爱华网当时如日中天的段永基在任上大刀阔斧，最为大手笔的动作就是在广东巨额投资CDMA项目。2001年左右，段永基成立了中关村通信公司来运作CDMA项目，上市公司中关村为该项目的银行贷款提供巨额担保，其中主要是广东发展银行北京市分行的31.2亿元贷款。但是国家的产业政策很快出现调整，国务院规定民间的CDMA项目必须移交中国联通来建设。段永基对于CDMA项目的资产报价为30多亿元，但是中国联通显然认为这个报价过高，双方就此陷入僵局，但是对于上市公司中关村而言，30多亿元的巨额担保，每年给公司带来沉重的财务负担，2002年亏损1.88亿元，2003年亏损6.33亿元，沦为*ST中科，通过变卖资产在2004年实现微盈，暂时避免了退市的命运，但是2005年再次巨额亏损5.3亿元。
段永基在1999年加盟中关村之初，还只是职业经理人的角色，在中关村大幅亏损之后，段永基试图将中关村收于囊中，自己从职业经理人的角色变为公司老板。2005年底，段永基以自己在海外的注册公司海源控股作为收购平台，和中关村的大股东北京住总签署了股权转让协议，以每股0.78元的价格受让后者25%的股权。不过，这一笔交易最终并没有实际成交，中关村很快进入黄光裕时代。 黄光裕在2006年入主之后，中关村还不是一个干净的壳资源，还有很多历史旧账需要清理，然后才可以转型为地产主业。黄光裕做出了这样的计划安排：处置光大银行股权；处置四环股份股权；重组启迪控股；清理和处置中关村证券股权；协助中关村解除因CDMA产生的33.9亿元的担保责任；盘活其他不良资产，为中关村挽回经济损失。 对于中关村而言，当务之急自然是当年CDMA产生的33.9亿元的担保责任，其中31.2亿元来自广发银行。2006年底，广发银行重组之后，不良资产由广东粤财公司接盘，中关村公司的巨额担保也由此转移至广东粤财公司名下。当年段永基对于广东CDMA项目的报价高达30多亿元，中国联通并不认可，后经过国资委核准，最终评估为6.43亿元，按照信息产业部、国家发展改革委、财政部、国务院国资委和总参谋部通信部等5部委的协调意见，中国联通按照评估值的50%支付，也就是3.2亿元，与此同时，中关村公司还需要支付1.5亿元。2007年底，广东粤财公司在收到4.7亿元款项后，正式解除了中关村的担保责任。另外2.7亿元的CDMA担保来自中国建设银行天津市分行，2007年12月底，重庆海德实业有限公司以其持有的重庆海德100%股权质押给中关村，作为对上述2.7亿元担保的反担保，珠海国利工贸有限公司也出具书面《担保函》，对上述2.7亿元担保提供反担保。至此，中关村的CDMA旧账才算彻底了结。 除此之外，其他的清理工作也逐渐展开。2006年7月31日，中关村将所持7425万股光大银行股权全部转让，此次转让完成后，中关村不再持有光大银行的股权；2007年6月27日，中关村以持有的启迪控股33.33%股权与鹏泰投资持有的中关村建设48.25%股权进行置换；对于中关村证券的投资，公司已全额计提减值准备。 2006年3月，鹏泰投资公司从珠海国利手中收购了中关村建设公司的1.93亿股，斥资2.36亿元，占中关村建设总股本的48.25%。中关村建设是一家从事建筑施工的公司，鹏泰投资收购了其48.25%的股权之后，为了明确上市公司中关村的主业，黄光裕在2008年将鹏泰投资和中关村的启迪建设公司（成立于2000年的清华科技园项目）置换，将中关村建设48.25%的股权注入上市公司中关村，而当初黄光裕为这部分股权付出了2.26亿元，如果算上收购中关村27.51%的股权所付出的1.44亿元，黄光裕至此已经为中关村付出了3.8亿元。中关村建设注入上市公司之后，2008年扣除非经常性损益后的净利润没有达到预测的6221万元，鹏泰投资补足了2205万元的差额，这意味着黄光裕正好投入了4亿元的真金白银。与此同时，为了缓解中关村的资金压力，鹏泰投资向上市公司及控股子公司累计借款近5亿元，其中4.08亿元不收取利息，鹏泰投资及其关联企业累计为上市公司融资提供担保2.68亿元。但投资者对黄光裕的重组方案并不认可，早在2008年8月28日，中关村董事会就已经决定放弃实施定向增发预案，黄光裕的地产梦想和中关村渐行渐远。而早在2007年底，段永基就已经从中关村脱身。
黄光裕的地产版图 黄光裕的地产业务究竟有多大规模，在业绩一直是一个谜团。 在入主中关村之前，黄光裕在地产业务上几个较为知名的项目分别是早期的鹏润家园和后期的国美第一城等。2008年5月，中关村公布了180亿元的定向增发计划之后，黄光裕的地产版图第一次较为完整地公之于众。 按照上市公司中关村的披露，鹏润控股旗下主要包括重庆中房房地产开发有限公司、北京鹏润昊天房地产开发有限公司、北京金尊房地产开发有限公司、北京鹏润六合房地产开发有限公司等10家公司，当时正在运作的地产二级开发项目主要包括位于北京、重庆和无锡等地的鹏润蓝海、国泰广场等，总规划占地面积约52.56万平方米，建筑面积约101.61万平方米。其余大多为土地一级市场开发，主要位于北京市，总占地面积超过10052.38万平方米。从中不难看出，黄光裕的地产资产主要是土地储备，二级开发项目大多还处于雏形之中。2007年，鹏润控股的利润仅有3497万元，总资产34.8亿元，净资产21.4亿元，但是黄光裕计划以180亿元卖给中关村，如果方案能够通过，黄光裕此前为中关村这个烂摊子所付出的努力也都值得了。当年黄光裕第一次在香港借壳京华自动化时，曾经将鹏润大厦的3间办公室的预售合约卖给上市公司，获取1200万港元现金以及3600多万股股份，将位于北京朝阳区的一块土地卖给上市公司，收获近2亿港元，这一次，黄光裕希望可以复制当年的成功经验。 但180亿元的估值显然太高，这样的玩法已经大大超出了当年在香港资本市场的级别，尤其是对于大部分资产还只是尚未开发的土地储备，收益法估值显然太过超前，如果对应鹏润控股2007年的业绩，意味着500多倍的市盈率，和将近9倍的市净率。即使按照鹏润控股的预计，2008年和2009年净利润将分别达到3.5亿元和6亿元以上，在当时也分别对应着50多倍和30倍的市盈率。投资者显然也不认可黄光裕的重组方案，2008年5月7日，中关村的重组方案公布之后，其股票也复牌恢复交易，当日股价在经过巨量震荡后封住涨停板，但是随后就开始一路下跌，从最高17.80元跌至最低2.48元。 现在回头看，投资者用脚投票显然是明智的选择，尽管鹏润控股并没有继续披露其实际业绩，但是2008和2009年应该远远没有达到当初预期中的3.5亿元和6亿元的净利润。在过去一年多时间里，黄光裕旗下的很多地产项目在主动收缩战线，一些项目和闲置土地开始对外出售，而当初披露的巨额土地储备，现在看起来更像是为了在中关村的资本运作而刻意准备。 当然，黄光裕并没有放弃他的地产版图，黄光裕被捕之后，改由其胞妹黄秀虹接盘，虽然在过去一年内变卖了建国大酒店、国美广场以及其他一些土地，但同时也没有放弃寻觅更好的机会，今年4月份，鹏润地产曾在上海以4亿元公开拍得一块占地面积55103平方米的纯住宅地块。尽管黄光裕的地产项目还在继续运转，但一个显而易见的事实是，时至今日，黄光裕的地产版图中，能够被人提及的依然只有早年的鹏润家园和国美第一城，其余的大多仍然是没有进入开发的土地储备，失去了资本运作的空间之后，这些土地储备不再是资本运作的砝码，也就失去了其存在的大部分意义。
与国美电器在业界的老大地位相比，黄光裕的地产业务在业界还无足轻重，也正因为如此，黄光裕才对中关村这个资本平台寄予厚望。或许是早年在香港股市的成功经验让他过于自信，最终希望将旗下的资产以180亿元高价卖给上市公司，但内地的投资者早已成熟起来。2004年之前，A股市场曾经充斥一大批披着神秘外衣的资本玩家，2004年之后，随着这批资本玩家相继落马，成熟的投资者对于类似的资本运作已有分辨能力。 即使黄光裕没有被捕，他在中关村的重组计划也难以完成（事实上，当时中关村已经在他被捕之前否定其重组方案），如今距离他被捕已经过去一年时间，他的地产业务依然没有起色，大部分项目依然还只是土地储备，少有成熟的房地产开发项目，对于A股市场的投资者，需要的是看得见的利润，而不是一个虚幻的前景，所以，即使黄光裕调整重组方案，将旗下的地产业务低于180亿元出售给中关村，估计也依然很难获得投资者的认可，如果作价过低，也背离了黄光裕当初借壳的初衷。但黄光裕似乎并不想就此放弃来之不易的壳资源，2009年7月，中关村公司向黄光裕的鹏泰投资公司借款3.82亿元以缓解资金压力，此时黄光裕已经被捕，虽身在狱中仍然对中关村施以援手，可见其对重组中关村仍然抱有一线希望。 黄光裕在中关村是去是留成了一个巨大的疑问，但对于中关村的投资者来说，他们还在等待奇迹的发生。
