爱华网主持人 蒋毅坤 本刊记者 潘青山 本刊编辑 嘉宾 公衍奎 华高莱斯国际地产顾问（北京）有限公司副总经理 李伟 大岳咨询有限公司市场总监
韩乐 亚豪机构营销总监 文字整理/蒋毅坤 摄影/徐胤 主持人：2009年底，一块由民营地产企业联合拿下的地王给2009年国企唱主角的土地市场画上了一个不同寻常的句号。 2009年12月22日，广州亚运城以255亿元总价被富力、雅居乐、碧桂园三家本地企业组成的联合体获得，成为全国新地王。 在政府频频出台政策控制房价的背景下，新地王背后到底隐藏着怎样的风险？ 配套缺失 新城变“空城”？ 主持人：广州亚运城这块地能成为地王，有今年要开亚运会的因素在里面，而且这块地会是广州新城的核心，将来会建设快速轨道交通，连接深圳、珠海等周边城市。目前政府配套也很到位，学校、医院都有了，这块地附近有3条地铁线路，看起来前景非常好，但是目前周围还是农田、鱼塘，坐地铁到城区需要近一个小时。 大家认为这块地未来的发展前景如何？ 公衍奎：广东和北京的城市结构不一样。虽然北京、天津是双城市中心，但是北京和天津之间的城市，例如廊坊、石家庄的发展都不是很好。广东的城市，例如广州、深圳发展都很好，佛山也不错，珠海也很好。虽然番禺这块地离广州远一点，但是它和其他城市的连接会更紧密。 李伟：几年前我去过广州番禺，确实很荒凉，不知道现在的情形怎么样了。那里没有什么产业集群优势，这样的地区光靠开发商开发住宅和发展商业会比较慢。 韩乐：亚运会不是奥运会，去年的全运会谁看了？亚运会没有那么大的吸引力，时间短，关注度低，对这个区域会有多大作用？ 主持人：预计亚运会前，广州亚运城有8000套现房上市，大家如何看待这个楼盘的商业前景？ 韩乐：我认为广州亚运城的房子肯定能卖出去，因为广州的老百姓有钱，多余的钱没去处。 但是这块地能不能养得起来还不好说。没有产业的支持，场馆运营还不知道会怎么样。 别说亚运会的场馆了，鸟巢、水立方也没有运营成功，悉尼的奥运村已经拆了，雅典的奥运村也不行，预计广州亚运村的后续经营状况不太乐观。 李伟：还有另外一个比较深刻的问题，中国的新城到底多不多？有人说，现在新城开发的步伐太快了。广州用亚运会的概念把新城带出来，立意可能是很好的，但是后续没有产业支撑，可能就会成为空城。 韩乐：现在很多新城都成了“空城”，像上海的嘉定新城，几百万平方米的社区没人住，但是都卖出去了。京津新城也是一座空城，从2002年到现在，也没发展起来。 公衍奎：我不同意这种说法。新城开发一般就是这个规律：先居住，后商业，再商务。这个规律大家都比较认可了。望京十多年之后才出现商业过剩的现象，现在写字楼才多起来。 主持人：今后，多家房企联合起来拿地是否会成为趋势？ 李伟：是的，外地企业到了当地之后找当地国企进行联合，这是一种趋势，因为当地企业清楚这个池子的水有多深，这样的合作对双方都有利。 韩乐：我觉得广州亚运城这事是开了一个先河，因为地价的压力，地产企业走到了一起，后来中国建筑和保利联合拿地也是因为这个。在未来，我认为在一线城市，这种联合肯定是趋势。 公衍奎：其实联合早就有，模式也很多。北京的金隅万科城就是联合，这是钱和土地、技术和土地、品牌和地方关系的联合。 企业之间联合各有其诉求，不是几句话就说得清楚的，像广州亚运城这次，三家企业的联合就是资金之间的联合。 新城泛滥 消化需要十几年？ 公衍奎：现在新城已经太泛滥了，小县城都建几十万平方米的新城。 20世纪90年代的时候就有这种情况，新城、产业园泛滥，十几年的时间，我们终于把这些原来的新城、产业园消化得差不多了，这一波新城建设风又来了，我们是不是又得消化十几年？而且短期来说，地方政府大量融资做新城，资金压力非常大。 李伟：地方政府的资金风险是确实存在的。地市级城市融资几十个亿，如果经营好，是没什么风险的。但是新城的经营往往很混乱，例如天通苑、回龙观，开发商一下子把十几万平方米的土地拿走了，建房子，人是住进去了，政府的配套跟不上。 政府试图希望开发商聚拢人气，就跟在开发商后面，掏财政的钱做配套。当时政府要是规划到位的话，政府在这些地区的土地运营上还能有所节余。 我们现在也在反思这种开发商主导的大盘模式，这样的模式社区里面可能搞得很好，但是社区外面的管理就不到位了，我们也在琢磨政府主导的模式。 公衍奎：我觉得政府的风险不是表现在资产不足上，而是现金流跟不上。对于政府来说，这些地肯定都是能卖出价的，不会出现资不抵债的情况，但是整理土地前期投入大，土地要平整，管线要布，污水处理要做，交通要建设。这些事前期要投入几十个亿，但是土地必须一块块卖，这个时候市场要是冷下来，那政府的风险就大了，很可能政府连银行利息都还不上。 城市的发展规律是先聚集再分散，但是现在很多小城市，城区的棚户区改造还没做，就在外面做新城。这么做前期投入会降低，执行难度也没那么大。但是从市场规律来说，这个时候应该发展老城区，为了追求GDP来做新城，很盲目，纯粹为了追求政绩。 李伟：我们就遇到过这样的情况，1999年我们在给长阳镇做咨询的时候，有块地要做一个文体中心，当时估算几千万就可以建成使用，建成了之后周边的地价还可以上涨。 但实际情况是，几年之后，这块地周边的地都低价卖给开发商了，这个时候要求政府建文体中心的呼声也出来了，这个时候周边房价已经上去了，再建文体中心差不多需要3亿元。风险就是这么出来的。 政府在规划中要先投入，就像下棋一样，要下先手，不要老是后手。 韩乐：在北京、香河、燕郊、三河这些地方的新城项目我们是不做的。 这些地区土地多得是，而且没有城市基础。如果向外辐射，我宁愿去天津城区接一个项目，也不愿意在城市边缘地带接项目。这些地区游戏规则不完善，而且交易成本非常高，还容易出事。 记者手记>> 封面故事 低碳 is Money “你觉得普通住宅低碳领域，我们公司应该从哪个角度切入？”一家做高级写字楼节能减排的公司技术负责人问记者，“中国政府到2020年要减碳40%，不可能不从住宅上下手，这个市场太大了。”这家总部设在美国的公司每年给总部上缴50亿元，而现在由于绿色低碳概念的普及，他们急迫地想进入普通住宅市场。 ——蒋毅坤 领袖 闵毅达 开辟戴尔新航线的“中国船长” “抱歉，迟到了几分钟。”一见面，闵毅达就表示出自己的歉意。这位在戴尔工作了15年、在中国工作了5年的小个子印度人，在回答“中国式”问题时，已经学会了“中国式”回答，对记者抛过来的每一个问题都先做一个理论上的解释，再接着一个简短而直接的回答。深入沟通、谦和对待、及时反馈、本地策略，正是闵毅达重振戴尔中国的法宝。 ——潘青山 特写 谷歌难解中国结 一位谷歌员工跟老婆半开玩笑地说“以后要回家相妇教子”，虽然一直在上班，但情绪低沉不想聊天。业务节节败退的谷歌这次做得真不明智。中国作为重要市场，挤破脑袋想进入的公司不在少数，只凭几句声明就想抹杀“退出门”的全部影响肯定是幻想。谷歌不走了，可其市场地位还会一如往昔么？ ——孟岩峰 读者反馈>>股市什么时候反弹？ 一个月前，通过参与贵刊的“双周调查”，我阅读并了解了贵刊。这个栏目调查的话题大部分我都感兴趣，现在我特别想知道股市什么时候能反弹，所以建议贵刊调查一下股民目前的心态，我想这个话题也是很多人都关心的。 唐山读者 版面很有国际感 今年的两期杂志（01期、02期）给我留下了很深的印象，尤其现场、关键数字、声音/人物、排行这几个栏目。我平时工作很忙，一拿到杂志总是先翻前几页，这几个栏目信息量大，而且通过数字、排行的形式让新闻变得生动，版面也很有国际感。尤其是“现场”，用大篇幅的照片记录这个时代，我觉得非常有意义。 北京读者
