爱华网“对于商业地产,投资者已经开始从‘无知者无畏’向‘有所敬畏’转变。”11月1日,作为商业地产的资深专家,中国城市商业网点建设管理联合会副会长王永平提出了这样一个意味深长的观点。他指出,不仅是企业的董事长，而且还包括银行的行长甚至是城市的市长都开始用“有所敬畏”的态度来看待商业地产的发展。 机会 “从某种程度上讲,商业房地产应该是董事长的事,是行长的事，是市长的事。”王永平进一步指出,“说是董事长的事,就是指企业在进入商业房地产的时候要从企业的战略角度来考虑，而不能仅仅从某个地块来考虑；而之所以说是银行行长的事就是因为商业地产跟金融有着非常密切的关系，所谓市长的事就是说做好城市规划是商业地产开发的关键因素。” 在所有地产投资领域中，高收益、高风险、投资回收期长及操作难度最大的当数商业地产。而正如王永平所言,如今的商业地产已经不是简单的一个地产开发概念,而应该是企业、金融、城市的一个“合力”,这就决定了无论是企业家，银行行长以及城市市长都要按照这个“合力”的规律来做事，要心存敬畏。 显然，首先应该敬畏的当数市场，因为一切的市场空间都需尊重市场规律。 “目前市场比较平稳，对于商业地产的发展还是比较有利的。”王永平坦言，虽然从2000年到2004年，商业有一个比较大的波动，商业地产的投资远远超过房地产投资的平均增长速度，甚至有些年份超过1倍以上，过热的发展导致的是开发量大和空置率都大增，而金融风险也随之加大，“但局势很快得到了缓解，2005年商业地产的投资开始放缓，2006年已基本平稳。” “预计今年商业销售总额会保持在10％以上的一个增长，全年可以突破7个亿。”王永平说，调控之后的两年并没有出现特别大幅度的加快开店速度，也没有出现很多公司倒闭的现象。 谈到了商业地产投资，不得不说的一个话题就是“外资设限政策”。 “7月，六部委出台外资设限政策，实际上对外资进入商业地产领域的影响并不大，一方面是因为外资收购商业地产的量并不大，另外，从政策层面上讲这个政策也不是说一定不让外资进入房地产，它只是在准入门槛上做了一个调整。”王永平透露，目前，外资仍然没有停止进入商业地产领域的步伐。“前不久马来西亚的一个公司还在上海继续收购商业物业。” 对此，国资委宏观战略部部长赵晓也持有相同观点。 赵晓指出，目前，房地产开发投资利用外资只占1％，远远低于外资在我国整个投资中的比重。“外资在我国整个投资中的比重可以达到10％左右。” 在王永平和赵晓看来，与住宅相比，商业地产的优势在于没有太频繁的政策调控。 而作为房地产的资深专家，建设部政策研究中心主任陈淮则纵向剖析了商业地产的机会所在。 “城市正在向国际化、现代化靠拢，而商业地产是城市化进程中的一个主要部分，这就给商业地产带来了很大的商机。”陈淮抛出了一个“阶段论”。 “我们现在正处在从第一个阶段向第二个阶段过渡的时期。”陈淮指出，第一个阶段是以生活作为商业地产的标准，而第二阶段的商业设施则是为了满足城市发展的需要，一个城市应该配置什么样的商业资源是这个时期最核心的问题。在中国，“城市原来以城为主，以贵族为主，现在城市则以市为主，新商务街区，平民化商业区正在成为城市最重要的标志，中国商业地产的商机也处在从城市过渡的阶段上。” 正是地产与资本与城市的融合，使得对商业地产的认知达到了一个前所未有的高度，商机也由此显现。 挑战 有机会就有挑战.而商业地产的挑战因为城市、企业、金融的融合而变得格外艰巨。 首当其冲的当数城市规划。“成也规划，败也规划。”王永平坦言，商业地产聚集着人流、车流、物流，这三个特征决定了商业地产跟城市整体规划有着非常密切的关系。“这就要求城市规划中的商业规划一定要做好，这更多的是市长的事，对市长是一种挑战。” 王永平坦言，目前，各大城市在对商业地产的规划方面都不是很重视，即使有些地方做了商业地产的规划，但也不够科学。但值得一提的是，很多城市已经开始意识到了这个问题，纷纷进行了调整。“北京前不久又一次召开了相关修改城市商业网点管理条例的会议，估计年内可能出台，而上海市经委也已经开始建立了这样的制度。” 其次就是由于资金密集所导致的经营难题。
“由于商业地产对于资金的要求会更高，使得很多商业地产的开发商都选择销售的方式，而不是持有物业。”王永平指出，正是这种因素，使得商业地产普遍面临经营问题。“很多项目开业了，卖掉了，但是经营状况却不好。商业物业的经营实际上是商业地产开发当中最核心的一个环节。” “持有经营为市场的统一管理和经营提供了先决条件，如果是产权式商铺，在业态规划上就没办法掌控了。”北京3·3项目的副总经理郭明侠向记者指出，3·3这个项目之所以能够在一年时间里实现90%以上的出租率，很大原因就是它是持有性物业，从发展商到运营商都是一体。“资金压力让很多商业地产开发商不能选择持有的形式。” 对此，大连万达集团董事长王健林指出，解决这个问题最根本的就是要打开融资渠道。 “可以尝试采用三种方式，其一，选择国外大公司作合作伙伴，走产品定制之路；或者在选择入住商家的时候，充分衡量其实力，十年稳定的收租比短期的高额租金更有利于商业地产的生存和成长。其二，利用基金，国外的大基金已有不少进驻中国，可以选择与其合作，用并购的方式实现商业地产的有序发展。其三，在项目中，做一些写字楼、公寓等物业，销售之后可以取得现金回款，支持商业项目的长期运作。在商业项目建设完成后，可以向银行申请抵押贷款，缓解商业地产的资金流问题。”王健林坦承，只是等到项目基本建成，开发企业依然要承担相当大的资金压力。 当然，对于商业地产项目来说，要想成为国际资本的宠儿并不那么容易，只有那些有固定的租金收入、地段又有升值潜力的物业，时机成熟时可能被基金收购。“这对项目本身来说是一个莫大的挑战。” 而在陈淮看来，能否实现资源的集约节约配置将是未来商业地产建设面临的又一大瓶颈。 “商业地产的第三个发展阶段将是向资源约束标准的转变。”陈淮指出，比如说像仓储式商业设施，就是在由原来追求奢华的商业地产向资源节约的过渡形式。今后一段时间内，政府可能会在资源节约上加大力度，要求推进节能、节水、节材、节地以及环境友好这样的商业地产建设。
