爱华网很多的“女婿”和“丈母娘”至今也没有实现房产刚性需求的梦想，所以在楼市面前，我们只能相信市场的力量，而不能过分相信自己以及经济学家和楼市专家的判断 文 邓如山 目前，中国城市的房价已经超过了2007年楼市高峰期的价格，而未来房价的发展趋势又如何？2010年中国房地产市场就一个字——“跌”。这是中国社会科学院经过反复的研究后得出的基本结论。但代表中国“看涨派”的楼市“第一军团”则持相反意见。 “看跌派”和“看涨派”的对峙，最终究竟谁能道出中国楼市未来发展的真相？ 跌涨对峙 11月2日，中国社科院发布了2009年中国经济蓝皮书，在《蓝皮书》中，社科院的专家学者们对中国楼市未来的发展趋势进行了预测。社科院的观点是：楼市从高位下跌的“拐点”已经形成，刚性需求和投资需求得到了集中释放，支撑房价上涨的市场要素已经不复存在，短期内房价下调将成为定局；2009年房地产市场将进入一个较长的调整期，楼市的需求方在短期内难以走出观望的气氛，在楼市的周期进入下降的通道后，开发商的“好日子”行将结束，房地产行业将会迎来新一轮“洗牌”的过程，供需双方的力量发生了逆转，房价面临着进一步回调的压力。 当然，事实上目前中国城市的房价已经超过了2007年楼市高峰期的价格，但未来房价的发展趋势又将如何呢？2010年中国房地产市场就一个字“涨”——这是中国楼市的“第一军团”经过反复探讨后得出的基本结论，与“看跌派”正相反。11月1日，“2009年中国地产年会暨中国人居60周年高峰论坛”在深圳举行，代表“看涨派”的中国楼市“第一军团”的主要人物悉数到场，尽管他们的理性预期比以往任何时候都要精妙，但是他们主要的观点还是“看涨”中国楼市的未来发展。 与中国楼市的“第一军团”比较起来，中国社会科学院的力量显得势单力薄，大众媒体几乎没有有效地传播他们的声音，而“第一军团”就不同了，他们既有经济学家的群体参入，又有财力雄厚的开发商的鼎力相助，也有政府政策研究机构的配合，大众媒体的传播手段更是声势浩大，不遗余力。这些响当当的人物包括国金证券的金岩石、国发中心金融所的巴曙松、北京科技大学的赵晓、北京大学的海闻、中原集团的施永青等等一长串名单。这些人物在2008年楼市低迷的时期出了一些洋相，而到了2009年楼市高涨的时期，表现得则是“意气风发”和“兴高采烈”。 “看跌派”的谢国忠、易宪容、时寒冰等没有出席本次“高峰论坛”，不知是论坛的疏忽，还是论坛组织者有意安排的一场“单边会谈”，而在楼市暴涨的2009年，“看跌派”的预测似乎都落空了，楼市的火爆衬托出他们“灰溜溜”的形象。 2009年楼市怪相 当“看跌派”牛气冲天的时候，我们发现，2009年的楼市不是下行，不是继续下跌20%以上，不是随着世界经济的下跌而下跌，也不是像社会科学院的房地产专家所预测的那样，中国楼市还将下跌50%。 而当“看涨派”牛气冲天的时候，我们发现，2009年楼市回暖复苏，继而繁荣高涨的转换节拍太快，其速度并不是“看涨派”的经济学家们所能预料到的，今天他们可以预期楼市还将上涨10%～20%，实际上房地产的业内人士早就有这种预测，昨天他们也是心里没有底的，如果他们真的预测到2009年中国主要城市的房价会上涨30%、50%、100%的话，不用说他们自己就会投资楼市，一举成为百万、千万富翁。我们知道，很多的中产人士很后悔没有抓住这次楼市的“牛气冲天”的机会，很多的“女婿”和“丈母娘”也没有实现“刚性需求”的梦想，所以在楼市面前，我们只能相信市场的力量，我们不能过分地相信自己的判断，不能过分地相信经济学家和楼市专家的判断。 社科院对楼市下行的原因进行了简单的分析，可以证实的是，中央政府的“楼市新政”有收紧的趋势。比如加息周期条件的形成，宽松的货币政策适当微调；而央行已经对第二套住房房贷实施了全面收紧的政策，购买第二套房屋的贷款优惠利率已经取消，基准利率要上浮10%，购买第二套住房的首付款不低于40%，有一部分投资者考虑到楼市投资成本的上升及投资回报率的下降，而选择退出投资市场。 中国楼市的“第一军团”则对楼市仍然上行的原因进行了复杂的分析。他们从宏观经济与房地产的关系，从金融与房地产、证券与房地产、城市化与房地产、人口红利与房地产、GDP与房地产、政府财政与房地产的关系等等角度，研究和论证了中国房地产的发展趋势。其中金岩石提出了房地产的价格由货币和股票决定的观点，巴曙松提出了房地产与股票具有共同的投资特性的观点，赵晓提出了房地产主要由三种因素决定的观点——这三种因素分别是：房地产自身、金融、宏观经济。“第一军团”得出的最后结论就是：中国人钱太多了，通货膨胀需要通过高房价来消化，2010年的中国房地产就是一个字——“涨”。
房地产行业也弥漫着另一种观点，认为从现在到2010年的3、4月份，中国楼市的房价下跌的可能性很小，即使下跌了，也是微调，不会有大的下跌。这种观点与社科院和“第一军团”的观点又有所不同。 但社科院的“看跌“能不能击溃中国楼市“第一军团”的“看涨”，现在仍然是一个谜。 我们发现，几年来的“全民楼市大辩论”已经进入白热化的状态了，即使笔者写100篇关于楼市的博客文章，仍然还只是站在大讨论的边缘地带。但笔者如果要参加此类楼市高峰会议的话，一定会提出最新的观点，即房地产是中国城乡实现现代化的通道，只要把房地产做好了，居住环境提升了，中国人之间的“你说我，我说你”的这种毛病就算不了什么了。
