爱华网无论销售，还是出租，或是自营，模式的选择是为了更好地赢利，这是企业的目标，因此所有的商业地产开发商都在找适合自己项目的运营模式实现运作。据了解，目前杭城比较大型的商业地产项目运营模式最常见的是“租售结合、出售、只租不售、售后返租”等四大模式。 租售结合 灵活性和可控性皆有 开发商保留部分主力商铺，临街、主入口商铺控制在手中，并通过引进主力店，实行大面积出租与分割出售租售并举的模式。租售结合的模式，就是租一部分售一部分，开发商往往将物业的一部分租给主力店，再销售一小部分商铺，以平衡资金压力和经营风险的矛盾，这种模式具备较高的灵活性和可控性。 比如，位于九堡中心位置的金海城，由三大商业组团——“购物中心”、“时尚购物街”、“精品商场”组成，2.6万平方米的购物中心、6000平方米的时尚购物街、1.5万平方米的精品商场，提供集购物、餐饮、娱乐、休闲及商务等为一体的高档、多层次、全方位服务。 购物中心以出租的形式经营。据了解，该购物中心世纪联华已签约入驻，预计7月全面开业；肯德基、五星电器等主力店正在签约中；美食馆、流行旗舰店、温馨家居馆、时尚魅力馆、绅士精品馆、运动休闲馆等各类业态的店铺即将入驻。 时尚购物街以出售的方式经营。沿九沙大道的金海·香滨湾一期建筑底商时尚购物街，总建筑面积约6000平方米，有23个复式时尚店面，店铺面积180-300多平方米，规划金融服务业和时尚品牌店；精品商场以出租、出售、联营的方式经营。精品商场位于金海城商业组团的南部，共分五层，总建筑面积约为1.5万平方米，以经营中高档商品为主。 此外，位于闲林板块的杭州宏丰家居城项目集“环保、节能、智能”型家居材料卖场、特色商业街、生活超市、物流仓储、商务办公、配套公寓于一体，系杭州城西多元家居复合业态，具有强大辐射力的综合性商业项目。据该项目策划部经理孙笑介绍，商铺是有控制出售的。目前开发的一期22万平方米的商铺中，销售不到6万平方米，剩余的开发商自己经营。 杭州戴德梁行杭州公司总经理杨达认为：通过销售短期资金回笼与出租长期收取租金的两种主要盈利方式。通常情况下，开发商都掌握大部分的产权，出售的只是小部分，往往将高楼层整体出租给品牌商家，以品牌商家为商场经营的主体，发挥他们的品牌效应，将低楼层作为大商家的辅营区分割后出售，而主力店品牌商家的进驻能提升价值。 完全出售 投资者具备经营自主权 商业地产出售完成之后，开发商基本上就不再进行干预，仅由物业管理部门进行日常的统一维护管理。一方面投资者也具备完全的经营自主权，另一方面，开发商可以快速回收投资。 比如，位于良渚板块的正中心良渚十六街区，紧邻2万平方米的良渚文化广场，广场对面是即将新建的政府办公大楼。约500米的半径范围内，学校、医院、农贸市场、公交中心站一应俱全。据了解，整个区域，现有的人口是13.3万，2010年规划人口将会达到20万。周边除了良渚文化村、新湖香格里拉等大型项目以外，还有亿丰家居建材城、金恒德国际汽车交易中心等一大批专业市场，其中农副产品物流中心将在明年2月份正式启用，届时全杭州各大农副产品市场都要搬到良渚。 其项目开发商华元房产，规划在地下区域设大型超市、电影院、溜冰场以及电玩厅，地上区域一分为二，用层高5米的大型商铺打造一条餐饮街，用小型商铺打造类似于湖滨名品街庭院式的商业街区。此外，还有商务套房，面积从80多平方米到300多平方米都有。底层是商铺、上层是套房、顶层带有阁楼和露台。这样的设置，即将投资、经营、休闲、聚会等多重功能整合在一起。 产权出售，使其成为商家的固定财产，不仅可以进行长期维护，建立自己独特的经销风格，博得广大消费者的感性认识，在一定的基础上进行稳步发展，还可将其进行转让、租赁，获取更多的产业价值。 售后返租 规避了市场初期经营风险
商业地产售出后，开发商统一返租、统一招商经营，这就是所谓的“售后返租”模式。售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场，一般出现在商铺、写字楼、商用住等销售过程中。 比如，杭州宏丰家居城出售的部分商铺中，要求业主在签订销售合同前必须先签一份《委托统一经营管理合同》，合同规定，业主将商铺全权委托给开发商经营，时间为十年：前三年一次性从总房价中让利；第四年到第十年，开发商按跟客户签约合同总价的8.86%来支付客户租金。 杨达认为：此经营方式省去了投资者出租的风险和收取租金的麻烦，免去商铺出租期间对于物业各项管理所需花费的精力，确保市场运作初期的业主利益，由营运管理商向小业主按固定利率支付租金回报，租赁期限相对稳定，并使业主规避了市场形成初期较大的经营风险。此模式运作，涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节，对发展商的综合运营能力要求极高。 只租不售 持续有效管理提升商业价值 商业地产开发商掌握产权，对所有的商业物业采取只租不售的形式，期望通过租赁持续性获利，这种模式需要开发商自己进行市场培育，营造商业氛围，并承担经营风险，通过持续有效的经营管理提升商业价值。目前的商业地产只租不售的模式更多地体现在购物中心的开发上。 比如，正在开发的星光大道项目是集购物、美食、娱乐、休闲、商务、旅游和运动于一体的综合性商业地产，据项目营销部高经理介绍，星光大道基本由华联项目自己经营。统一经营管理、统一营销推广、统一物业管理等。 该项目位于滨江区政府西侧、中兴路以北、府西路以西、江晖路以东、钱塘江射潮广场以南，全长近千米，总建筑面积为30万平方米，由华联发展集团、浙江华联杭州湾创业有限公司负责开发的。整条大道以步行街贯穿，分为A、B、C、D四大区块，现在启动的是15万平方米的CD区，其中设置主题餐厅、健身中心、美容、KTV、银行书店、各类专卖店，目前C区已封顶，预计2009年初CD区先开街；AB区有7万多平方米的购物中心，以购物商业为主，结合餐饮、娱乐和运动，重点招商是百货店，主题商场、电影院、美食广场、娱乐这样一些功能业态，AB区预计2011年开街运营。 据介绍，从商业业态布局看， CD区主要提供滨江区商业配套功能，AB区主要提升星光大道品位档次，定位不一样，消费客户群不一样。 另一个开发商完全自主经营的大型商业地产，还有地处钱江新城核心区的杭州“万象城”，由多元化控股企业华润集团与香港最大的房地产商新鸿基联合开发，融合大型购物中心、住宅、酒店、写字楼等多种物业于一体，总建筑面积80万平方米，总投资额达50亿港币。 据华润新鸿基营销部经理陈强介绍，开发商将长期完全持有物业，通过招租途径，依托华润集团自身品牌，有很多商家愿意合作，其中有70%来自深圳万象城的老业主。项目自去年开始动工，明年将启动住宅销售，2009年大型购物中心开始营业，所有项目预计在2013年完成。 他介绍说，目前开发的是购物中心，有24万平方米，基本克隆了深圳的万象城，但是比深圳购物中心面积还要大40%。在购物中心的业态设置上，零售部分面积占总面积40%，20%是餐厅面积所占比例，另外，休闲娱乐所占总面积达20%，剩余20%的面积做一些家居装饰、教育服务等。 杨达认为：此种方式亦是国际商业地产运作的主流模式，与分散销售产权相比较更利于项目的长久持续运营。“只租不售、统一经营、统一管理”的运营模式，由专业运营公司提供系统有效的运营管理和服务，走可持续发展之路。
