资本运作与资本运营 商业地产发展软肋 资本运作+商业运营



 国内的商业地产,尤其是大型商业地产项目开发,一直处于关注与争议之中。  

    从中央政府的角度看,大型商业地产项目占用银行资金量大且周期长,严重影响了金融稳定,以往多个大型Mall的项目失败,更使政府坚定了监控管理的决心;从地方政府的角度看,大型商业项目原来是政绩的体现,现在却又成了政绩的包袱;中央政府提出“科学的发展观”,使以往的很多形象工程、面子工程成了定时炸弹;从开发商的角度看,前几年商铺市场红火恍如隔世,销售基本停滞,物业出租做长线并非自己所愿,更非自己所能;从商户的角度看,国内商业地产市场并非太大,而是太小,尽管商业面积每年猛增,但适合开店、可长期经营的店铺太少——商户们不怕铺位售价、租金高,只怕没有消费人流,可偏偏新项目缺管理缺人气缺人流;从消费者的角度看,周围的商业项目越来越多自然好,可是也发现商场商铺越来越雷同,毫无特色——逛商场只有了买的目的,而没有逛的乐趣;从商业地产项目自身角度看,资本不足与商业经营能力欠缺是制约自身发展的最短板;经营效率低、专业化程度低、资金和零售品牌资源对接能力不强,严重制约行业的健康发展。  

    针对这些情况,政府主管部门、行业组织、专业机构、媒体、专家为国内商业的发展献计献策,希望能够使国内商业地产发展尽量少走弯路,尽快进入良性发展的轨道。近期,焦点房地产网组织、参与了一系列的商业地产发展论坛,对国内的商业地产发展进行了讨论。  

    总结这些论坛上的言论,大概有以下几个核心的观点:  

    1、目前国内的商业发展仍然有巨大潜力,但产品开发的结构性问题突出,产品趋同,形式单一;  

    2、商业地产开发者普遍缺乏招商能力,与商户的衔接能力偏弱;  

  3、商业地产项目的资金需求、经营管理与住宅项目截然不同,而众多由住宅开发转向而来的商业地产开发商往往经验;  

 资本运作与资本运营 商业地产发展软肋 资本运作+商业运营
  4、仍然有开发商试图以某种方式零售商业项目但掌握经营权,从而获得商业项目的整体成功,但目前还没有成功的先例;  

  5、目前商业项目的开发,概念创造要多于务实运营,实际效果却不佳,根本问题仍是资金和管理的问题。  

  对于上述问题,焦点写字楼网及焦点商铺网邀请众多专家试图给出解决的思路:  

  商业地产的开发,包括三个层面的问题:资本运作,商业经营,地产开发。而地产开发是最基本、最低层面的问题,核心问题则在资本运作及商业经营两个层面,而这两个层面是目前国内商业地产开发商的软肋。商业地产策划阶段,就应对资本、招商问题进行系统的分析、决策并有所行动,而不应在项目基本完成后才匆忙上马。  

  在资本运作方面,由于国内金融环境的限制,商业地产项目的资本运作常常令开发商捉襟见肘。对此,国美系地产与万达系地产的运作方式值得效仿。国美走的是证券市场融资+零售业巨额现金流的模式,快进快出运作地产项目;而万达作为国内最大的商业地产开发企业之一,通过引进国外大型基金解决资本问题。  

  在商业运营方面,首先是招商,其次是管理。来自于香港的大型开发商,往往通过持有物业,统一管理,获得巨额回报,而国内大多数开发商还没有这个资金实力。这也是目前国内商业地产长期面临的问题。  

  开发商从自身项目开发的需要,在项目推广阶段提出了诸多区域级的独特概念,但是,当项目完成之后,由于资金、招商、管理等问题,项目无法形成自己真正的特色,整个区域并不能达到开发商所宣传的商业效果。  

  参考国外区域商业的发展模式,一个区域的商业发展,首先决定于其所在地区的人流状况,而人流状况又决定于该区域居住、办公的综合状况。当一个城市的发展尚未定型,区域商业的特点还是无法确定的。区域特点无法确定时,缺乏实力的个体项目也往往无所适从,很难使区域实现实质性改观,项目雷同也无可避免。  

  

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