爱华网“虽然我们目前暂处在第二阵营，但我认为，我们是最有可能脱颖而出、成为全国房地产行业领导者的企业之一。”一向低调慎言的吴亚军，在11月5日龙湖(0960.HK)上市路演的一次发布会上放出了藐视群雄的豪言，是什么让她一反常态? 11月19日，龙湖成功在香港联交所上市。而龙湖上市的过程，验证了投资者对这家有“行业领导者”潜质企业的期望。尽管龙湖上市没有像恒大地产(03333.HK)上市一样制造出新“首富”，但是却制造了2009年内地房企上市不可企及的新高潮——以发行价上限定价，14倍的市盈率，募股规模为70亿港元，龙湖成为今年定价、市盈率和融资额最高的内地地产股。在市场走势微妙、之前上市房企接连降低招股目标的情况下，龙湖的招股却“一票难求”——龙湖的全球路演变成反路演，基金们踊跃地向龙湖推荐自己，国际部分获得12倍的超额认购、公开发售部分超过57倍认购，70亿募资规模，认购资金竟超过1200亿港元。龙湖的投资者阵容更是堪称豪华，除了新加坡政府投资公司(GIC)、淡马锡控股、花旗银行、汇丰银行等等国际著名投资机构，还有国资背景的中银投资基金、中国人寿、平安保险，连金融大鳄索罗斯也认购了2亿港元。 “龙湖能吸引投资者的，是其软实力。大多数上市房企都是靠土地储备来吸引投资者，而龙湖能通过开发高品质物业获得溢价。此外，龙湖比较规范，财务状况也比较健康。”一位投行人士分析说，现在连许多投行的老外都知道“细节成就龙湖”，能够讲出龙湖如何在产品上精益求精、在物业管理上如何人性化的感人故事。 这次上市之后，龙湖的总资产负债已降至50%多，大幅低于内地房股平均水平。并成为继SOHO中国之后，第二家净现金(现金大于负债)的上市房企。根据龙湖招股说明书，募集资金的44%将支付未全付清的土地款，另外51%的募集资金用来收购新项目和收购成都一项目合作伙伴的股份。也就是说，龙湖募集的70亿港币，95%用在了买地上。 2008年，龙湖这位行业中的“优等生”曾经一脚踏空。由于金融危机，2008年11月龙湖宣布暂停上市。但2007年为搏上市，龙湖拿下多幅高价土地，使得2008年龙湖的资金链极为紧张。更大的影响在于龙湖的战略，“等到下一次上市时，谁也不知道台阶有多高，游戏规则是否会改变。”然而龙湖并没有等太久，金融危机逼迫房地产必须成为拯救经济的引擎，房地产快速回暖则拯救了像龙湖、恒大这类2008年上市未果的企业。
面对新一轮的买地和加速发展，与2007年相比，龙湖已经显得从容和理性。“我们上一轮的扩张是大举进入新的区域，但现在的扩张充满更多的理性，比如天津的一幅地块考察了两年左右仍未动手，就是要考虑资金的风险性。”龙湖一位高层对记者说，“龙湖现在能从机制确保拿地的风险可控。每个项目从拿地阶段开始，就会确定项目的目标成本。龙湖的成本管理系统设定，如果目标总成本超1%，二级费项超300万元时，成本管理系统就会报警;如果目标总成本超2%，二级费项超600万元时，成本管理系统就会跳闸。”吴亚军曾表态，龙湖进入新的城市一定要保证在3-5年内做到该区域的前三名，否则不会轻易进入。“如今我们在重庆是第一，在北京和成都稳居前三，未来就是要在环渤海、长三角、西三角成为前三，所有的拿地计划和资金运用将以此为判断，不能激进也不会保守。”龙湖的高管说。
