年春天,一场声势浩大的“造Mall运动”在西安开始,号称西部第一购物中心的“紫薇Mall”正在热火朝天地建设。另外,“高新Mall”、“东方Mall”、高新区西安国际购物中心、城市购物广场等诸多项目也在西安酝酿。 

    然而,这些都只不过是全国大型购物中心建设的一些缩影。根据行业内部的保守统计,截至2003年末,全国在建和拟建大型购物中心建筑面积合计为2000万平米,合计投资超过2000亿元。如果按银行贷款占总投资的60%计算,需占用信贷资金1200亿元。 

    商业地产市场的困境 

    中国商业地产市场的现实情况是:总体不足,局部过热。这是“2004中国商业地产高峰论坛”上众专家的观点。 

    中国城市商业网点建设管理联合会会长、中国商业地产联盟主席、北京首商城市规划设计研究院高级顾问荀培路认为,目前商业地产发展中所存在的主要问题是:地产开发商缺乏一定的商业认知,对商业特性的把握存在偏差,对商业规律不甚熟悉;许多地产商没有看到商业地产开发与住宅开发的差别,套用较熟悉的住宅开发模式,先设计、后出售;而商业地产的复合性,要求地产商、投资者、经营者、物业管理商四者结合起来,现实中四方交接很不规范;这些因素带来了巨大的投资前期风险。 

    第二,地产商经营思路的偏差。大多数地产商都喜欢当“甩手掌柜”,抱着“卖完就走”的经营思路,希望开发——出售——再开发的循环周期越短越好,这就不可能完成对商业地产完善的规划。对开发商来说,5到8年已经是他们最长的等待期了。而且地产商还不注重商业物业的后续管理,结果出现销售火爆的商业城,地产商赚钱走人了,商业城日渐萧条。这种把购物中心当作商业地产的做法是非常危险的。因为购物中心一旦被拆零成商铺卖掉,就很难实行统一的经营管理,也就很难获得成功;另外,由于开发商往往不可能全部卖出去,因此一方面银行的债务无法还清,同时又把失败转嫁给了接盘的小业主,引发许多社会问题。 

    第三,地产开发过分依赖银行贷款。由于大型商业设施投资动辄几亿、有的甚至高达几十亿,在国外多是靠基金支撑运作。而在国内,无论是国有还是民营,其大型商业设施项目多数是建立在银行贷款基础上的。开发商自有资本比例普遍偏低,项目中银行贷款的比例高达八、九成的不在少数。投入正常的投资回报期约8年左右,一旦出现销售收入不高或利润率下降的情况,长期达不到赢亏平衡点,将引发债务风险,形成银行不良贷款。从去年年底开始,一些地方的金融部门开始控制这方面的风险,有的银行已将开发商的自由资本金比例提高到30%以上。 

    第四,开发中存在形象工程问题。现在全国很多地方都在建大型的购物中心和步行街。由于购物中心、步行街等大型商业设施具有较强的市政效果,一些地方政府不顾当地经济发展状况,一味地积极推动。而且由于这样的工程过于重视城市景观要求,忽视了商业使用功能,容易使项目陷入招商难的尴尬境地。 

    值得注意的是,当Mall的开发商还在为土地和贷款鏖战时,国家行业清理的脚步已经逼近。年初温总理的三次批示,已将大型购物中心和钢铁、水泥等一起列入国家宏观调控的重点清理对象之中。 

    另外,国务院已明确表示,在今年年内将以国务院条例的形式推出城市商业网点规划条例,商务部完成了条例初稿的起草,已经递交国务院法制办。

  

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