保利大都汇四大商业圈 商业地产凸显四大商机



  未来商业地产将朝哪个方向发展?这在商业物业需求者和投资人眼中似乎并不是一个过于复杂的问题,他们认可的逻辑是,商业地产的发展一定要配合整个北京商业的发展趋势,从不同商业形态、业态的发展趋势中发现适合自己的道路。 

  

  应避免商业地产的无效供应

  吴焕贤 中海华通商业地产服务机构总经理 

  由于到2006年,北京不允许再开工新项目,这两年商业地产会出现一个集中供应,新增商业地产供应量将在300万平方米,基本满足了北京对商业地产的需求。

  从业态看,到2006年,国外所有业态都将出现在北京,国际零售100强至少有50%将在北京开店。

  从新开店形式看,可能会出现3到5家大型购物中心,其中2到3家会开业;超市会有非常大的发展空间,而大型百货空间不多;各类专业店和专卖店在这几年会有突飞猛进的发展,各种不同类型的连锁专卖店将在北京开业经营。

  从商业地产建设看,商业街的建设会更朝着各种不同专业街发展,而不是以综合街发展为主,同时中小店铺供应量加大。

  总体上,未来几年北京商业地产存在几大机会。首先,前门、大栅栏地区改造,他们的优势是中国独有,不能复制,但未来的定位和推出形式决定其成败。

  西单沿线老商业街改造、天桥地区改造,这个区域发展的关键是,商铺供应是否符合商业发展需要。

  社区商业街的开发商机很大。这里必须保证给投资人一个合理的投资回报,如果回收期过长,将影响投资人投资热情。

  城市SHOPPIN MALL将迅速发展起来,城市MALL要成功整合商业街、大型百货和零售店,建立起区别于传统商业的现代化商业形态。郊区MALL会一点点发展,但近两三年经营难度大。

  未来两三年应极力避免的是商业地产的盲目建设。目前许多地产商都是跟着感觉走,对需求没有明确的定位,同时对周边商业环境一片茫然。在这种情况下,商业地产的无效供应在所难免。 

  星巴克将尝试南移和西移

 保利大都汇四大商业圈 商业地产凸显四大商机
  李飞 北京美大星巴克咖啡有限公司开发部经理 

   结合未来几年北京商业发展变化的大趋势,星巴克选址也要有新的尝试,比如西移和南移,比如进入社区。

  星巴克在选址方面是以目标客户群定位。所谓目标客户群就是指喝咖啡的人在什么位置,会有多少人在这个区域里,根据这样的定位我们把北京分为这样几个地段。

  首先是朝阳区的CBD。这个区域以商务客流为主,包括一些外籍员工,是目前星巴克在北京开店最多的区域,大概有10多家,占北京整个店铺数的三分之一。

  第二是长安街沿线,这个地段醒目度高,有利于提升品牌知名度。所以从国贸到百盛甚至到南礼士路,基本每一个地段都有星巴克。

  第三是北京著名商业区,像王府井、西单等商家必争之地。

  眼下星巴克比较关注三个地区。第一是燕莎商圈,这里是新兴的使馆区,有写字楼和高档商住楼,事实上,正在发生CBD向北偏移的情况;第二亚北奥运商圈。目前此区域是以居住人群为主,未来奥运配套设施会大规模进入,发展潜力巨大;第三是中关村地区。海归人员和高新技术产业从业人员,受教育程度比较高,对西方的咖啡文化接受力度大。

  随着2008奥运会的临近,未来几年北京整个商业项目,包括商务配套的写字楼的建设都将加快进度,这对星巴克来说意味着更多的商机。随着加大在上述三个关注区域的发展力度,还将尝试南移和西移。

  以前,星巴克在南城开店比较少,只有新世界商城一家。但目前南城发展速度正在加快,如果新的开发项目能为南城带来更多高档商场和写字楼,我们会配合这个规划,调整自己的开店计划。

  眼下,北京出现大型超市普遍西移的现象。像沃尔玛、欧尚、百安居等,这些品牌都相当正规,并吸引了大量人流。当然,超市是否适合星巴克还有待探讨。我们可能会在适当的时候与他们合作开一些店。

  星巴克不是以经营定位,而是作为配套的服务设施出现,所以主要考虑出现在高档写字楼、高档商场和旅游景点。比如在朝阳区,星巴克首选写字楼,比如丰联广场、盈科中心、国贸中心、嘉里中心等;在东城则看好像王府井、东方广场、新东安这样的大型知名商场;在中关村地区是商场和写字楼兼顾。比如当代商城、鼎好电子城、数码大厦这些店刚开不久,效果相当不错。

  同时,星巴克正在尝试进入社区。星巴克的第一个社区店选在天竺别墅区,知名度不是很高,但经济效益很好。因为外国人多,目标客户群十分明确全是喝咖啡的。7月份刚刚在金台路开了第一家真正意义上的社区店,作为一种尝试,探索社区人群对星巴克的接受度。

    星巴克所选地段全是北京最好的,租金相应也高。星巴克在这方面的追求是以一个合理的价格拿下一个比较好的地段,同时谋求与业主双赢的模式。 

  看重物业管理者专业水平

  郭平 个人投资者

  我对未来两年北京商业地产发展充满信心,北京市场大,商铺不容易死,关键是怎样经营得更好。 

  我1982年就开始经营服装,在经营过程中逐渐也积累起选择商铺的经验。选商铺首要选择的是周边环境和人群状况。我一般选在比较成熟的商业区、写字楼比较集中的地方,像燕莎、华堂附近,有现成的人气可以利用。未来两三年,我最看好朝阳区。

  除了商圈,我还看重物业管理者的专业水平,这对市场未来经营状况是至关重要的,比如,去年北京风风火火开了不少小市场,但今年再看多少家都倒了,一个重要原因是管理者水平低。我就有过这样的教训。我是东大桥白云市场最早的客户,刚开始进入的商户都是从木樨园等地就近上货,档次上不去,来的人就少,管理者也拿不出什么有效办法,效益明显不成。我决定退出将铺位转租给别人,没想到后来白云市场突然火了起来。原来是新桥市场拆除后,转移来一批高素质商户,带活了整个市场。

  以后,我将转向经营独立商铺,这样独立性更强,不会受市场整体状况影响。现在我看好团结湖小区某项目的商铺,准备买下来。这个小区已经成熟,同时只有我一家经营服装,生意肯定不错。

  

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