爱华网商业地产招商步骤 商业地产骤热 ：春天的幻象？
“没有‘商业’的需求作支撑，再旺盛的地产市场也只是虚火。” 4月以来，随着“新国十条”和各地楼市调控政策的陆续出台，此前一直“高烧不退”的住宅市场迅速降温。北京、上海等一线城市5月商品房签约量环比均出现70％以上的巨大降幅。而与此同时，此前一直不温不火的商业地产项目却开始受到追捧。据来自我爱我家等机构的调研显示，4月下旬至今，咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30％。 投资转向的不仅是投资客，包括万科等原本专注住宅的开发商也越来越多地涉足商业地产。业内人士认为，楼市新政让商业地产的价值开始回归，但由于国内商业地产开发还没有成熟的模式可以借鉴，融资渠道受限，以及宏观面和政策风险等因素，商业地产之路绝非坦途。 受益楼市新政 据报道，4月国内房地产资金流向出现“转舵”迹象，主要去向是商业、写字楼市场。但投资住宅市场的资金能否持续流入商业地产市场，目前尚未有定论。 中原地产发布报告称，北京、上海、广州、深圳等四大一线城市4月写字楼新增供应面积约50.09万平方米，环比大幅增长181.9％；销售面积62.70万平方米，环比增长了72.43％。销售价格和租赁价格均环比上涨，其中北京写字楼价格创出一年来新高。 另有相关数据亦显示，在目前北京活跃的90个商业地产项目中，有90％的项目租售价格在国家出台房地产调控新政后提高，其中约27％的项目租售价格涨幅超过两成，租、售价最高涨幅分别为60％、50％。 中原集团研究中心高级经理刘渊表示，楼市新政后，住宅成交量萎缩将成为持续状态，商业地产则借此走出了独立行情，成为新政的受益者。在首付、利率、回报率等方面，目前投资商业地产明显优于住宅市场，在通胀预期影响下，更多投资者将目光转向商业地产，商业地产价值开始得以回归。 据戴德梁行2010年一季度物业报告显示，目前上海很多商业物业的价格比同地段的住宅低很多，出现“商住倒挂”现象。上海今年一季度转手的新天地白金大厦，售价约为6万元/平方米，而同区位的住宅物业售价则在8万元-10万元/平方米。这样的个案并不少见。同时，目前上海甲级写字楼平均租金仅为5-7元/平方米·天，虽然有所回升，但尚未回复到2008年金融危机爆发前的租金水平，处在筑底阶段。总体而言，目前商业地产尚处于金融危机影响下从低谷逐渐复苏的阶段，与住宅相比，商铺和写字楼的售价和租金仍处于较低水平。 商业地产远高于住宅地产的租金回报率，也让投资客心动。据国泰君安研究院孙建平的统计，中国大部分一、二线城市优质写字楼的租金收益率在7％以上，最高达到11.5％。而住宅随着售价快速上涨，其租金收益率持续下跌。以上海为例，2003年住宅的租金收益率约6％，2005年下跌至4.4％，2010年初大致在2.4％左右。住宅物业的投资者更多看中资产价格的增值部分，而非租金收益。相比之下，商业地产租金稳定，能够提供持续的现金流，可以有效地抵御外部冲击。 开发商扎堆转型 在投资客大量涌入的同时，更多开发商也正将资金投向商业地产。 一直宣称不做商业地产的万科高调改口，称将涉足商业地产。早在2009年年底，万科总裁郁亮就表示，万科将进军商业地产，除80％的项目为住宅产品外，其余20％将开发持有型物业，预计3年内万科将建成220万平方米商业配套。 今年4月，万科从中信地产接手位于北京CBD的赢嘉中心，着力将其改造成高档商住楼，同时正着手开发位于东莞长安镇和西安曲江新区的两个商业地产项目。今年万科还将在深圳营建5家酒店。 4月10日，保利地产第一个城市综合体——保利水城购物中心的营运，标志着保利全面进入商业地产开发领域。同时，保利地产还宣称，在未来的3-5年间，保利持有型商用物业的投资比例将逐渐增大到全部投资的30％。 金地集团董事长凌克也公开表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地一个重要战略规划，今年将把20％的资金投向商业项目。 此外，合生创展、首创置业、龙湖地产等也纷纷抛出了自己的商业地产计划。 除了政府对住宅市场的严厉打压成就商业地产的“利好”，以及商业地产本身蕴含的潜力等因素之外，众多开发商扎堆转战商业地产，还被认为源于住宅市场竞争日趋激烈之下，开发商对于企业稳定持续发展的诉求。 美国地产服务商高纬环球董事总经理张良军分析称，在地产调控政策频繁出台的大背景下，未来住宅地产中保障房比例增加，地产开发商在住宅地产的投资占比会下降，所以从长远来看有生存和转型问题。转型的出路之一是通过行业整合，淘汰一部分开发商，之二是向商业地产转型。“以前开发商业地产是地产商多元化策略的一部分，是为了建立稳定现金流而采取的合理财务策略，现在则可能是被动的选择。” 但对于这场转型，香港恒隆地产董事长陈启宗表示，“一个人两条腿站在两条船上，是很危险的。”业内普遍认为，万科们面临的绝非坦途。“国外经验不能照抄，国内的开发经验尚浅，商业地产还远没有探索出任何一条成熟的成功路径。” 资金问题首当其冲 在国内商业地产领域，万达集团是最典型的代表。 原本做住宅地产的万达2001年开始进军商业地产，在并非最好的地段低价拿地，通过与沃尔玛等国内外知名企业的战略结盟，万达凭借“商业＋地产”的开发模式迅速稳坐国内商业地产的头把交椅。2012年万达广场数量预计将超过80个，经营性物业持有面积将超过1200万平方米。 据万达日前公告显示，2010年一季度公司实现房地产合同销售金额约152亿元，相当于2009年的一半，首次超越万科，同期万科的销售金额为150.9亿元。 万达集团董事长王健林表示，万达每个城市综合体投资约20亿元，算上土地、建筑成本，大大低于同行业平均水平。开发万达广场的资金来源：一是卖公寓回收一部分；二是商业租赁。开业一年后就可办理抵押贷款，以每年租金1亿元10年10亿元计，可从银行贷到9亿元，加上自有资金、其他贷款等就够投资了。据称，万达连续五年收租率达99.5％以上。 但对万达“快速复制产品”的商业模式，业界不乏担心。“万达这种复制模式，扩张太快，资金跟不上的话可能出问题。”快速扩张也对管理构成巨大挑战。基强联行执行董事陈泳东指出，要建立一个成功的城市综合体，企业不仅需要充足的资金，还要有专业的管理团队。目前中国的企业尚未到快速复制阶段。 对于万达如此大规模扩张的动机，有人解读为为上市做准备，据悉万达正在筹备A股上市。亦有人认为，商业地产培育期较长，万达必须靠不断扩张，来获取贷款“喂养”以前的项目。 业内人士普遍认为，资金和人才是困扰商业地产的两大瓶颈。在无数失败案例中，招商不良和低效的后期运营是共性，强大的招商团队和后期运营非常重要。同时，商业地产是资金密集型的运作项目，风险颇大，且不容易卖掉。相对于住宅开发的短平快来说，商业地产往往是慢热型的，属于长线运作。目前楼市调控下，高库存的商品住宅难以在短时间内消化，资金来源成为首当其冲的难题。对于资金压力较大的开发商来说，不能盲目进入商业地产的开发，尤其要避免大体量的商业项目。在资金配比上，必须做到短长线相结合，通过短线销售一部分快速回笼资金，自持物业部分一般需要两到三年培育期才能进入盈利。 中国商业地产的融资渠道主要有银行贷款、自有资金及资本市场。目前开发商自有资金不多，资本市场融资受制于政策，主要来源还是靠银行贷款，信贷一收紧，资金就很困难。 摩根大通银行副总裁陈思冲表示，中国商业地产缺乏房地产信托基金（REITs），从国际经验来看，商业地产一个很重要的渠道就是房地产投资信托平台。投资者投资REITs看重的是每年分红收益率和低风险，并且可以参与中国经济、房地产长远增长收益。 据传，下半年中国的第一个REITs将推出，上海或将成为第一个获批城市。 风险犹存 一些专家表示，随着注入商业地产资金的增多与整体经济的复苏，商业地产将就此迎来“春天”。但持有谨慎观点的业内人士则认为，由于目前投资渠道的缺乏与通胀压力的存在，一部分游资确实在觊觎商业地产这一领域，再加上很多炒作的因素，“商业地产”很可能成为下一个被爆炒的“大蒜”。 亚豪机构商业地产总经理姜黎明表示，“商业”和“地产”作为一个共生的概念，具有较强的关联性。目前很多投资人受制于政府的限购令，想按照投资住宅一样去买商铺，这具有很大的盲目性。“如果单纯按照地产的概念，只重销售而忽视经营，会使商铺卖得火但无人使用，最后陷入惨淡经营的境地，给投资者带来巨大损失。”同时，目前经济复苏尚未企稳，更有部分人士指存在“二次探底”或滞胀的风险。姜黎明认为，整体商业氛围的停滞不前，也是制约商业地产发展的一大因素。“没有‘商业’的需求作支撑，再旺盛的地产市场也只是虚火。” 上述专家的担心或不无道理：在前述中原地产发布的报告中同时也提到，尽管北京商业地产的活跃程度在持续增加，但衡量市场需求的空置率也在持续增高。以写字楼这一商用物业类型为例，北京4月份甲级写字楼、准甲级写字楼的空置率持续攀升，其中准甲级写字楼的空置率升幅达到了24.41％。这会对商业地产价格与租金产生显著影响。 此外，商业地产的租金收益率受税收影响也较大。主要税负有分别相当于租金收入5.5％和12％的营业税（包括城建税与教育费附加）和房产税、25％的企业所得税。 而一直在为商业地产摇旗呐喊的SOHO中国董事局主席潘石屹也不无忧虑地表示，“现在是住宅价格上涨太快，政府采用政策方式调控，这些资金就有往商业地产走的趋势，因为商业地产没有任何政治化的风险，也没有社会舆论压着政府调控它。这种情况下资金的流动情况就反了：本来应该是更多的资金和土地去建住房，如果现在的资金趋势要回流到商业地产，这实际上跟宏观调控的目的又背道而驰了。” 实际上，政府对商业地产风险的警示或已发出：近日，北京市住建委强调，土地不能随意更改用途，禁止“商改住”。这一政策讯号传导到市场上，直接导致了5月末多块商业用地的遇冷。而早前物业税（房产税）将率先对商业地产征收的传闻，同样对商业地产的前景产生重大影响。 商业地产投资攻略 投资商业地产，应从宏观层面关注三个指标，即城市化率、人均GDP和人口规模，选择投资与当地经济相配的商业地产类型。 第一类城市，步入城市化的尾声阶段，如北京和上海等一线大城市：城市化率超过75％，人均GDP超过1万美元，人口总量超过1500万。根据日韩等国零售业的发展经验，超级大都市中，百货店、大卖场将处于最佳发展时期，部分高收入人群热衷于奢侈品消费。当人均GDP超过2万美元时，与之对应的是逆城市化进程，居民大规模向郊区的迁移和社区性商业的发展，便利店、专业店和折扣店将获得快速发展。 第二类城市，处于城市化的后期阶段，如部分东部和中部的省会大城市：城市化率接近60％-70％，人均GDP超过5000美元，人口总量超过600万。此类城市耐用消费品占比保持相对稳定，服务性消费正逐渐占据主导。百货公司、超市和连锁店成为零售业的重要载体。 第三类城市，处于城市化的加速阶段，如部分较富裕的二三线城市：城市化率超过50％，人均GDP超过3000美元，人口总量超过200万。此类城市非耐用消费品占比减少，耐用消费品和服务性消费占比提升，消费升级趋势趋于明显；百货大楼成为重要的销售渠道。 从微观层面考察商业地产，现在有两类值得关注：热点城市区域的功能齐全的大型城市综合体和社区商铺。投资前者，应注意所在的城市区域，关注项目规模、知名度、销售状态、入住率、开发商的实力，周围的人流车流密集度，以及周边区域的商业氛围等；投资后者，需注意开发公司的品牌、社区的成熟度，比如入住率、入住人群的素质、交通是否便捷、相关商业的配套设施等。 投资商业地产，对收益率不要期望太高，“年收益率不低于7％的话就可以做了，8％—8.5％就不错了，10％的话就太理想了”。
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