爱华网过去十年来中国经济快速增长，吸引许多跨国公司和零售商来到中国，把目光瞄准了这里迅速壮大的富裕的中产阶级人群。为了给这些跨国企业和零售商提供场地，开发商找银行贷款，买下土地，建筑工地和大型吊车遍布中国各大城市。 位于黄金商业区域的甲级（高端）写字楼和环境略逊一筹，位于中心区域之外的乙级写字楼的供给在近年来迅速增加。同时，大型购物中心—一个相对来说还是较新的概念—取代了全国各个城市的百货商店。 金融危机爆发后，许多跨国公司裁减了在中国的员工，关闭在中国的办公室，冻结了招聘计划，或者搬迁到更便宜、面积更小的办公室。而零售商也因消费者捂紧钱包而艰难度日。现在中国大城市的某些摩天大楼和大型购物中心变得空空荡荡，只有百无聊赖的店员和保安。但与此同时，工地的轰鸣声并没有停止。为什么会发生这种情况?商业地产的空置率究竟是多少?这一市场的发展前景如何?沃顿知识在线就这些问题寻访了业内人士的意见。 北京和其他城市 究竟有多少空置的高楼大厦是争论的主题之一。据房产中介公司世邦魏理仕（CB Richard Ellis）的分析师雪莉·胡（Shirley Hu）估计，到2010年北京商业办公用地将大约增加150万平方米，上海将增加约190万平方米，商业办公用地空置率也将达到30%左右。 根据位于北京的全球不良资产解决方案公司（Global Distressed Solutions LLC）总裁杰克·罗德曼（Jack Rodman），北京商业房产的实际空置率可能高达50%。罗德曼同时还担任总部位于洛杉矶的地产投资顾问公司Crosswater Realty Advisors的高级顾问。他认为，房产中介公司通常不把分层所有权（即按层或房间出售或租赁给不同小业主并由他们再次出租）的大楼计算在内，这些楼宇中有些也是甲级写字楼;同样不算在内的还有已竣工但尚未对外租赁的大楼;或者即将竣工、正在办理房屋使用权证的大楼。“这些大楼虽然理论上尚未开放，但……如果一幢大楼六个月内就要交付使用，那就应该把它算在供应量中。否则会引起误导。” 据罗德曼估计，2007年至2009年，单北京甲级写字楼的供给量就增加了560万平方米（约6000万平方英尺），另外还有370万平方米（约4000万平方英尺）的乙级写字楼或将出售给投资者的非分层所有权写字楼。他表示这个数字不包括央视大楼等政府大楼，以及银行、保险公司和石油公司等机构兴建的自用新办公大楼。 在2003年至2007年经济景气的时候，没人担心空置率的问题，当时的需求将年吸纳率推高到约每年46.5万平方米。那时的中国很热门，谁都想到中国来，不论是国际投资银行，还是律师事务所、会计师事务所和房产中介。“但从前两年起这股热潮就开始减退了，”罗德曼说。“现在的净吸纳量非常低，在我看来这是个真正严重的大问题。”而且这个问题不只北京有，他补充道：“上海的写字楼市场也同样糟糕。” 其他的城市在商业地产领域也面临着高空置率的烦恼。总部位于杭州的一家商业地产开发商的总经理吴伟明评论说：“杭州地区的商业地产供应量肯定是过剩的。” 空置的还不只是办公楼。北京那些奢华的新购物中心的入驻比率大约在60%左右，比前些年的70%到80%有所下降，北京世邦魏理仕的零售业地产销售代表温迪·查（Wendy Zha）表示。“还有以前那些商家尚未完全进驻的旧购物中心也还在出租。”她表示，整体上零售商场的空置率在30%至40%之间。
而零售商场供应量过剩在北京表现得异常明显，因为北京的开发商都赶在2008年奥运会之前建成大型购物中心，以迎接蜂拥而来的游客。第一太平戴维斯中国公司（Savills China）高级经理、中国研究部负责人詹姆斯·麦克唐纳德（James Macdonald）如是认为。第一太平戴维斯是一家在伦敦证交所上市的全球房地产服务提供商。他表示，上海的情况有所不同：“（上海）的供应量在未来六个月中可能会增加，因为世博会即将来临。与此同时，上海的零售商场市场相对健康，全市的黄金地段零售商场的空置率大约是3.3%。” 租金下跌 根据第一太平戴维斯的数据，去年第三季度北京和上海的商业地产租赁价格开始下跌。月租金报价从平均每平方米189.8元降至147.9元，同比下降17.2%。麦克唐纳德认为：“这个跌幅是很大的。” 但为了挽留或吸引租户入驻，许多业主在签五年以上租赁合约时都承诺免租金12个月或更长的时间，也就是说北京的净有效租金其实已下降40%至50%。然而，许多大楼还是空关的，地产投资顾问罗德曼说。他收集了一些北京空置写字楼的照片，并将这些照片做成长长一叠令人忧虑的幻灯片。从他的位于北京商业中心区域的办公室的窗户看出去，他能指出至少六幢空置的办公楼，其中许多早在数月前，甚至数年前，就开始出租，但直到现在还没有真正进入市场。 北京的零售商场的租金下跌了大约20%，“这个跌幅可不小，”世邦魏理仕的温迪·查说。她相信有些开发商是故意待价而沽，尽管零售商坚持非低价不租。 上海的情况也是如此。世邦魏理仕的胡女士表示，上海的零售业租金“已经跌至2006年下半年以来的最低水平。我们看到租户现在都在利用目前的市场形势，实施长期的入驻战略。” 待价而沽 罗德曼认为，现在的问题植根于2003至2007年经济景气的时候。当时开发商很容易获得银行贷款，当时的市场月租金行情是平均每平方米每月200至250元，因此对甲级写字楼的评估价格是每平方米每年25,000元至30,000元。但当租赁市场开始见底时，有些商业地产的业主并没有随着下跌行情调整租金，而许多潜在客户都是跨国公司，因为感受到金融危机的冲击，他们也不愿意或者没有能力支付开发商索要的价格。 开发商保持租金水平不变的原因有三。罗德曼分析道：“首先，银行没有给他们还贷的压力，所以他们没有动机要按今天较便宜的价格出租。其次，如果他们把租金减半出租……就不再支撑原先的评估值，这样会造成资产减值，给银行造成损失。另外造成这个问题的原因是市场上的信息缺乏透明度和可靠性，中介公司给业主、开发商和租户的信息不够准确。” 而很多开发商并不了解商业地产的市场行情也是造成待价而沽的原因之一。查女士认为，很多开发商都是从住宅市场转战商业地产市场的。“卖住宅的时候，他们可以待价而沽，等待危机结束后最终卖个高价。但商业地产可不行。一个商场一旦在市场上空置太久，那它就不再热门了。而且对于商场，你还要花很多钱来维护，但是零售商可不会等你。这和购买住宅的个人买家是不同的。很多开发商刚进入商业地产的时候并不明白这个道理，但现在他们开始理解这个市场的独特性。” 位于杭州的开发商吴伟明认为，由于目前住宅用地的拍卖价格居高不下，很多开发商也只能望“地”兴叹，于是就纷纷转战商业用地。政府已经规定某区域是属于商业地块还是住宅地块;开发商拍下商业地块后“就只能建造商用楼盘，或者寻找机会把商业地产改造成某种特别类型的公寓。” 对经济的潜在影响 商业地产市场对经济会造成多层影响。罗德曼提到，各国都意识到他们很快会面临商业地产贷款的问题。据巴菲特等金融业人士预计，2010到2012年将有3至4万亿美元的房地产贷款到期。“我们忽略了美国的债务抵押债券（简称CDOs或CLOs）的问题。大家都知道这种东西，它害了我们，也害了其它所有人。中国可能是世界上唯一一个认为自己供应量没有过剩，或者商业地产价值没有下跌的市场。但现在并没有相关交易来证明这点。去年一年北京只有三起写字楼的买卖交易，而且其中两幢是卖给中国的保险公司。” 现在全球最大的银行以市值计算是中国的银行。如果这些贷款一直在他们的账目上，而贷款抵押（譬如地产）并没有发挥作用，那么如果政策环境或者市场环境发生变化，我们将看到金融体系面临严重的问题。罗德曼警告说，“如果发生这样的情形，那就需要政府参与救援，从而把债务推高到日本的水平，日本的债务占GDP比率是全球发达国家中最高的。1986至1990年他们对此视而不见。结果日本一直没能真正恢复。如果你想回避这个问题，那也可以。但别忘了其他人也曾忽视这个问题，结果是导致了毁灭性的打击。” 展望未来 第一太平戴维斯的麦克唐纳德预测说，北京的写字楼的空置率将继续上升，到今年年底将超过25%。第三季度的净入驻率已恢复到2007年的水平。然而，这还不足以吸纳新的商业楼房供应量。” 北京的写字楼供应过量将会压低租金和入驻率，从而减少总体租金收入，罗德曼说，这会增加贷款风险，同时影响未来房地产投资的潜力。“开发商发现这个市场困难重重后，他们可能会转向分层所有权市场或者寻找能够购买整幢大楼的机构投资者。” 在目前金融危机的时刻北京今后的商业地产要想找到客户可没那么容易。但中国政府出台经济刺激计划，提振国内消费将有助于缓解这个问题。世邦魏理仕的胡女士认为，在上海，前来参加2010年世博会的7000万游客也会有所帮助。 胡女士表示，虽然未来的经济发展道路可能仍然非常艰难，但政府的经济刺激计划也推高了国内企业对办公楼的需求。在那些外国来华投资的企业中，那些较少受经济衰退周期影响的行业，譬如新能源、制药企业，预计将恢复他们对北京办公楼的需求，而从长远来看，汽车和电子制造企业也将从中国日益增加的国内消费中获益。 麦克唐纳德也认为，宏观经济的发展对商业地产行业影响巨大。“供应量巨大不是主要问题，但是经济恶化、影响需求才是主要问题。中国与其他全球各国一样，正在努力维持经济增长。很多人都相信，这些努力将有助于经济再度繁荣，而一旦经济上了轨道，对办公楼的需求就会恢复正常。尽管从短期来看目前的供应过量不可能立即减轻，但这些宏伟的目标都将对写字楼市场的长期潜力产生正面影响。” 上海的情况要更乐观一些，麦克唐纳德表示，公司仍然在租赁办公楼。“上海的写字楼供应过量并非偶然行为，而是因为有预期认为未来十年上海的经济将呈现大幅增长，而让寻求扩张的公司有足够的办公区域是保证经济增长的重要因素。中央政府要在2020年前把上海打造成国际金融中心的目标同样也将有助于这个市场。” “未来两年中将有30个项目、总共超过250万平方米的中高端商业楼宇进入市场。鉴于2006至2008的三年中吸纳量为每年80万平方米，预计未来两年的空置率将继续上升，特别是在今年以来企业的扩张步伐有所减缓的情况下。” 麦克唐纳德说道。 他表示：“现在供应量还在增加，但是开发要从更长远的眼光来看。虽然有些项目已经推迟，但未来几年内你还是会看到商业楼盘进入市场。供应过量的问题可能还要持续至少三年的时间。”
