爱华网当前，在大的经济形势下，商业领域的商家表现却大相径庭，有的选择闭店蛰伏，而有的则选择逆市开店。这种大的经济环境对商业地产的影响究竟如何呢？商家应当如何把握逆市开店的机遇并控制市场风险呢？ 电器百货：冷暖各自知 在全国共有27家分店的永旺商业有限公司，2008年开设了4个大的郊外型购物中心，整体经营面积大概有30万平方米。副总经理朱菁表示，面对金融危机，在目前的阶段，永旺还没有对下一步的开发做出调整的打算。 谈及大型郊区购物中心，朱菁表示，这样的购物中心其实是需要一定市场支撑的，不是每一个城市都能够开设的，它要具备很多的要素：如车辆的保有率，教育和交通环境的支撑，在一定的商圈范围内需要有大量的人口。至于逆市还是顺市开店，她认为，无论是开发商还是零售商，在做一个新店的时候，必须要拥有很好的投资风险评估体系。朱菁说：“永旺在做所有项目的时候，一定会考虑到双赢这么一个概念，我们不会把开发商口袋里面的钱拿出来填充自己的口袋，这是不可能的，每一次合作都应该是双赢的。” 对于永旺的业绩，国美电器开发中心总监常诚直言羡慕。国美经过22年的发展，目前在国内不含手机专营店光电器店就有1360家店，营业面积近600万平方米，无疑是一个体量巨大的连锁企业。常诚说，国美的高速发展是在2000年至2007年之间，高峰时一年开了440家店，这一增长速度在2008年有所放缓，当年开了280家店。常诚说：“随着市场金融危机向实体经济转化，电器与房地产的关联性非常强，房子卖得不好，一大块的目标客户群就没有了，未来3年，我们主要以店面的优化为主，将调整关闭100家门店，开发160家到180家门店，实质上依然还是在往前发展的。”常诚坦言：“最近5年，商业地产电器类的租金差不多涨了3到5倍，今年上涨的势头应该有所下降。在消费层面的销售出了一定的问题以后，如果大家抱着抱团取暖、共渡难关的心态，把价格降下来，我们的开发将依然会很快。” 事实上，就电器和家居专营店而言，已经感到了市场的阵阵寒意，为了应对新的形势，一些电器零售商已经开始和开发商采取流水倒扣的合作方式了。 对于高端零售市场，中国春天百货投资部经理冷咏说：“金融危机对整个高端百货的影响还是比较大的，但就整个中国的百货业而言，高端百货目前还是雏形，存在巨大的空间，还没有形成很强烈的竞争。” 电影院：危机中逆势上扬 在休闲和消费中，电影院可谓是一个另类，在金融危机中，影院的生意不仅没有因为危机变差反而有所增长，这的确耐人寻味。 中影影院投资有限公司总经理邢惠斌说，金融危机对电影商业的影响确实是恰恰相反，电影商业往往会呈现出一个上升的态势。而这一点在国外也得到过历史的印证。据邢惠斌介绍，从美国电影业的发展历史看，美国好莱坞就是在1929年经济危机之后发展起来的，在后来的经济危机中，往往会带来电影的大发展。在亚洲同样如此，亚洲金融危机爆发时，正是韩国电影发展起来的时候。邢惠斌透露说，全国真正的有效银幕和创造有效票房的就是200家影院。其中，前100家占了整个市场的50%，前150家占了市场的70%，前200家则占到了整个市场的80%以上。中影集团去年投资了10个大的多厅电影院，有60多块银幕，占全国的比重基本为5%。 邢惠斌不无得意地说：“其实对我们来说，我觉得我们的投资没有风险，第一，我们通过两年的摸索非常清楚，多厅电影院要和知名的商业地产商结成长期的联盟；第二，影院这个行业决定了它的投资是低风险的，当然，回报周期也比较长。”他举例说，中影公司有一个最极端的例子，一家投资1568万元的电影院两年就收回了成本，但是这不具有代表性，整体来看，它的回收期是6年以上。邢惠斌表示，其实，即使是10年才能收回成本，我们也会选择这样的项目。 溜冰场：不贡献租金贡献人流 永丰投资有限公司是一家投资企业，其主要业务之一是体育产业板块，北京西单的喜悦溜冰场就是他们经营的。总经理王品石说：“实际上就目前的金融危机来说，我所接触到的零售行业的合作伙伴，包括SHOPPINGMALL，受到的影响相对是比较小的。从我们自身而言，在对西单溜冰场的财务数据分析后发现，我们与去年同期相比有着很稳定的增长率。我们每年的增长率是20%～25%，今年还是这样，我想这种增长会一直保持下去。” 那么喜悦溜冰场何以在金融危机中依然生机盎然呢？王品石的解释是，溜冰场这一业态有着其教育性的本质属性。喜悦溜冰场针对孩子多元智能化的教育，通过塑造孩子的身体素质，最终达到提升他的情商、胆商及沟通能力的目的，多年来积累了一些非常稳定而且非常忠实的顾客和会员群体。 王品石表示，今年他们计划在昆明和青岛再开两家店，时间大概都在9月份。他说，溜冰场在大陆出现是一个新兴的业态，任何一种业态商业模式的建立和验证都需要过程。他认为，溜冰场在商业项目当中存在的价值必须以整个商业项目的成功为最终目的，他说：“我们既然不能给商业项目贡献租金，就一定要贡献人流。”那么，要贡献什么样的人流呢？应该是有价值的、稳定的、常序的中产阶级。王品石说：“我们经过分析，以西单溜冰场作为一个模型来看，我们大多数学员的家长年收入都是15万元以上，其中76%以上的年收入是20万元，家长年收入为50万元的学员比例为27%。” 王品石表示，在未来3年内，我们预计开发10家大型的溜冰场，将都开设在大型的SHOPPINGMALL中，现在有很多已经确定了合作意向。他强调说：“我们不会说做10家店，6家好，4家不好，因为每一家发展商都是提供了低租金和大面积的场地，如果不好，不仅对我们自己的品牌不利，对发展商也是不负责任的。”
显然，就商业地产所涉及的三大主要业态商品销售、餐饮、服务行业及娱乐体验而言，商品销售特别是批发受金融危机的影响最大，零售的高端市场空间被压缩，相反，中低端的商业、物业的市场状况更为稳定。服务以及娱乐的体验受危机的影响相对比较小。危机面前，对于商业地产承受风险的能力和市场趋势，需要分门别类地加以区别看待。毋庸置疑的一点是，无论是逆市投资还是逆市开店，商家都必须客观考虑自身的资金实力，考虑未来是否具有抵御风险的能力。
