爱华网在租金连续下降数月之后，与住宅市场倒挂已久的商业地产终于迎来暖流。 据戴德梁行、仲量联行等数家知名房地产代理行统计显示，在第三季度小幅上升后，商业地产需求在第四季度开始出现稳步回升的迹象，众多投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。 暖意初现现状难改 根据仲量联行最新发布的2009年三季度报告获悉，三季度整体市场的净吸纳量达到13.9万平方米，是2008年三季度以来的最高值，并接近2008年二季度市场处于顶峰时的水平。国有企业，特别是大型国有金融机构的大面积扩张构成本季度吸纳量的主力，大约60%的本季度净吸纳面积都来自于国有金融机构的租赁需求。 “这是在经历了一年多的低迷后，商业地产市场似乎首次出现的积极现象。”戴德梁行研究顾问部助理董事王晨对《中国产经新闻》记者表示，除此之外，租赁市场中看楼及租楼活动也正在增加，但整体租金水平仍呈下行趋势。 那么，这是否意味着空置现状已经有所恢复呢？ 日前，《中国产经新闻》记者从第二届中国商业地产年会上获悉，虽然2009年整个房地产市场快速回暖，但商业地产仍处在低销售、高投资的状况，上海、北京、广州等一线城市的商业地产空置率仍未恢复到金融危机前的水平。 统计显示，2009年1~10月商业营运用房销售面积同比增长33%，而住宅销售面积增长50%。同时，今年1~10月份商业用房投资达到35.4%的增长速度，而住宅物业的增长幅度只有14%。 “这也说明商业地产存在低销售、高投资的情况。这是不是长期现象，是否与持有型物业增多有关，还需要进一步观察和研究。”民生银行地产金融事业部副总经理兼首席分析师董续勇说。 此外，董续勇也表示，目前我国商业银行对商业地产提供的信贷支持不够。“在美国，商业银行商业地产贷款占了贷款总额的24%，而在我国，商业地产贷款额占整个银行贷款的2%左右，银行与非银行的金融机构以及第三方金融机构的合作也不足。”董续勇说。 商住倒挂逼破转向
商业地产出现暖流的背后，是商业和住宅市场价格长时间的背离。 “位于北京花市大街的国瑞城公寓的价格已达到3万元/平方米，最高达到3.5万元/平方米；而在北京崇文区、宣武区，几乎没有发现单价高于2万元/平方米的写字楼。在CBD地区，御金台公寓售价高达5.5万元/平方米，而位于同一地段的SK大厦售价仅为3.1万元/平方米，其间有高达两万余元的差额。”DTZ戴德梁行华北区研究部经理魏东向本报记者举例说。 这一现象并不正常，中国不动产研究中心此前发布的报告认为，与住宅市场不同的是，写字楼市场与实体经济密切相关，受国内国际经济的基本面影响，基本上无法借助政策调控拉动需求。因此，写字楼市场更加受制于宏观经济的真实状况，也更能体现实体经济的走向。 对此，魏东认为，商用物业、工业地产等是宏观经济的“晴雨表”。商业地产向来被视为一种纯投资的地产商品，其价值是高于住宅的，但如今出现的“住商倒挂”现象说明了商业地产自身的巨大价值，还没有被充分挖掘。在一个健康的房地产市场上，相近地段的商业地产项目售价要比住宅项目高出30%左右。倒挂和商业地产滞销，这说明目前商品住宅的火暴局面缺乏宏观经济基本面的支撑。 但这一现象的出现也有政策因素，魏东表示，在购买写字楼和商铺时，首付比例一般都会在50%以上，而且贷款利率没有任何优惠，比住宅贷款要高出很多，另外出租收益上政府又要征收较高的税，这也是造成写字楼和商铺与住宅走势背离的原因之一。 尽管如此，根据上海统计信息网的统计数据，上海2009年1~8月，貌似火暴的住宅市场实际投资同比出现了负增长，而表面平静的办公楼市场则同比增加了14.9%。在北京，1~8月，尽管住宅及写字楼投资同比双双出现了负增长，但写字楼投资的负增长也较住宅低了一个百分点，这些都说明投资者已经把目光从住宅市场转向写字楼市场。
