楼市成交 全国:指数止跌上涨城市增多 楼市成交逐步回升



2009年3月,全国楼市成交延续2月上涨趋势,且多数城市住宅成交量环比涨幅超过30%,同比均在28%以上。3月中国重点城市综合指数涨跌互现,指数止跌上涨城市增多,12城市中仅杭州、武汉、北京和重庆四城市城市综合指数环比下滑,其他8个城市综合指数均上涨;其他分物业指数环比呈现逐步回升态势。

指数增长城市增多,市场逐步呈现回升态势

3月,中国重点城市综合指数涨跌互现,整体保持平稳,指数止跌上涨的城市由2月的4个上涨到3月的8个。3月城市综合指数仅武汉、北京、重庆和杭州四个城市环比下跌,其他城市环比均上涨,其中,广州涨幅最大,达到1.37%;值得一提的是,杭州120多个在售楼盘中,近四分之一(30个)楼盘3月对外报价出现下滑,且16个价格降幅超过5%。

虽多数城市住宅指数环比回升,但仅有上海、天津两地同比上涨

3月,全国大多数城市成交量均表现回升态势,部分城市楼盘价格也有所回升,表现为住宅指数的环比上涨。其中,广州表现最为明显,环比涨幅达到最大为2.17%,深圳环比涨幅也达到1.33%,上海、天津、成都、苏州和青岛城市住宅指数本月也有所回升;但同比来看,只有上海和天津住宅指数上涨。

住宅销售额同比增幅持续增加,投资额同比涨幅趋缓

进入2009年,住宅投资额未能延续2007、2008年高速增长趋势,同比增幅回落到小位数。2009年1-3月同比涨幅虽较1-2月提高2.41个百分点,但仍不到5%,仅为3.18%。而相对应的住宅销售额则表现强劲的回升态势,同比止跌上涨,2009年1-3月同比涨幅度达到24.70%,比1-2月提高11.59个百分点。2009年以来开发企业及时调整楼盘销售价格,年前观望的刚性需求部分得到释放,2009年前三月住宅销售额持续增长;可见当前市场需求和消费能力仍非常旺盛,只要价格达到其心理价位,其有效需求必将得到释放。

虽住宅成交面积持续增长,但增速远不及竣工面积,住宅供给压力较大

2009年以来,销售面积结束了2008年一整年同比下降的趋势,1-3月销售面积同比增幅为8.7%,比1-2月提高7.61个百分点;但相对应的住宅竣工面积1-3月仍然保持26.88%的速度增长,竣工面积达到8117万平方米,远大于同期的销售面积(5075万平方米),住宅供给压力仍然较大。1-3月,开发企业纷纷放缓新项目的开工建设,住宅新开工面同比出现近20%的下滑。

开发企业推盘意愿逐步提高,新增供应明显增加

随着住宅成交量的逐步回升,开发企业的推盘意愿明显提高,全国各主要城市住宅3月住宅新增供应成倍数增;杭州、北京、上海、成都等城市环比增幅均超过200%;其中,上海2009年3月住宅新增供应面积突破200万,达到214.48万平方米,为2月的3.64倍。

与去年同期相比,除北京和上海新增供应有所增加,但杭州、成都、重庆、深圳、武汉等城市的新增供应量仍不及2008年同期水平,其中杭州同比降幅高达76.63%。

3月重点城市住宅成交量同环比均出现大幅上涨

从重点城市近三个月住宅成交量走势来看,2009年表现出成交反弹之势,且增幅逐月增加。

2009年3月,重点城市仅苏州住宅成交环比出现下滑,其他各城市均大幅上涨;其中,杭州、青岛、天津成交量翻番,环比涨幅均超过100%;南京、上海、北京、武汉、深圳环比涨幅超过50%;而重庆、成都等城市增速较缓,环比涨幅在10%-30%之间。

从重点城市2009年3月份成交同比来看,重点城市住宅成交量同比均大幅上涨,上海同比涨幅度最小也达到28%,杭州涨幅达到177%,在11个重点城市中最高。

住宅库存逐步被消化,出清周期持续减小

2009年2月以来,随着市场的复苏,成交量逐步回升,加上2009年1-2月开发商普遍减少推盘数量,虽然3月推盘意愿增加,住宅新增供应也有所增加,但3月的住宅成交量大于新增供应量,使各主要城市住宅可售面积持续走低,出清周期逐步减少;但相对于2008年初的库存水平,除深圳库存压力有较大幅度的缓解外,其它各城市的库存压力仍较大。

龙头开发商销售业绩猛增,带动楼市整体回升

2009年1月以来,各大城市房地产成交逐步放大,成交量呈逐月回升态势,作为龙头企业的万科、中海、富力、保利等表现更为明显,前三月销售面积同比涨幅均在全国商品房销售面积同比增幅的4倍以上,保利销售面积涨幅达到最大,为133%;龙头企业一季度及时准确地调整了价格,促使去年积累的刚性需求得到释放,带动了全国楼市成交量逐步回升。

企业融资途径有所放开,龙头企业优势更为突出

随着股市、楼市逐步回暖,房地产行业融资重现生机。首先,近期世茂集团、绿地集团先后获得银行巨额授信,SOHO中国更是获得高达100亿元并购重组授信,华远地产于3月27日获得1亿元的首笔并购贷款,用于长沙一项目的并购。

更值得关注的是,金科、隆鑫两家重庆企业的借壳上市取得重大进展,金地集团、深振业、世茂房地产、保利地产等多家房企拟发行新股,增发总额达到152亿元,关闭多时的股市融资重现生机。

随着“131号文”的逐步实施,龙头企业的资金压力将大大缓解,这将有助于企业优化资本结构。但值得注意的是,以上融资或授信均针对行业龙头企业或具有较高品牌知名度的企业,对于大多数中小房地产企业或非上市公司而言,近期的道路依然不会平坦。

 楼市成交 全国:指数止跌上涨城市增多 楼市成交逐步回升

2009年以来,随着楼市成交逐步回升,开发企业推盘意愿逐步加强,3月楼市新增供应以及成交量均出现大幅上涨;楼市对外报价回升城市个数也逐步增加,从而促使房地产价格指数环比回升城市数量增加。房地产龙头企业成交量表现突出,同环比增幅均远高于全国平均水平;随着市场逐步回暖,房地产企业资本市场重现活跃,增发融资、借壳上市等融资消息不断涌现。进入4月,各地春季房交会陆续开展,楼市新增供应将持续增加,楼市成交或将在传统的销售旺季持续回升。

  

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