爱华网系列专题：直面金融危机
国际知名物业顾问公司DTZ戴德梁行近日发布的2009年一季度商铺市场报告显示，经济大环境对商业市场的影响自2008年年底逐渐扩大和蔓延，对于不同阶段的商业项目的影响亦有所不同，对于正处在招商或刚刚开业的商业项目冲击较大。以下为我行结合目前商业市场状况，不同阶段的商业项目应对金融危机的各种措施或状态： 1.已开业的成熟项目 金融危机对于已开业的成熟商业项目来说影响相对较小。由于已开业或经营时间较久，商场运营较为稳定，消费者具有一定的认知度和消费习惯，商业项目拥有相对固定的消费客流，因此零售商选址成熟项目，其经营风险较低。目前王府井商圈、西单商圈、CBD商圈等成熟的商业项目受到金融危机的影响相对较小。即使上述商圈内的商业项目经营存在一些状况，也是项目前期招商或商圈内竞争引起的经营后续反映。很多零售商对后期经营良好的商业项目仍有较为强烈的进驻意向，如东方广场(商铺写字楼详情 户型图 楼盘图 论坛)、新光天地等，其租金水平平稳及有上升趋势，仍然是北京地区零售商愿意等候入驻的少有商业项目。 2.金融危机前已完成招商或刚开业的项目 对于在金融危机前已完成招商或刚刚开业的商业项目来说，开业后的经营状况大多不甚理想，商场的培养周期受到消费者固有购物习惯、消费水平变化、商业项目定位等原因影响，较之前开业的成熟商业项目的培养期更长，很多新开业的商业项目，如CBD地区、亚运村中心区等商圈中的商业项目内租户的经营压力大增，租户要求业主给予一定的优惠政策或商户暂停营业至商场出租率达到要求后再重新开业等以前较少发生的现象。 但也有部分定位中档或中档偏低的商业项目，因其定位没有受到金融危机的影响，加之所处的地理位置、适中的商业体量、商业业态布局合理、以及充足的目标消费人群等因素的影响，在开业后不久就收到了较好的预期效果，没有受到金融危机的较大冲击 3.目前正处于招商中的商业项目 金融危机对正在招商阶段的新项目影响较为明显，诸如： 不同行业的众多零售品牌暂停开店、甚至部分品牌开始关闭其已经开出但经营状况不佳的店铺，使新项目在招商过程中可选择的品牌相对减少； 由于新开业的商业项目大多经营状况不尽如人意，使零售商的经营压力大增，很多零售商转头关注市场中较为成熟的商业项目。零售品牌对新项目持观望态度，将会延长新项目的招商时间、影响招商进度，导致目前市场中正在进行招商的商业项目基本上都或多或少的推迟了其开业时间 一些开业时间一再推迟的商业项目，为减少其投资压力，不得不采取给予商户一定支持促进零售商对项目的关注以尽快促成其开业，降低损失。如近期一个刚开业的商业项目为了催进商户尽快开业，提出商户如在业主规定时间内开业，业主将给予两个月免租，第三个月租金招商纯抽成方式收取等优惠条件； 4.零售商的政策调整 由于金融危机的影响，零售品牌受到欧美地区销售额下降和其它业务投资失利的影响，大多采取暂停或减少开店来降低成本，基本只是维持营业情况较好的现有店铺的日常运营。对于新的商业项目就十分慎重，基本要求位置及前景极好，业主愿意提供装修补贴，同时以纯销售提成作为租金才有机会继续洽谈，目前市场行情，部份一线品牌要求的装修补贴金额上升了50%-100%不等，扣率租金却反过来下调。 针对目前的市场情况，零售商的应对政策主要表现在： 对于不盈利或亏损的店铺采取撤租或并店措施； 与业主洽谈降租或缩减面积；
缩减开店计划； 选择成熟项目或商圈开新店； 为了降低成本和经营风险，部分零售商目前偏向选择纯抽成的、装修及经营成本较低的百货公司开店 大型超市、快餐店等日常生活必需品或客单价低的行业受影响小，并有营业额增长的现象。 零售商户尽可能的降低成本，例如餐饮客户会拓展消费单价相对稍低的品牌； 由于零售商户对于新项目的选址成本压缩及控制风险，因此，对于新项目的租金较之前有所控制，如国际服装服饰品牌,租金承受能力下降了30%-40%，同时要求加上其它的优惠条件，如免租期、在开业后的一段较长时间以销售提成作为租金等； 总括来说,大部份零售商在2009年上半年都处于一个?望期,经过几个月的?望,他们才会重新审视,重新做开店计划,同时目前能吸引零售商开店的项目,必需给予零售商一个合理的优惠政策,让他们能在经济形势仍处于低迷的情况下正常经营。
