爱华网2009年是房地产异军突起的一年，尤其是居住物业，无论一手房还是二手房，房价的飞涨只能以惊人两个字来形容。但与全国住宅均价超过千元每平方米的涨幅相比，商业物业的价格显得有些波澜不惊。数据显示，今年1～6月份，全国31个主要城市有一半左右城市的商业地产销售甚至处于下降状态。与此形成鲜明对比的是，在解决了资金链的紧张之后，各大房企却调转枪口，纷纷瞄准了商业地产。2009年底，万科公开宣布进军商业地产。世茂也继此前宣布加大商业地产投资后，成立综合体投资管理公司。而一向被看作是商业地产龙头企业的万达，更是在年初就表示要提速扩张。这—系列事件，正式昭示了商业地产时代的来临。 那么，商业地产有何魅力，能让各大房企纷纷改变发展战略，在转型的过程中，又会遇到怎样的问题呢? 产业升级：水到渠成的转变 在城市化的进程中，房地产业的初期发展是扩张式的，需求大于供给，土地价格的涨速远远跟不上房价。这时候保持资金的快速周转、加大扩张力度是正确的选择。万科的成功充分证明了这一点。然而时至今日，地价的涨速已经接近甚至超过房价，地价推动房价已是不争的事实。当更多的利润空间消失于土地垄断者的手中时，规模和速度不再是制胜的法宝，提高资产质量、优化资产配置、增强抗风险能力才是新时代的主题。商业地产，这个目前在国内政府于预较少、市场化程度不高的领域成为开发商关注的新焦点。 金融环境同样是推进产业转向的动力之—。对资金紧张的开发商而言，在对其自身项目没有相关金融配套政策扶持的情况下，对于进入商业地产不得不谨慎再谨慎。而国内房地产金融逐渐放开的趋势，较为宽松的信贷环境，是催生商业地产的一剂良药。发行在即的REITs是房地产金融放开的第一步，也是极其重要的一步。从目前情况看，国内首只股权REITs预计将在明年一季度上市，债权REITs将在股权REITs前出台。预计商业地产依托金融政策，将有更大的演出舞台。 资本运营：商业地产模式之困 广义地说，商业地产的本质是把资本运营理念引入地产运作当中，开发商既可以自行经营管理，亦可或选择与一些管理公司合作，以保持项目的良好发展。房企在其中所扮演的角色，不仅仅是开发商。更是投资商，甚至是运营商。 不同的企业处于不同的发展阶段，具备不同的条件，所选择的商业地产模式也必然存在差异。快速销售、快速回款是商业地产早期出现的一种模式，典型的代表企业是SOHO中国；自主开发、资源整合则是另一种商业地产的运作选择，比如长和系的东方广场项目；而自己开发、运营、经营一条龙的模式对企业要求更高一些，典型代表企业如万达。但无论哪种模式，都不能说存在着明显的好坏之分，而是因日寸、因势、因地而采用。 从发达国家的房地产经验看，目前我国城市化率接近50%，已到了开发与持有核心城市物业并重的时候。当前房地产最佳的商业模式应为“开发+持有”模式一一以开发为主、在依靠开发获得短期业绩的同时逐步持有优质的物业。一向秉承快速回款信念的SOHO中国近期内也开始不动声色地计划持有物业，或许是这一结论的最好注解。 避风港湾：树欲静而风不止 单纯的住宅开发，依靠买地盖房、再卖房买地的形式盈利。这样单一的发展模式，注定了抵御风险能力较差，一旦市场出现动荡、消费者购买力下降，立刻会出现交易量的大幅度下滑，开发商的资金链也会随之出现断裂的危机。2008年底的行业危机为开发商们上了生动的一课。相比之下，一些以持有型物业地产为主的开发商，即使在市场很低迷的时候，依然可以凭借租金来维持生存。因此，很多企业都把商业地产作为规避风险的港湾。如万通外，金融街、保利地产等都纷纷在放缓普通住宅土地储备的同时，计划增加投资性物业的开发和持有比例。 但事实往往与愿望相违背。经济危机的影响同样对商业地产有着重大的打击。例如：受后奥运经济衰退和国际金融危机的影口向，2009年全国商业地产都存在着严重的招商难问题。很多大型商业缺乏入住的商家，而陷入发展停滞。北京国瑞城购物中心由于招商问题将开业时间一拖再拖，最终不得不在尚空置30%铺位时匆忙开业；而原定于2009年底开业的阳光新城市广场、华熙乐茂等项目干脆放弃了春节档期，将开业时间直接延至2010年。
无独有偶，酒店同样不是规避风险的天堂。对于高级酒店而言，一般保本的入住率必须达到30%，但在2009年前两个月，北京许多四五星酒店的入住率下降到10%以下，远低于2007年和2008年超过70%的数值。这其中固然有奥运因素的影口向，但也难逃受经济衰退影响之困。 转身之后：是华丽还是狼狈? 从目前的情况来看，转型商业地产仍然是大型房企的专利。对于资金并不充裕、经验有限的中小开发商而言，这种转型非但不能带来收益，反而会带来更大的风险。强如富力、合生，在转型过程中都难免承受现金流带来的沉重压力而一度失意。可见，这种转身是需要准备的，也是要付出代价的。 谋定而动 从某种意义上来说，商业地产对很多房企而言确实不失为好的发展方向，但也需要谋定而后动，避免跟风。所谓谋定，就是要先回答三个问题：企业是否要做商业地产？企业到哪里去做商业地产，企业做什么形式的商业地产？当这三个问题没有得到肯定的答案时，向商业地产转型是带有很大风险的。 向商业地产方向转型的开发商愈来愈多，甚至连万科这样的领军企业都不能免俗。但包治百病的灵丹妙药是不存在的。商业地产也并不适合于所有开发商，也就是说，有的开发商还是应该专心致志地开发住宅产品。因此企业应从自身条件出发，准确把握自身定位，慎重对待战略转型。比如，一向主打住宅类项目的亿城股份几次试水商业地产市场，却终于无功而返，在2009年果断放弃对北京CBD项目的开发，将发展方向重新回归于住宅类产品。 到哪里去做商业地产和做什么形式的商业地产是一分为二的问题。SOHO中国一直在北京、上海这样超大型城市的最繁华地段进行开发；万达则以异地快速扩张的方式，将万达广场布满全国二线城市的商圈。是打造招商难度低、招商周期短的区域型购物中心较为适宜，还是打造适合区域发展的综合体项目更为合适?不同的战略，不同的城市，不同的地段，有着完全不一样的选择。因此，非谋定则不可动。 量力而行 商业和住宅客户最大的不同是：买住宅的人会看地段、看产品、看配套、看价钱，但买商业的人只看一样，就是人气，也就是有没有人来消费。而人气的培养从来都不是一朝一夕的。因此商业地产的开发一定需要大量的资金，而资金沉淀的时间长短又考较着企业的忍耐底线。正如牛市时短线投资更热，而熊市时长线投资居多一样。有句话叫“养铺三年”，但有几个人能在市场太好的时候等得起三年呢?这一道门槛就把大多数中小开发商拒之于门外。 商业地产需要雄厚的资金支持，这是不争的事实。但是不是只要有钱，搞商业地产就一定成功了呢?也不尽然。有钱的开发商多得是，但我们扳起指头数来数去，成功的商业地产商只是那么几家。看来除了资金实力以外，商业地产的成功还需要别的因素，比如品牌影响力。时至今日，万达二字已不是简单的公司名称，而是一种开发模式；SOHO中国用多个商业地产项目把SOHO这个名字也做成了—面旗帜。开发商的品牌影响力直接影响到招商甚至商铺的销售情况。SOHO的现代城一炮打响之后，建外SOHO开盘时有很多老客户再次认购，看好的就是SOHO这块金字招牌。 战略执行力也是做商业地产的必要条件之一。同样是做房地产，住宅开发和商业地产是完全不同的逻辑，需要从战略、计划、组织、管理等多个层面进行转身，生搬硬套是决计不行的。船小好调头，而对于资金雄厚的大型开发商而言，这种战略转型不可能一蹴而就，除资金外，还需要人才、资源等多方面配合，必需要很强的执行力来完成。 展望2010年，经济形势的好转使商业地产看到了曙光。当经济处于上升通道时，商业地产的需求会得到明显提升，而暂时被低估的商业价值也将发生回归，整体上看较为乐观。但大量商业地块的蓄势待发为未来的招商和运营带来了巨大的隐性压力，找准定位、发掘特色、创造优质品牌将是各家房企谋求发展的必由之路。
