爱华网2004年12月11日零售业全面开放，不仅对零售业本身，同时也对相关的商业地产发展产生深远影响。 零售业开放带来的地产商机 零售业全面开放对商业地产无疑是一个利好消息，对商业地产市场的发展产生促进作用，它对市场产生的激励效果主要体现在以下两方面： 对商业地产的需求加大 随着零售业开放的逐步到位，中国商业市场正在吸引着越来越多国际商家的关注。据商务部统计，2004年商务部新批准设立外资商业企业32个（包括批发企业11个），批准原有外资商业企业新开分店299个，批准设立各类大小门店1473个。商务部市场运行调节司的数据显示，2004年全国新批零售业外资项目183个，实际利用外资3.6亿美元，增长5.1%。新批餐饮业外资项目812个，增加30.8%。外商投资商业企业在华营业面积已超过800万平方米，店铺接近4000个。自去年12月11日全面开放以来，今年1-3月份审批的外资零售业项目是去年同期的10倍以上。许多是采取大规模的并购方式进入。中国商业联合会有关研究表明，全球零售企业200强中，已有12.5%的企业进入我国，还有12%的企业已经进入亚洲正随时准备进入中国。 从各大跨国知名零售企业的扩张情况看：2004年家乐福在北京、上海、广州、深圳各新开了12家店铺，同时计划2005年新增10至15家超市，并新开100家迪亚店及增开10至15家冠军生鲜超市；沃尔玛计划2005年之内在中国再开设7家新店，使在中国的连锁店总数将达到35家；德国麦德龙2005年在中国的店铺数量将增加50%，目前该公司在中国经营着21家仓储式商店，公司的业务扩展重点将是靠近大城市的中小城市，以及华中及华北地区的一些城市。 欧洲排名第一的建材零售商百安居2005年即将在中国开出10多家新店；正大集团旗下的零售业品牌易初莲花未来3年内也要在中国开设100家店。
可见，外资商业对商铺的需求将会有大幅增加，同时商家对商业物业的选择标准将更为严格，一些物业结构适用性好、位置优越的项目将成为追捧对象。 带动内外资商业同步扩张 零售业开放无疑促进外资商业的扩张步伐，但同时对于处于竞争地位的内资零售企业来讲，将面临更大的竞争压力。在近两年间，迫于全面开放的压力，国内零售企业明显加快了发展速度。如果把外资零售企业比做“狼”，内资零售企业比做“羊”的话，羊由于有了狼的存在，而跑的更快了。 从中国连锁百强的店铺增长速度来看， 2001年，每家连锁百强的企业可用的店铺数量是111家，2002年达到了169家，2003年达到了204家。根据连锁经营协会统计，一些具有优势的连锁企业，已经把加快开店速度，扩大规模作为企业发展的首要战略目标，这对国内的地产开发商意味着商铺成为一种直接的需求。 北京王府井百货集团未来2－3年时间里，百货门店及购物中心数量将达到30家；北京华联集团在未来几年里也将在全国开店30家；与此同时，由上海一百、华联、友谊和物资集团四家大型企业整合而成的国内最大规模的商贸流通集团——上海百联集团也表示，未来3年，将其在长三角的网点新增3200家，到2008年底达到7400家；而国美电器总裁黄光裕也表示：2005年国美电器春节前的总店数已经达到了190家，2005年计划在开店总数和年度销售额两个指标上再增加一倍，将开店扩张速度大大提高，到2008年，达到1200亿元的年销售额，成为中国零售业界的巨无霸。 以上这些情况均表明，随着零售业的逐渐开放，作为外资零售企业进入的最直接竞争者，国内零售企业的发展同样令人刮目相看，给商业地产的发展带来双重需求。 商业地产开发商要避免对需求的误判 尽管零售业全面开放为商业地产带来发展机遇，但商业地产开发商还要客观地分析这些需求和市场实际状况，避免对需求的误判,造成开发中的盲目性。这些误判集中体现在以下几方面： 外资开店，一般均需要经过复杂的市场调研与程序，对商业设施的各方面要求也比较严格，比如在选址、结构、楼层、承重等问题上都有自身的标准。目前开发商所建成的商业设施，能够符合外资要求的少之又少。因此如果要面对外资招商，商业设施在建设时最好量身定做，在与外资零售企业达成初步意向后，即由外方工程人员现场对设施的建设提出具体设计要求，开发商再动手施工。这种方式也是国外商业地产建设比较常规的做法。 扩张并非一定开新店，兼并和重组也是选择。外资零售企业的扩张方式是多样化的，特别是近几年许多跨国零售企业为了加快扩张速度，将眼光瞄准了一些已具有店铺优势的国内零售企业，采用兼并、重组等方式获得现有的经营场所，免除了建设周期。近期全球最大的家居零售商美国Homedepper公司与东方家园正在签协议，拟对其全部收购。可见，商业地产开发商要清醒认识到，外资零售的扩张加快，并不意味着对店铺的需求同步增长，其中存在着一部分隐性需求。 商业规划不完善带来的政策制约。商务部规定，凡是商业网点规范未在商务部备案的地区，不允许外资零售业进入。因此有些地区由于网点规划不到位，制约了外资零售业的扩张，比如沃尔玛在有些二、三线城市就遇到了类似问题，这是与各城市的的具体情况相关的。 除此之外，外资零售商进入市场的动机不同，其对商业地产的需求标准也不尽相同。具体分析，目前外资零售业进入市场表现出三种动机：第一种是做资金流，表现为规模扩张快，对于盈利并不关注，一般背后有高利润和高资金支撑。第二种是做渠道，表现为开店速度快，经营粗放，目的在于等待收购或上市。第三种是真正做商业，表现为真正关注经营，关注盈利。由于扩张目的不同，前两种对店铺的要求并不高，这也应引起开发商的注意。 综合分析说明，商业地产开发商对于外资零售开放不应盲目乐观，以免造成判断的失误以致错误的决策。 商业地产开发商的市场应对战略 对于零售业全面开放后，商业地产开发商应如何应对，有以下观点供参考： 观点一：在商家和开发商的利益较量中，追求的目标应是双方的“双赢”。如果物业价格太低，则使开发商无法获得应有的收益；价格太高，又使商家没有成长空间。应寻找双方均能获利的平衡点，才能形成均衡的市场格局，战略结盟才能实现，使市场上的供需关系逐渐趋于成熟。 观点二：“订单地产”从总体上来讲是值得肯定的，它能减少投资与开发的盲目性，保证商业物业开发的针对性，同时对周边中小客户的招商起到带动作用，从而带动整体商业氛围的形成，最大限度地发挥商业物业的价值。但“订单”能否选择好客户是成功的关键。选择客户的标准不是越大越好、越有名气越好，这类客户往往谈判能力很强，一般均采用租赁方式，而且租金压得很低，开发商难以获得预期的收益。目前，品牌商家的主导地位仍继续保持，还有些有实力的商家利用自身品牌知名度，做起了“二房东”，结果用较少的租金换得较高的租金回报，使开发商的利益受损，同时也使周边小客户的招商受到影响。 观点三：“订单地产”将会有更快发展。“订单地产”"成功的前提是要在前期进行充分的专业研究，把握整体上应如何定位、各类业态应如何组合、应选择哪类客户、特别是主力店应如何选择等问题均需要有准确的策划，因此专业的顾问公司将会有更大的市场空间。对于开发商来说，要实现“订单地产”，必须“有所为有所不为”，建筑设计中也要符合商家标准。比如厦门明发MALL在建设前期就向商家索要建筑设计图纸，最终设计效果使商家非常满意，有效促进了招商工作。
