爱华网目前，从南到北不动产开发商开发商业地产的热情空前高涨，广州以广百新翼为例成功的将购物中心模式通过营销包装成功的进入市场，上海新天地将中西文化相结合的商业街开发模式，及北京中关村科技谷的成功案例，无一不刺激着国内的不动产开发商将开发住宅地产的热情转向商业地产。急功近利，指望短期收回投资；行业知识及人力资源的缺乏，加之各地政府为加快城市改造的步伐而盲目上项目。势必会造成类似于1993年国内百货超市投资过热造成供给过剩的局面，引发一场商业地产泡沫的危机。大连市作为国内零售业发展较成熟的沿海城市，随着大规模开发商业项目，使得原本竞争激烈的市场变的更加脆弱，而目前被大连媒体炒作的如火如荼的商业地产项目的地产开发商，凭着在住宅地产开发的所谓经验，憧憬着开发商业地产高额回报的美好未来，盲目的选择商业地产或旅游地产作为开发目标，骨子里恨不得一夜卖光所有店铺的急功近利行为，势必会鼓噪起强大的商业地产泡沫。由此所带来的风险压力不单单是开发商自己，一旦开发失败，投资商；经营商乃至国家金融机构都会陷落在可怕的债务链之中。 反思一：SHOPPING MALL—中国地产英雄折翼之地！ MALL起源于欧美20世纪中期，是毗邻的建筑物群中或一个大型建筑物群中，由一个管理机构担任协调和规划，把一系列零售商店，服务机构组织在一起，提供购物、休闲、娱乐、饮食、旅游等多项服务的一站式消费中心，在国外，开发商与经营商为独立的经营实体，各自发挥自身的行业优势。有可融资的保险公司、基金及银行做支持。国内目前所开发的商业地产不管其规模大小一律牵强的称之为SH0PPING MALL，而国内零售业的发展经历了计划经济时期的百货商店，市场经济时期的购物中心。MALL的概念近几年才引入国内，欧美商贸发展的时候，人均GDP达到一万美元，中国的GDP数量差距比较大，即使在北京和上海，也只有3000多美元，国内市场的成熟度差的很远，做为国内百货业态发展较成熟的大连，人均GDP不过3000美元。大连市政府于2000年11月份开始对传统的商业街天津街和西安路进行大规模改造。百年沉积的黄金商圈带来巨额动迁费用、每平方米近8000元楼板价的土地出让费使原本想在商业地产大捞一笔的不动产开发商，不得不在商铺售价上做文章，值得欣为的是如何定价开发商有自主权，于是纸上暴利温暖了开发商在得到开发权时所付出高额地价的虚荣心，就天津街改造的几个项目的售价来看，每平方米套内建筑面积首层售价达到了6—16.8万的天价。均价也达到了3万元以上。难怪北京、上海的地产界人士发出感叹！大连人不愧为北方的开放城市，心大、胆大。 笔者简单的算了笔帐，就天津街改造前和目前的租金水平，一般临街商铺租金为6000元/M2.年左右，而16.8万售价需要28年才能收回基本投资 其中还不算其他费用 就算改造后的天津街能再现往日的辉煌 一个开业后不足40年的产权单位将有多大的投资风险?开发商不会给你算这个帐 看看拿在你手中的开发商的宣传资料 听听投资顾问煽情的投资分析，无不以肯定的口吻告诉你，保证你10—15年可以收回投资。于是馅饼便成了陷阱，美梦只有在该物业开业后才会醒。而大连市及周遍地区有多大的市场容量来消化近200万平方米的商业店铺，若想卖出一半的面积也需要民间资金200个亿。从目前这些项目的销售情况来看卖的最好的也不超过40%的销售率，开发商对项目的投资一半资金都未收回。巨大的资金压力是开发商目前的一大困惑，而投资客不知由此给自己带来的风险是什么？因为还在梦里。 反思二：商业物业经营需要的基本元素开发商具备了吗？ 商业物业开发所追求的不是现值，而是通过系统的经营实现未来的升值，商业物业的开发须由专业的商业咨询公司提供专业的项目可行性分析报告，确定项目定位，专业的商业规划及建筑师根据项目定位，规划项目未来的建筑功能；业态布局；商场动线；店铺划分；物业管理及未来经营所必需的品牌资源。通过不同行业的资源整合才能完成商业物业的整体规划设计。建筑是一门艺术 商业规划更是艺术的升华 开发商凭高价请来的香港或国外的建筑设计公司在看了开发商的需求后，无奈的发出感慨!商业物业哪能在开发初期就拿出来出售 这个十年前在台湾及东南亚地区就验证过的教训在开发商为自己编织的梦想中的诺亚方舟重复着 也许中国特色可以拯救?天知道 真正的业内人士明白这其中的道理。我只管收钱，我可以保证提供的设计，开发商可以接受。难怪在6月27日的房交会开幕仪式上，大连市商业连锁协会会长谢有恩先生会痛斥商业地产怪圈现象：“不卖就亏”，“一卖就乱”，“一烂就死”。商业物业经营主要看从业人员的基本素质，人力资源尤为重要，大连市虽然商业较发达 但目前能从事商业地产经营的专业人员匮乏 在目前再建的几个商业项目中 一些早期在胜利广场接触过商业店铺销售及经营的人员挑起了销售及招商的大梁 大连市多亏有了被誉为商业地产黄浦军校的大连胜利广场，培养了一批人才 否则临时拼凑的草船班子将如何把握未来的经营 反思三：招商难，难于上青天，外来的和尚不一定好念经。 目前各开发商有面临着招商的巨大压力，当时凭着炒作概念；规划设计；理念；物业管理。虽然吸引了一批投资客，但不足30%的销售率使得开发商又不的不另找卖点继续包装，没有超市，自己做！只要灌名国际知名；专业团队似呼就成功了，当年的万达超市；胜利家量畈，扔了上千万的教训即将重演，现在看来，当时是缺乏经验，现在是无能为力，生米做成数饭不得不吃，谁敢向沃尔玛那样“牛”说“我在哪里，口岸就在哪里”呢？有了沃尔玛的加盟，理论上可以投资了，至少和“老大”一起操，总是可以少挨飞刀的。而去年长春“万达—沃尔玛”流血事件，投资客未能获得当初买铺时的租金的承诺，在巨大的反差下，于是中小投资者揭竿而起。现代的大型购物中心需要一个或多个主力店进驻以提升物业对市场的竞争力，谁能给我奶酪，哪里有奶酪，于是各开发商本着外来的和尚好念经的理念一相情愿的对一些品牌招商，纵观国内百货店的知名品牌，带点洋字的，有新世界百货，百盛；搜购；伊势丹；太平洋；连卡佛，国字号的有王府井；燕莎；塞特，民营企业有深圳的铜锣湾百货。而大连市的开发商对这些品牌几乎都抛出绣球，无奈接球着还是明白的，你所提供的物业条件及地理位置是否满足我将来的经营需求，且发出感慨！大连人实在，开出的优惠条件实在优惠，使得这些行业业内人士难以理解，将来这个开发商是否可以做到？王俯井百货负责外店开发的一位副总发出感慨！大连有这么好的百货资源，市场发育的不次于北京、上海，我们去干什么？大商作为民族百货的商业旗舰，打一个喷嚏就会影响一大批同业着。招商难还体现在对特殊业态及中小品牌的招商上，主力店可以到外地去找，其他资源呢？只得在大连现有商业物业去淘金，据说有的开发商派出的招商人员去一些商场找品牌，由于经验不足，被商场保安请出去的笑话，发生了不止一次。商业物业需要经营，需要不同专业的经营管理人员，大连商业地产的开发也需要一批浸淫多年商业地产的业内人士来整合项目。 人力资源的困乏必将导致将来经营的困惑，作为主力店招商，必须综合考虑项目的定位；商圈周遍竞争对手；市场未来发展，主力店进驻后能做到多少业绩；税金；营销费用；管理费用；财务费用；开办费；各项费用摊提；物业交屋条件等，要知道商家是专业团队你提供的馅饼还是陷阱，商家很清楚。天津街某大型现代百货度日如年的经营现状有目共睹，商家比谁都精明，在大连商业物业经营中，多数开发商只能是一个雏，一个没有不能抵御经营风险的弱者。于是，招不来洋百货自己可以造一个，可你宣传的业态也好，理念也好，想在大连整合一个百货主力店，在市场有多久的生命力？中国的百货业发展了许多年。虽然都在根据市场发展需求调整自己的经营思路，至少还有过去从业的基础，你有什么？ 反思四：恶性炒作最大的赢家是谁？ 一条不动产开发不变的真理：卖楼是必须的，炒作是法定的，住宅地产在未建成之前可以炒作概念，毕竟消费者买楼以后关起门来，呆在家里的时间比在小区里活动的时间要多得多。而商业地产的投资是需要经营的，任何一个商业地产不卖就亏，因为用的是银行的贷款，不还行么？椐业内人士透入：任何一个地产项目一般会拿出总销额的2—3%用做策划及广告费用，其中给策划公司的前期策划费用不底于几十万人民币，在卖之前“海、陆、空”各大媒体一起上，在于混个脸熟、耳熟，至少可以忽悠一批并不成熟的投资着去拥抱开发商给予的所谓金砖。而多数开发商为了缓解资金压力，往往在各项手续不全的情况下钻政策空子，没有手续不可以公开发售，我可以搞内部认购，只要我不发布销售广告，工商局也奈何不了。往往是楼盘一围，高档的售楼处已建好，听说大连星海湾有个目前为全东北最大的旅游项目，在一片工地围档边上投入巨资建了一个大连少有的古色古香的建筑，夜晚灯火辉煌，煞时迷人，吸引不少游客前去观光，一打听原来是该项目的售楼处，原来不但是商业地产可以卖，旅游地产也可以卖，不是在经营成功后，而是在工程初期，现在看来不是“一卖就亏”而是“不卖没钱干啊”。商业地产的炒作，其结果是大连的媒体火了，周二、周四各大媒体的房地产专版满了，各个楼盘的叫卖声，无不吸引着广大投资者的眼球，忽悠着多少投资者并不理智的发财之心。市场经济下的商业运作需要炒作，关键在于你今天的承诺，明天能否使投资者登上你那理想财富的大船，如果是泰坦尼客号？大连人讲话：“毁了”，“可毁了”！毕竟中小投资者，拥有海洋之星钻石的太少了。大连万达集团不愧为地产界大佬，在大连商业地产销售几乎停盘的同时，对其开发的长春路项目公建采用低价销售一夜之间销售一空，虽然价格低但也赚个盆满钵满。 反思五：一铺真的可以旺三代吗？ 几万元一平方米的价格，没有阻碍投资者的商铺投资热情。“一铺养三代”，一铺旺三代“也好。由南方引入的投资理念不是真理，投资者必须学会科学的分析，商铺买到手，要么自己经营，要么靠租金收入，对投资者来说，能把商铺炒出去或者租个好价钱才是成功的投资行为，多数投资者都是贷款置业，靠的是经营收入或出租收入还贷，银行按揭一般为6成10年，中国人民银行最近提供的每万元等额本息法还贷额为111.26元/月 而大连市各商业楼盘所公布的单价 按造各商圈目前的市场租金来看，一般回本年限都在15年以上，以租金收入是不可能够还贷的，一旦开发商经营受阻，市场萧条，作为小业主的投资者必将成为泡沫的牺牲品，银行贷款你的还，那可是签了合同的，开发商倒了，你可以获得陪尝，也许你得到的是开发商的库存商品，但银行贷款你必须还，毕竟那是国家的钱。所以“一铺旺三代”说实话应该是：“一铺传三代”毕竟40年的使用年限是可以传你的第三代人的。 反思六：大连的商业地产去向何处？目前大连市需要什么样的商业地产？ 在今年5月召开的大连市长委会上，大连最高决策层作出决议：对商业房地产的项目建设问题，将进一步加强规划和项目审批上的宏观调空力度，避免重复建设。并对当前大连商业房地产局面做出如下评价：我市商业设施投资建设过热、业态雷同、重复建设。并强调要控制市中心区域的商业网点建设、鼓励周边项目建设，超过2000平方米的商业设施必须经过听证才能建设。对于商业网点规划，上海市早以实行听证会制度，而青岛则采用商业部门和城市规划部门共同制定整体商业网点规划。政府目前的宏观调空并不能解决目前一些在建商业地产存在的实际问题。要想以后不成为烂尾楼盘开发商必须承认现实，既然是炒股变成了股东，炒房变成了房主，不如静下心来，整合经营资源，请一些专业的经营管理人才加盟，与小业主一起共同营造商业氛围，提升物业价值，共荣共力利。大连市不是不需要开发商业地产开发，需要开发商得有长期经营的规划和打算，抛弃过去做住宅地产的急功近利理念，把已投资的项目做好，做大，做强。根据大连市目前经济发展趋势及零售业发展壮况，需要特色化、专业化的行业主力店，生产资料专业市场，大连缺什么？政府提出要振兴老东北工业基地，大力发展制造业，象大连（中国）五金机电城，及麦得隆这样的行业主力品牌，及生活资料市场：如面料辅料市场，建材市场，家电市场，汽车配件市场都是将来城市发展所必须有的载体。商业地产的快速升温，但不能违背这样一个市场规律：启动、升温、过热、过剩、衰退、触底、反弹，由此达到的均衡才是真正的均衡，理性的均衡。不是在烈火中永生，就是在烈火中消亡。
