儿童零售品牌 品牌零售企业与散户商铺



  告别百货商场,北京的商业正在进入由购物中心主导的年代。新近现身京城的新世界、新光天地等已不再是传统意义上的“自己建楼自己开业”的百货公司,他们如今进驻的,是一个又一个由开发商开发并持有的“购物中心”,而曾经为人们熟悉的百货商场业态,正在走向没落。

  购物中心的方兴未艾,给了普通散户投资者分享大型零售企业丰厚客流收益的机会。然而,对于散户而言,并非在所有的地方都可以实现“你吃肉,我喝汤”的预期。对于那些有强势零售企业进驻、规模超大的购物中心,它们所能带给投资者的,或许仅有“空吸”的效用,对于此类型的购物中心,散户投资者最好敬而远之。

    购物中心潮涌

  香港知名市场研究机构戴德梁行的统计数据显示,在2007年仅北京即将投入使用的商用物业总面积就在410万平方米左右,创下近5年来的最高值。戴德梁行商铺部高级助理董事张家鹏告诉记者,在这410万平方米的供应量中,约有2/3的供应量是以购物中心的业态出现,“这是2007年北京商业地产市场出现的一个新趋势。”他向记者强调。

  记者了解到,所谓购物中心,在北京的新增商业供应中,主要分为两类,一类是处在城郊地区的大型购物中心,它们的营业面积多在30万平方米以上,又被称作Shopping Mall,如位于北京东四环路“CBD东都”等。另一类则是以位于北京西二环沿线的枫兰国际中心、位于东三环的万达广场这样的城区购物中心,它们面积相对较小,营业面积通常在10万~15万平方米左右,但交通、地理条件相对优越便利。

  “这两类购物中心在新增供应量中占有的比例相近。”中原地产华北区董事总经理李文杰分析,“与国外同类的购物中心完全由开发商持有不同,这两类购物中心除去主要营业面积由开发商持有之外,还有少部分的零散商铺可以切割产权向个人投资者销售。”他说。

  在这种模式下,开发商一般负责主力营业面积(即自持部分)的招商工作,而对散户投资者出售的产权式商铺,则通常由投资者与开发商或商业管理公司协调之后,完成招商。目前,“CBD东都”已经引入百盛折扣店、红星美凯龙以及迪卡农三家大型品牌零售商,万达广场则有新世界百货和沃尔玛进驻。

  “以前在百货商场的模式下,物业产权归属百货商场自己,不会对外切割销售,客流再充足,个人投资者没有机会介入。但是,购物中心模式的出现使产权和经营权分离,出于回笼一部分资金的目的,开发商会切割一部分产权商铺对外销售,这提供给了个人投资者共享充足客流的机会。”万达(北京)营销部负责人方翔向表示。

    慎重选择“邻居”

  在购物中心逐渐成为北京主流商业业态的背景下,散户投资者终于获得了分享品牌零售企业丰沛客流的机会,但挑战也随之而来。因为,并非所有的客流都可以在主力面积与散户商铺之间共享。

  “万达和沃尔玛有战略合作协议,万达的购物中心沃尔玛都会进驻。沃尔玛的客流量是可想而知的,但是,万达在沈阳、长春的购物中心,在经营初期,都出现了散户商铺经营几乎无法维继的情况,核心原因就是沃尔玛的客流不能与散户们分享。”张家鹏告诉记者。

  记者了解到,此后,万达集团为了解决这一问题,甚至采用了拆除重建而后由万达方面回租统一经营的手段。万达集团内部人士也承认,当时的商业规划、设计,以及在经营方向方面,有欠考虑,未能形成与沃尔玛经营方向错位的特色,是造成客流不能被分享的主要原因之一。

  李文杰认为,类似像沃尔玛、家乐福这样的强势零售企业,其客流都具备一个明显的共性,即目的性极强,而分享客流的基础就是消费的无目的性和随机性。故此,对于试图投资此类购物中心的散户投资客来说,慎重考虑自己的店面与谁为邻,是十分重要的问题。

  “在一般情况下,不要选择强势的、低价、大规模的零售终端作为自己的邻居。”一位参与了大量购物中心项目商业规划工作的业内人士告诉记者,在这种零售终端的消费客流中,90%以上都是极具目的性的消费人群,“他们不会在他们看中的卖场之外发生消费行为,恐怕绝大部分人想都没有想过。”他说。

 儿童零售品牌 品牌零售企业与散户商铺

  因此,他建议投资者尽量选择那些百货零售企业进驻,但总体规模又不大的品牌企业作为自己的邻居。枫兰国际中心、北京万达广场、华贸中心的购物中心面积多在10万平方米左右,其招商对象也都是新光天地、新世界一类中高档的百货商场,因此,其客流共享可以发挥的效能更大。

    甄别区域环境

  除去慎重选择邻居之外,中国商业地产联盟秘书长王永平认为,仔细甄别购物中心所处的区位环境,尤其是潜在的消费人群,发现未来新兴的区域商业核心是价值投资另外一项重要工作。而那些地处市郊的大型购物中心,则建议散户投资者审慎考虑。

  “城郊的购物中心,人们都是开车去的,在这种消费模式下,其消费一定是目的鲜明的,因此,一般不会有闲逛的时间,而是直奔可以满足其需求的场所,这样,散户的商铺就难以获得青睐,更重要的是,这类购物中心可能面对的是一个城市的消费群体,其价值不会有突然的爆发和跳跃,从而使投资者的增值空间降低。”

  而城市核心区内的环境则大不相同。王永平以即将投入供应的枫兰国际中心为例,对区域甄别的重要性进行了分析。他表示,由于该项目所在的西直门商圈此前定位的不确定性,虽然该区域内有大量的高档住宅小区和高档写字楼,区域沉淀着巨大的商业消费力,但因其边缘化的尴尬,没有形成核心的商业中心,而这也为将来该区域核心商业区域的形成创造了机会和空间。

  资深地产策划人朱凌波认为,按照区域商业的一般规律,一旦在这样的区域内有1~2个规模较大,品质较高的商业项目出现,其商业的聚合效应便会迅速显现,“这首先取决于商业项目的开发商能够招商到什么样的品牌进驻,而后,区域潜在的消费力的释放,也一定会确保散户投资者商铺投资的利益最大化。”

 

  

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