博弈造句 「造城」的博弈



主持人

  蒋毅坤 本刊记者

  潘青山 本刊编辑

  嘉宾

  公衍奎 华高莱斯国际地产顾问(北京)有限公司副总经理

  李伟 大岳咨询有限公司市场总监

 博弈造句 「造城」的博弈
  韩乐 亚豪机构营销总监

  文字整理/蒋毅坤 摄影/徐胤

  主持人:2009年底,一块由民营地产企业联合拿下的地王给2009年国企唱主角的土地市场画上了一个不同寻常的句号。

  2009年12月22日,广州亚运城以255亿元总价被富力、雅居乐、碧桂园三家本地企业组成的联合体获得,成为全国新地王。

  在政府频频出台政策控制房价的背景下,新地王背后到底隐藏着怎样的风险?

  配套缺失 新城变“空城”?

  主持人:广州亚运城这块地能成为地王,有今年要开亚运会的因素在里面,而且这块地会是广州新城的核心,将来会建设快速轨道交通,连接深圳、珠海等周边城市。目前政府配套也很到位,学校、医院都有了,这块地附近有3条地铁线路,看起来前景非常好,但是目前周围还是农田、鱼塘,坐地铁到城区需要近一个小时。

  大家认为这块地未来的发展前景如何?

  公衍奎:广东和北京的城市结构不一样。虽然北京、天津是双城市中心,但是北京和天津之间的城市,例如廊坊、石家庄的发展都不是很好。广东的城市,例如广州、深圳发展都很好,佛山也不错,珠海也很好。虽然番禺这块地离广州远一点,但是它和其他城市的连接会更紧密。

  李伟:几年前我去过广州番禺,确实很荒凉,不知道现在的情形怎么样了。那里没有什么产业集群优势,这样的地区光靠开发商开发住宅和发展商业会比较慢。

  韩乐:亚运会不是奥运会,去年的全运会谁看了?亚运会没有那么大的吸引力,时间短,关注度低,对这个区域会有多大作用?

  主持人:预计亚运会前,广州亚运城有8000套现房上市,大家如何看待这个楼盘的商业前景?

  韩乐:我认为广州亚运城的房子肯定能卖出去,因为广州的老百姓有钱,多余的钱没去处。

  但是这块地能不能养得起来还不好说。没有产业的支持,场馆运营还不知道会怎么样。

  别说亚运会的场馆了,鸟巢、水立方也没有运营成功,悉尼的奥运村已经拆了,雅典的奥运村也不行,预计广州亚运村的后续经营状况不太乐观。

  李伟:还有另外一个比较深刻的问题,中国的新城到底多不多?有人说,现在新城开发的步伐太快了。广州用亚运会的概念把新城带出来,立意可能是很好的,但是后续没有产业支撑,可能就会成为空城。

  韩乐:现在很多新城都成了“空城”,像上海的嘉定新城,几百万平方米的社区没人住,但是都卖出去了。京津新城也是一座空城,从2002年到现在,也没发展起来。

  公衍奎:我不同意这种说法。新城开发一般就是这个规律:先居住,后商业,再商务。这个规律大家都比较认可了。望京十多年之后才出现商业过剩的现象,现在写字楼才多起来。

  主持人:今后,多家房企联合起来拿地是否会成为趋势?

  李伟:是的,外地企业到了当地之后找当地国企进行联合,这是一种趋势,因为当地企业清楚这个池子的水有多深,这样的合作对双方都有利。

  韩乐:我觉得广州亚运城这事是开了一个先河,因为地价的压力,地产企业走到了一起,后来中国建筑和保利联合拿地也是因为这个。在未来,我认为在一线城市,这种联合肯定是趋势。

  公衍奎:其实联合早就有,模式也很多。北京的金隅万科城就是联合,这是钱和土地、技术和土地、品牌和地方关系的联合。

  企业之间联合各有其诉求,不是几句话就说得清楚的,像广州亚运城这次,三家企业的联合就是资金之间的联合。

 新城泛滥 消化需要十几年?

  公衍奎:现在新城已经太泛滥了,小县城都建几十万平方米的新城。

  20世纪90年代的时候就有这种情况,新城、产业园泛滥,十几年的时间,我们终于把这些原来的新城、产业园消化得差不多了,这一波新城建设风又来了,我们是不是又得消化十几年?而且短期来说,地方政府大量融资做新城,资金压力非常大。

  李伟:地方政府的资金风险是确实存在的。地市级城市融资几十个亿,如果经营好,是没什么风险的。但是新城的经营往往很混乱,例如天通苑、回龙观,开发商一下子把十几万平方米的土地拿走了,建房子,人是住进去了,政府的配套跟不上。

  政府试图希望开发商聚拢人气,就跟在开发商后面,掏财政的钱做配套。当时政府要是规划到位的话,政府在这些地区的土地运营上还能有所节余。

  我们现在也在反思这种开发商主导的大盘模式,这样的模式社区里面可能搞得很好,但是社区外面的管理就不到位了,我们也在琢磨政府主导的模式。

  公衍奎:我觉得政府的风险不是表现在资产不足上,而是现金流跟不上。对于政府来说,这些地肯定都是能卖出价的,不会出现资不抵债的情况,但是整理土地前期投入大,土地要平整,管线要布,污水处理要做,交通要建设。这些事前期要投入几十个亿,但是土地必须一块块卖,这个时候市场要是冷下来,那政府的风险就大了,很可能政府连银行利息都还不上。

  城市的发展规律是先聚集再分散,但是现在很多小城市,城区的棚户区改造还没做,就在外面做新城。这么做前期投入会降低,执行难度也没那么大。但是从市场规律来说,这个时候应该发展老城区,为了追求GDP来做新城,很盲目,纯粹为了追求政绩。

  李伟:我们就遇到过这样的情况,1999年我们在给长阳镇做咨询的时候,有块地要做一个文体中心,当时估算几千万就可以建成使用,建成了之后周边的地价还可以上涨。

  但实际情况是,几年之后,这块地周边的地都低价卖给开发商了,这个时候要求政府建文体中心的呼声也出来了,这个时候周边房价已经上去了,再建文体中心差不多需要3亿元。风险就是这么出来的。

  政府在规划中要先投入,就像下棋一样,要下先手,不要老是后手。

  韩乐:在北京、香河、燕郊、三河这些地方的新城项目我们是不做的。

  这些地区土地多得是,而且没有城市基础。如果向外辐射,我宁愿去天津城区接一个项目,也不愿意在城市边缘地带接项目。这些地区游戏规则不完善,而且交易成本非常高,还容易出事。

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  北京读者  

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