爱华网“TO BE OR NOT TO BE”——生存还是死亡，莎士比亚的名句正拷问如今重庆的地下商业。从目前已开业的解放碑丽岛春天、南坪流行前线两个地下商场来看，经营状况都十分堪忧，许多商铺门可罗雀，基本处于经营户的租金成本都难以为继的经营现状。 “做商业地产的前提是首先要发现这个地区的需求，并遵循这种商业需求进行业态规划，而不是不管有无需求甚至需求过剩都来做商业地产。重庆一些地下商业普遍存在的误区是，开发商没有认识到商业地产的开发规律，将商业地产按照住宅开发的模式来简单化操作，卖完就达到目的。事实上，商业地产是一个非常复杂的操作过程，它首先是商业，然后才是地产，和住宅项目有很大的差别。”协信集团营销副总监倪亮告诉记者。 对于目前部分地下商业陷入经营窘迫，倪亮认为这是极其危险的讯号，商业的使用价值不同于住宅，住宅是生活资料，业主购买后既可转手、也可自住。而商业是生产资料，是赚钱谋生的工具，如果经营不好，则整个商业物业的价值将大大贬值，商铺的业主将面临进退两难的局面。丽岛春天、流行前线的经营状况将有可能产生连锁效应，导致整个重庆地下商业的形象贬值。在专家们看来，目前地下商业存在至少三大硬伤难以解决。 死结一 规划失控扩容过快 “重庆地下商业目前确实有过多的趋势，准确地说，是某些区域地下商业缺乏系统的规划造成的。”重庆纬联商业管理顾问公司李夔副总经理感叹到。李夔曾在全国商业地产龙头企业大连万达集团工作多年，在商业地产的策划及招商方面有着深厚的专业造诣。
“2003年，重庆解放碑地区还只有丽岛春天一家地下商业，到今年，仅解放碑地区就有5个地下商业项目，面积近6万平方米集中在这块不足两平方公里的弹丸之地，其前景实在让人不容乐观，尤其这些地下商业项目出现的时机还是在重庆商业地产空置率高居全国之冠的背景下！”而据市人防办传来的消息，目前重庆已建或在建的地下商业面积已达40万平方米，而新的开发项目仍在报审中，据称，地下商业的最终开发目标是达到主城区人口人均1平方米的标准。 除宏观的商业网点布局失控，具体项目的规划也多为混乱与无序。“统一的商业规划及管理对于商业地产的成功与否实在太重要了，目前重庆部分陷入经营困境的地下商业正是缺乏这一方面的功力”。倪亮认为。 商业规划一般是在商业的开发前期就要定型，项目做什么样的主题来支撑？这个主题给消费者的购物理由是否充分？围绕这个主题，开发企业怎样来规划产品以适应这个主题？这些就是商业规划所起的作用。例如，协信的巴南MALL就是以SHOPPING MALL为主题，辅以超市、电器城等业态配比打造而成。在主题确定后，项目需要引进哪些业态？配备什么样的业态作为补充？也必须做好计划。 在重庆现有地下商业中，倪亮对江北金源不夜城和解放碑黑格金界的主题规划比较认可，认为无论是金源不夜城的拉斯维加斯风情主题还是黑格金界的LOFT艺术商业走廊概念都能对消费者产生一定的拉动。 倪亮又分析：“后期的商业管理同样重要，许多开发商并没有商业管理经验，就必须聘请专业的商业管理公司进行招商、后期商业管理、为经营户提供宣传、协助促销、联系货源等后续服务”。 死结二 先天缺陷难以弥补 在先天上，地下商业物业存在着诸多开发利用缺陷，注定了它比地上商业更为波折的前行之路。 “地下商业有一个先天性局限，由于人防工程规定不能有明火，所以地下商业不能做餐饮，也就失去了引进大型餐饮企业的机会。而目前餐饮企业往往是商业地产的租赁大户，这个局限使地下商业失去的不仅仅是稳定的租金，更重要的是失去了餐饮业带来的人气，这恰恰是做商业非常看重的一点。这个局限带来的结果是，大家都只有经营服装、小饰品，特色不突出，经营不佳是意料中的事。”业界人士说。 “重庆消费者难以形成地下消费的习惯也是症结之一”倪亮告诉记者，他曾经研究过重庆几大主城区消费者的购物偏好，发现由于以前地下商业经营中低档商品给人留下的印象太深，相当一部分消费者有地下商业=中低端的“晕轮效应”(对某种事物先入为主的心理效应)，而不太愿意去地下商业购物，尤其在商业处于完全竞争市场的解放碑地区表现最甚，而在商业发展相对缓慢的杨家坪，“晕轮效应”则表现得不明显。 另一方面，地下商业易达性不如地上商业也阻碍了地下消费的形成，商业有句名言“一步差三成”。试问，当人们已经习惯了走几步就到重百、大都会购物，没有足够理由，再要他们或坐电梯或下十几级台阶去消费谈何容易？ 死结三 全盘销售成为“硬伤” “重庆地下商业最致命的硬伤还在于无一例外采取商铺售完招商的模式。”纬联商业的李夔一语中的。李夔接着说：“这是开发商的一种短视表现，做商业地产就必须作好打持久战的准备。这是商业开发要成功的必然规律。当开发商将地下商业分拆出售给客户后。客户买来经营什么？怎样经营？开发商根本无权过问，更无法按照原有的商业规划进行管理。原来规划的主题酒吧街可以变成杂乱无章的小服装店，有规划变成了没规划，有主题等同于没主题，当然不能对消费者产生任何吸引力。大连万达在国内做商业地产之所以成功，就是因为做过调查，90%全部销售的商业地产经营都不好，所以万达的商业地产近年发展模式都是只租不售。” 李夔继续分析：万达通过只租不售的模式成功引进了沃尔玛等商业巨鳄，从而带动了其他的商业，而地下商业通常采取模式是将商业面积划小后分零出售；不管从面积、空间、配套、服务等方面都无法达到引入主力店的标准，也失去了聚集人气盘活其他中小型商业的绝好机会。 就目前重庆地下商业开发现状来看，不难发现相当一部分地下商业的开发商难逃急功近利甚至是套现脱身的嫌疑。在销售广告中屡屡出现的“包租”、“年回报7%——8%”、“全额回购”等诱人字眼，惹得网络上某论坛的一干好事者为某地下商业项目算了一笔收益账，得出的结论是：开发商要兑现年平均回报率7%的客户投资收益，其商业店铺平均租金要达到200元/平方米。出租率须在80%以上。而在专业术语称为“养铺期”的开业经营头1—2年内，几乎是一个MISSING IMPOSSIBLE！(不可能完成的任务) 无法脱手的烫手山芋 7月13日上午，张红的店里再次贴出了转让的告示，这是他在本月内第二次做出这样的决定。他告诉记者，他已经撑不住了。 2003年11月，当时在长寿县做服装生意的张红，一次在重庆进货的时候，听说三峡地下购物商场有空铺等待出租，在和妻子商量之后，决定来重庆做生意。 “因为我们有做生意的经验，当时想三峡广场开始营业不久，生意一定会好的。”当年，他们在三峡地下购物商场，租下了一个不到7平方米的格子间，做起了女人服饰生意。 据张红告诉记者，从最开始生意一直没有好做过。在这个地下商场，你走一圈，可以发现大概有五六十多家和张红一样的小商铺。“卖的东西都一样，价格也差不多，利润非常薄”。张说。 张红指着一件女式的裤子告诉记者：“这件我们要价108元，如果你出60元，就可以拿走，那么这条裤子我们基本上不赚钱。” 张红给记者算了一笔账，他的商铺每个月的租金和管理费大概是2000元，他一个月的经营就3000多，这个对他来说基本上是无利可图。从前年到现在不到两年的时间，他还为此付出了1万多元的储蓄。 “我不经营这个店铺的原因是，我想回去继续在长寿做我以前的生意，城里面竞争太激烈了，地下店铺并不是别人想象的那么好做。” 从这个月初自己贴出转租的启事后，他还没有接到有人来了解情况的电话，也没有人对他的店铺感兴趣。“知道现在的生意不好做，况且地下生意。如果实在没有人招租，我就决定关门回长寿，直到租期已满。” 其实，在三峡广场地下购物商场，记者不难发现有许多商铺转租的信息，也有一些店铺长期关门停业。
