浅析商业银行资产管理 商业地产并非一开就发 浅析面临的主要问题



  2006年的深圳商业地产,像莫测的股市一样,突然来了一个反弹——首先是位于南山商业文化中心区的保利文化广场引起抢铺高潮,接着是华强北流行18·28地铁商场一天售罄,给沉闷的商业地产市场注入了一支兴奋剂。

    开发商有些看不懂了,商业地产究竟能卖还是不能卖?投资者也有些看不懂了,商铺究竟能买还是不能买?

  其实,商业地产不是一个简单的能不能买卖的问题,要回答这个问题,首先要在理解商业地产“高回报与高风险”的基础上,再去考评商业地产的业态定位、销售模式、经营管理三大基本流程,只有从三大基本流程全面解析,才能基本判断这个商业地产项目能不能成功、能不能投资。

  商业地产特性

  高回报与高风险并存

  保利文化广场为什么火爆?不火爆才怪,——试想,东门、华强北商业中心的街铺每平方米均价高达15万元,位于南山商业文化中心的保利文化广场以7万元/平方米入市,无疑具有一定的成长空间。

  流行18·28为什么热销?这么好的地段,这么鲜明的定位,这么适中的单铺投资额,理所当然引发投资者的热情。

  一切似乎都在意料之中,然而,一切似乎又会在意料之外。毕竟,再好的地段,再好的定位,都可能遭遇商业经营的滑铁卢!

  商铺销售成功,能代表开发成功吗?从某种意义上说,销售成功还刚刚是商业地产的开始。去年南山某商业广场、布吉某商业街、龙岗某购物中心等等,当初都是疯狂抢铺,火爆一时,如今再看看这些商场,半死不活者有之,难以开业者有之,转换经营业态者有之,开发商为之付出了近乎无底洞式的后期管理成本,并付出了昂贵的信誉代价!

  商铺投资,买到就是赚到吗?看看一些商场的经营现状,一个又一个投资梦想像肥皂泡一样破灭。

  用辩证的眼光看,商业地产既面对着高回报又面对着高风险,正因为其高回报性,吸引着开发者趋之若鹜、投资者前赴后继,然而高回报的背后毕竟是高风险,这个高风险实质上就是日益激烈的商战中的商业经营风险,一旦商场经营失败,商业地产的开发者可能面临着覆水难收的格局。

  商业地产高风险背后的实质,是高端的商业运营,只盯着高回报,不理解这个高风险和高端的商业运营,投资者最好去投资基金股票,开发商就老老实实去做住宅,就别碰商业地产,只懂开发不懂运营的开发商,根本就搞不了、搞不好商业地产。

  商业地产定位

  以销售和经营为导向实现最佳经济效益

  商业地产作为不动产长期经营时,其经营定位是比较单纯的,商业地产一旦要分割销售,就必须在满足经营条件的同时,还要满足销售条件,这就是商业地产以销售为前提的特殊性。

  不少开发商在开发商铺时,先找一家地产公司代理销售,再找一家商业经营公司实施招商,结果两家公司由于出发点不一样,简直是水火不相融,开发商也给搞懵了,最终,项目要么卖出去了却没经营好,要么经营好了却没卖出去。

  商业运营公司对于商业地产的经营定位,是以经营为导向的。

  一个零售购物广场项目,可以引进超市、百货、电器、餐饮、休闲、娱乐等等,这么多的业态足够选择与组合了。

  但是问题在于,适合经营的业态,并不一定适合销售,比如商铺定位做开放式百货大卖场,开发商就得背上10年甚至更长时间的返租包袱,再比如商铺定位做高档品牌店中店,铺位经营面积都很大,单铺总值越高就越不易销售。

  地产代理公司对于商业地产的经营定位,是以销售为导向的。

  地产代理公司明白,只要将商铺划小,就有投资市场。于是,管它三七二十一,划蚂蚁铺,划柜台,普通的百姓都可以来抢铺,但是适合销售的铺位,并不一定适合经营,不同的业态需要不同的铺位规划,如果只管销售,不管经营定位、招商营运,开发商迟早得要付出代价。

  商业地产营销的根本:以销售为目的,以经营为导向。

  其实,商铺销售的风险性,正在于商铺经营与销售的冲突性,不同的商业业态,涉及到铺位面积、装修标准、统一收银还是独立收银等种种要求,而商铺销售,大多要求面积较小、独立收银,一个成功的商铺定位,正是在这种冲突中找到契合点,在经营与销售之间走钢丝。

  商业地产销售

  通过合理包租让业主得到一个旺场

  目前商业地产的销售模式包括:长期包租、只售不租、短期包租等三种形式。

  长期包租,十年之后的一颗定时炸弹。

  长期包租销售的商场往往是找个大商家租赁十年,将铺位分割成蚂蚁铺,然后以年回报8%、带10年租约返租销售。由于大商家采取的是统一收银、开放式大卖场经营,业主基本在商场中找不到自己的商铺,笔者称之为虚拟产权式商铺。这里且不说10年包租期内发展商可能无力持续返租、大商家可能经营失误,10年之后,由于业主找不到自己的铺位、接受不了大商家的低租金,当初埋下的“定时炸弹”就会引爆。

  当前,全国各地的商业地产的主流销售模式,就是找个大商家长期包租销售的虚拟产权式商铺,这个商业地产的泡沫,将在十年包租期结束之后泛滥成灾。

 浅析商业银行资产管理 商业地产并非一开就发 浅析面临的主要问题
  长期包租的销售模式,小业主前十年投资回报相对有保障,但十年之后的收益却完全失去了保障,不仅是小业主,发展商同时也是利益的受害者,长达十年、每年高达8%的回报,让发展商背上了沉重的返租包袱。

  有的商业项目在长期包租的同时,再额外承诺三年或五年回购,这其实是一张空头支票,试想,如果开发商圈钱后公司经营不善,三五年后拿什么回购呢?

  只管卖不管租,从长期包租走向另一个极端。

  除了长期包租的虚拟产权式商铺外,有些商铺的销售却走向另一个极端,就是只管卖不管租。

  如果一个几千数万平方米的商场,缺少必要的短期委托经营,产权分离之后,几百个小业主各自为政,如何按照既定的经营分区去招商?事实证明,许多只管卖不管租的商场,有的不得不延期开业,有的经营分区十分混乱难以为继。

  独立产权商铺销售模式的商场,必须要采取短期委托经营的办法,如发展商一次性支付业主两年租金,从而在商铺销售之后取得了两年的经营权,保证商场可以按统一的经营定位招商,并以优惠的租金放水养鱼,引进实力商家做旺商场,而两年之后,业主得到的是一个旺场。

  商业地产经营

  抓住经营管理这个根本

  “商业地产的钱,是会咬手的”!

  住宅开发完了只剩下物业管理的问题,而商铺销售完了,不仅是物业管理,更重要的是经营管理,这个经营管理是商铺的根本。

  社会缺少有能力、有实力的经营管理公司。深圳的经营管理公司为数不少,但据了解这些公司的人才大多局限于超市百货的经营管理经验,而销售的商场往往是独立店铺,独立店铺的经营管理与超市百货大卖场有着较大的差异。

  发展商往往更希望将商场的经营管理承包出去,但是,目前的经营管理公司普遍缺少实力,由于没有能力支付一定数额的风险金,他们更多地采取顾问式服务,最终要对商场负责的还是开发商。

  只有开发商自己,才能对经营管理负责。尽管开发商是商业经营管理的门外汉,但是,在缺少有能力、有实力的经营管理公司的形势下,恰恰只有开发商才能对商业物业负责,开发商只有迎难而上建立强有力的经营管理队伍,才能真正解决自己的后顾之忧。

  事实上,开发商能把商业经营管理做好的案例比比皆是,像东门的九龙城商场、人民南的罗湖商业城、西部的宝安电子城、龙岗的集银皮革广场等。一个商业地产的开发商,必须建立健全经营管理组织,才能真正驾驭商业地产,才能收获商业地产财富。

  结论

  近几年,全国各地商业地产遍地开花,表面上看去,开发商似乎都赚了个盆满钵满,实则几家欢喜几家愁。

  摘到甜果子的:不仅商铺卖了个好价钱,无长期返租的包袱,而且商场经营良好。

  摘到烂果子的:要么商场租出去却没卖出去,要么商场卖出去却没租出去,有的既没卖出去又没租出去。

  摘到苦果子的:那些长期高额回报返租销售的商铺,开发商开始数钱数得痛快,先摘到的是甜果子,随着每年高额回报支出,以及包租期满、产权分离后定时炸弹的引爆,最终必将尝到商业地产的苦果。

  

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