爱华网房地产市场的成熟必然导致市场细分，在各个细分市场中，将会诞生出一批专业化程度极高的专业房地产市场的投资商或开发商。 市场分化的早期，往往概念都比较模糊。许多开发商一讲转型，就提出要做商业地产。殊不知商业地产是一个结合概念。因为商业地产是和住宅地产相对应的一次行业分工。但商业地产并不仅仅指为商业零售提供物业载体的地产行业。商业地产还可以更进一步地进行市场细分，可以细分出不同的商业地产业态。 除了行业的横向细分外，还可以纵向细分，就是在不同业态的商业地产中，将扮演什么样的角色。 以零售商业地产为例，大连万达是这方面最典型的代表。准确地说，大连万达在商业地产中细分到了零售商业业态中的购物中心。是购物中心的专业投资开发商。这是从横向来理解的。从纵向来看，大连万达在购物中心投资开发中扮演的角色包括了选址、征地、设计、规划、投资建设，招商的角色。从地产的角度来讲，做到这些已经不容易了。要求已经很高，难度已经很大，如果再要往下游，几乎做不好，这就需要进一步分工。构成完整的购物中心价值链的“生态环境”。 在2004年，出现了一个有争议的现象。深圳铜锣湾的掌门人陈智被评为当年的商业地产代表人物。也就是说，深圳铜锣湾被定位于商业地产商了。这是一个商业模式上的典型错位。铜锣湾是一个零售企业，但铜锣湾又不是一个简单的从事零售经营的企业。其业务模式不外乎三种：一是铜锣湾百货，从事百货经营；二是铜锣湾的购物中心运营，即担当商业地产商的下游角色，租下购物中心，从而招商、运营、管理；第三，与商业业主合作，纯粹输出商业管理，因而，铜锣湾并没有从事商业地产的投资、建设、开发，所以，将铜锣湾当成商业地产商显然是错位了。 但是，大家可能会发现，市场的分工在细分到一定程度的时候，相互转化，相互融合，相互渗透将成为必然，而不是永远都严格地分路。 深国投与西蒙和沃尔玛的合作就突破了商业地产商与零售商的简单分界，创造了地产、金融、零售在股权层面上的交融。专业的分工与股权的交融是利益共同体，一致行动的前提下的分工；交融又是以相互分工和专业运营基础上的交融。这样的商业地产运营模式将商业地产的投资、开发、运营、管理上升到了一个新的高度，这种高度让许多商业地产投资者望而却步。同时，这种升级为中国REITs的诞生建立起了一个基础性楷模。
商业地产确实是一块诱人的蛋糕，无论是零售物业、写字楼、酒店公寓、购物中心，还是工业厂房、学校、医院、酒店、酒店公寓、老年公寓，随着中国经济的增长，城市化速度加快，全球化融合的加快，都有十分巨大的市场。给单一的住宅开发商留足了发展空间。但我总是希望，开发商转型切不可“因地制宜”，先买下地来，再策划功能、定位，而是应该认真研究每一种商业地产业态的商业模式，根据企业的定位去找适宜的土地，而不是根据土地为企业定位。 (作者系上海瑞思房地产投资管理有限公司董事长)
