重庆市商业地产选址 商业地产选址的关注点和技巧



 为什么关注商业地产? 

                    

    环视全球,我们看到的第一波是弱势美元和次级债危机下美国经济的衰退;其次是次级债的第二波在欧元区传染和扩散,欧洲经济体出现衰退迹象;然后我们看到是第三波以新兴市场为代表经济体(金砖四国为代表)的通胀困境,例如越南经济危机。根据美国财政部和美联储2007年联合发布的“海外持有美国证券情况的报告”,中国持有3760亿美国公司债券,次级债可能超过1000亿美元,次级债风波中国最终难以幸免。可以比较确定的是2008年中国经济增长的放缓,全年GDP增速可能低于10%。

                    

    2008年中国经济的两大主题:以石油为代表商品冲击带来高企的通货膨胀和中国经济增速放缓。股市连续7个月约54%的跌幅,表明熊市格局的正式确立,熊长牛短暗示短期内需要减持股票投资比例。债券市场依然以银行间债券市场为主,公司债作为试点刚刚推出,通胀高企导致加息预期不止,债券市场似乎难以摆脱下跌的局面。万众瞩目的股指期货尚未推出,大宗商品期货投资品种门槛较高、风险大的特点,让普通大众“望期兴叹”。在对比各种投资工具之后,发现楼市依然是通胀时期保值增值的有效渠道。

                    

    在房地产市场的细分物业市场中,住宅受限于营业税、增值税、二套房政策、限外令等调控政策的影响,楼市整体处于周期性调整阶段;二手房市场抛售压力增大,导致普通住宅市场的投资需要谨慎观察。而商业地产是住宅投资的替代性产品。“内需”拉动经济的增长模式将推动消费预期向好,经济增长、收入提高和消费升级等推动零售行业发展的驱动力依然强劲,温和通胀将推动零售业销售收入以较大幅度增长,作为消费类载体的商业物业顺理成章成为投资者有效的避风港。

                    

    上海市商业用房市场现状和未来发展态势

                    

    从2007.1-2008.6上海新增商业用房市场的数据,比较容易的看出2008年商业用房成交量同比出现一定缩减,2008年上半年商业用房累计供应量66.8万平方米,同比上涨13.7%;成交量88.1万平方米,同比下跌21.1%;供求比约为1:1.21,呈现供不应求的态势。虽然上海市房地产整体市场处于调整中,但是商业用房市场受到的冲击不大,继续保持良好的发展态势。

                    

    2007年上海统计局数据显示,按照常住人口计算的上海市居民的人均GDP约66367元人民币,已经达到中等发达国家水平,消费力逐渐趋同。品牌消费早已成为社会主流,主要发展的零售业态有一站式购物的购物中心模式,各种品类百货店和专卖店、及蓬勃兴起的奢侈品专卖店,高档品牌化妆品、服装以及黄金珠宝等作为奢侈品成为发展热点。

 重庆市商业地产选址 商业地产选址的关注点和技巧
                    

    根据华通人全国数据,2008年上半年,从商品类别看,服装类商品消费平稳,基本保持在20%左右的增速;化妆品消费有所放缓,5月份增速为17.5%;因股市下跌“财富效应”影响,黄金珠宝类消费,5月份增速跌至29.4%;食品饮料类消费,剔除价格因素则增长平稳;日用品和洗涤用品增速有所下滑。总体上看零售业部分成为通胀的受益者。

                    

    2007年上海市社会消费品零售总额3847.79亿元,预计2008年社会消费品零售额增速将超过16%,这种消费增长为商业地产提供良好的外部环境。可能不同业态会出现部分冷热不均的现象,但是零售业的黄金期已经到临,意味着商业地产的投资值得关注,而商铺的选址和运营却是投资商业地产的关键。

                    

    为什么要重视商业地产的选址?

                    

    商业地产的选址,属于一项较为长期的投资,关系着未来商铺生意的投资收益和发展前景。一个好的商铺选址意味着成功了一半,可以让生意红红火火。商业地产的选址对未来的运营意义重大。

                    

    首先,商业地产的投资回收期长,不论是租赁还是购买,一旦确定下来,需要大量的资金投入。其投资具有长期性和固定性的特点,因此商业地产选址显得尤为关键。

                    

    其次,商业地产的选址,基本上确定了未来商铺的客流量、顾客购买力和消费结构,选址恰当占据地利优势,能够招徕顾客生意兴隆。

                    

    最后,商业地产选址影响经营策略和目标收益。商铺未来的收益随着选址而基本确定,当然还会受到未来运营的影响。商业地产所在区域的社会环境、地理位置、人口、交通便利程度和市政规划的因素,将影响到商业未来的收益。

                    

    商业地产选址的关注点和技巧

                    

    由于投资主体的不同,造成商业地产选址的方法和策略不同。作为企业投资行为,可能会设置专门的投资部门或将选址业务外包给专业市场调研公司,通过搜集相关的产业信息、消费者动态,进行选址前的调查与评估。

                    

    首先要了解商业地产周边的环境状况,然后是进行商圈调查分析和市场评估,考察人口年龄结构和人口密度、居民购买力和购买频次,同时考察同一商圈内,相同物业的竞争关系也显得十分必要。

                    

    仅仅对商业地产的区域环境进行考察是不够的,接下来还需要微观层面的考察与评估商业地产,其中有几个方面值得关注:

                    

    第一、商铺门面的地理位置考察与评估。关于商铺地理位置的考察,需要关注城市规划、交通条件、客流规律和竞争对手等因素。位置的便利性和可达性,在都市快节奏生活的今天显得尤为重要。考察客流量时,要充分评估商铺自身客流、分享客流和派生客流的结构,分析客流速度和滞留时间。商铺尽量选择在较为显眼和客流量大的地方。

                    

    第二、商业地产形状的考察与评估,注意规则与规则店面的选择。大部分的商铺都是规则的长方形或正方形。北欧的不少临街店铺面宽很窄,但是进深狭长,让顾客有移步换景的感觉,缩短店铺切换的时间,同时提高销售利润。但是国内更愿意选择面宽较大的店铺,橱窗可以起到宣传和吸引顾客的效果。

                    

    第三、商铺的走向的考察与评估。商铺的走向关系到物业的日照和通风,按照中国的传统习惯,房屋基本是坐北朝南、光照效果好,因此对于一般商铺来说,这种可能是最好的选择。

                    

    第四、商铺空间的考察与评估。商铺的空间主要考虑面积和高度,通常商品种类多需要选择面积大的店铺,如果只是一个小型的专卖店,则不必太大的地方,否则会显得空间过于空旷和浪费租金。在商铺的高度方面,主要考虑是否有利于空间视觉效果和陈列产品的摆放。

                    

    最后,需要考虑到商铺投资的利润评估。选择商铺需要充分考虑投入产出比,在投资结构中前期的基础设施设备的投资是必须要考察的,如室内装潢、空调、货架、收银机等费用,同时需要估算日常的管理费用,保证商铺投资充足的现金预算。

                    

    当然,在商业地产投资的选址时,除了上面所说的选址的关注点之外,还有一些经验和技巧。例如,选择靠近大公司、大企业的街道一边,关注人口增加迅速和由于新城建设而人口导入的社区型商铺,选择经营范围互补的商铺做邻居,重视商铺所在建筑物展示、销售和储藏等空间和设施是否符合自己的经营需要。选择地处商业一条街、拐角与三岔路口、铺面临街的商铺;尽量不在居民少的地段、高速路边、坡路上、死巷等位置选择商铺。在考察临街商铺时,它的选址一般有以下一些技巧:一看街道曲直,二看人流左右,三察沿街铺数,四量门前路径,五辨品牌遮挡。掌握知识,了解顾客,正确选址,良性运营,其实你离成功商业地产投资并不遥远。

  

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