爱华网房价在空间上的传导具有一定的规律性，某些区域的房价变动首先发生并如同水中波纹一样带动相邻区域的房价依次产生变动 文/任荣荣 很多国家和地区的住房市场表现出一个共同的特征，即区域和城市间的房价变化在时间和空间上表现出领先/滞后的关系。研究中经常用“波纹效应”一词对房价的这种空间传导形式进行描述。 在区域和城市房价空间传导形式的研究中，“波纹效应”理论占据着核心地位。该理论是指房价在空间上的传导具有一定的规律性，某些区域的房价变动首先发生并如同水中波纹一样带动相邻区域的房价依次产生变动。上世纪90年代初学者最先对英国的区域房价进行了分析，发现自20世纪60年代末开始，英国房价运行呈现出明显的从东南部或大伦敦地区依次向中部再向北部传递的形式，符合典型的“波纹效应”理论。 自90年代以来，包括“波纹效应”在内的有关房价空间传导形式的研究逐步兴起。截至目前，学术界关于“波纹效应”产生机理的研究仍处于探索阶段。综合已有研究，可以将房价空间传导形式的产生渠道归结为以下4点： （1）某些区域的房地产市场能够对外来冲击做出更快的反映，因而，在房价的变化上会表现出领先趋势。一方面，不同区域的住房市场条件（特别是住房供给弹性、住房信贷约束）不同，因而，需求冲击转化为房价增长的速度也不同。另一方面，不同区域住房市场中的个体对信息的反应速度不同。这两方面的原因均会使区域间房价的变化表现出领先/滞后的关系，但并不一定是因果关系。 （2）如果房价的影响因素在区域间存在波纹溢出效应，那么区域间房价也将存在波纹溢出效应。在经典的房价决定模型中，收入水平、就业情况与利率水平等宏观经济指标通常被认为是影响房价变化的关键因素。在经济周期中处于领先地位的区域，其宏观经济指标的变化往往会引起其他区域相同指标的变化，如英国的伦敦和东南部地区。这使得即使区域住房市场之间没有任何空间联系，各区域房价影响因素之间的领先/滞后关系也可能导致 “波纹效应”的产生。 （3）区域房地产市场需求驱动力的空间联系。人口迁移、区域间通勤和资本流动是形成区域房地产市场需求驱动力空间联系的重要因素。例如，迫于住房成本的压力，家庭有可能从高房价区域向低房价区域迁移，从而使得低房价区域的住房需求增加，进而引起该区域房价的上涨。由于住房市场交易成本高、信息流动不充分等特征使得住房市场不会是绝对有效的，这意味着房地产的收益存在着空间套利机会，当空间套利（Spatial Arbitrage）行为发生时，就有可能引发“波纹效应”。 （4）区域房地产市场中资产收益预期的形成途径。住房具有消费品和投资品的双重属性。住房的资产属性使得收益预期对房价的变化具有重要影响。预期的形成不仅体现在时间维度上，而且体现在空间维度上。从时间维度上看，人们往往基于过去房价的走势对当前以及未来的房价水平做出判断，这使得房价的变化在时间上表现为自相关性。从空间维度来看，人们往往会以“明星城市”（一个国家往往存在少数几个热点城市，其房价水平和变化幅度明显高于其他城市，这些城市通常被称为“明星城市”）房价的变化为参照来预测其所在区域的房价变化，从而使区域间房价的变化表现出关联性。 对房价空间传导形式的产生渠道的把握是判断区域间房价变化领先/滞后关系的关键。随着我国城市间资本流动的顺畅和交通条件的改善，城市间房地产投资活动日渐频繁，城市间房地产价格的相互影响逐渐加大。我国房地产市场的繁荣景象表现出明显的从东部沿海局部地区逐渐向全国大部分地区扩散的空间趋势。在我国进行区域和城市间房价空间传导形式的研究具有重要的理论和现实意义。一方面，我国幅员辽阔，为区域和城市间房价空间传导形式的研究提供了良好的经济地理环境，同时，也为拓展和检验房价空间传导形式的相关理论提供了很好的实证案例。另一方面，目前对我国区域住房市场的划分以及区域和城市间房价空间传导形式的研究尚处于起步阶段，有必要进行深入研究，为各城市以及全国总体房价走势的预测提供参考。（作者单位：国家发改委投资研究所） 今年房价将以平稳运行为主 预计2010年房价会以平稳运行为主，由于翘尾因素的作用，全年房价同比涨幅将超过2009年的涨幅 刘琳 2009年房地产市场经历了年初的下行-小阳春-持续快速发展的过程，房价自2008年8月开始只持续了7个月的下降，2009年3月开始环比上涨，且房价涨幅快速增加，房地产市场与宏观经济同步实现了“V”型反转。房地产市场的快速复苏一方面反映了中央果断实行的一系列经济刺激计划的效果，另一方面体现了房地产市场本身供求因素的相互作用。 在中央果断实行的一系列经济刺激计划当中，除房屋交易的税费减免、利率优惠等房地产市场调控措施外，宽松的货币政策环境成为房价上涨的重要助推器。根据对历年货币供给量与房地产市场供给和需求的关系分析，可以得出，在不断扩张的信贷可得性下，房地产市场的供给和需求同时增加，而且，货币供给量对拉动房地产市场需求方面的作用强于拉动供给方面的作用。因此，在宽松的货币政策条件下，房价呈现上涨态势。 在房地产市场内部供求因素变化中，2008年商品房新开工面积增幅比2007年减少了17个百分点，2009年前3个季度更是为负增长，对应市场需求的快速回升，供给增加的滞后客观上加剧了市场的供求矛盾。 2010年房地产市场走势仍然与宏观经济和政策环境有着密切关联。 第一，从政策层面看，2009年12月7日结束的中央经济工作会议指出，2010年要保持宏观政策的连续性和稳定性，继续实施积极的财政政策和适度宽松的货币政策；同时把握好政策实施的力度、节奏、重点，将“调结构，防通胀”作为工作重点。政策实施的灵活性使得“继续相对宽松的政策环境”不确定性加大。在“防通胀”的形势下，房价作为重要的资产价格已经受到决策部门的关注，但到目前为止，房地产市场调控主要作用方向是增加供给。中央经济工作会议明确指出，2010年加强普通商品房供应，支持居民自住和改善性购房需求，同时加快农村危房改造和城镇化工作，帮助解决新入城人群住房问题。增加供给、抑制投机、加强监管、推进保障房建设是2010年促进房地产市场健康发展的四大举措。总体来看，2010年，防通胀加大了政策环境继续宽松的不确定性，但保持来之不易的经济、就业增长，仍会是政策调控的首要目标，拉动住房、汽车、家电等的消费增长仍是扩内需的主要途径，客观上要求房地产市场要保持平稳健康发展。 第二，2010年宏观经济仍会保持平稳增长。多数专家预计2010年我国宏观经济将保持平稳增长，GDP增幅会在9%左右。在世界经济形势总体向好的条件下，我国外需在2009年11月出现企稳迹象，但受贸易保护主义抬头等因素的影响，外需的明显改善尚待时日，国内多数经济学家认为2010年中国的出口将实现正增长，外需增长对经济增长的贡献可能在3%-5%。在国际经济环境好转和国内政策取向基本保持不变的情况下，预计2010年投资将继续保持较快增长。2010年消费也将继续保持增长，中央经济工作会议提出：一是扩大居民消费需求，以加大国民收入分配调整力度增强居民消费能力；二是积极稳妥推进城镇化，以加快转移农业人口壮大城市化的经济驱动力。 第三，预计2010年物价水平上升。根据国家统计局数据，2009年11月份CPI同比上涨0.6%，这是从2009年2月份以来，CPI同比第一次由负转正；2009年下半年以来CPI环比总体上是上升的，PPI环比出现了连续7个月的上涨。2009年，广义货币供应量M2和狭义货币供应量M1持续呈现同比、环比快速增长的局面，强化了通胀预期。一般来讲，在经济衰退和经济复苏时期，货币供应量大幅增加，但货币流动性速度会有所下降。随着经济逐步复苏，货币流通速度会加快，流动性就会急剧增长。这种货币流通速度由缓慢到加快的变化，往往比货币供应量本身的增长更具威力，通胀将逐步显现。2009年，不仅中国，全球各主要经济体为拯救金融危机、提振经济都连续大幅度地向市场注资，扩张流动性。这些增发的货币很可能在经济复苏后推高总体价格水平。
多数专家认为，货币供应量的过度增长是物价水平上升的根本原因，除此外，2010年资源和公共品价格的的涨价、国际大宗商品价格上涨、美元贬值、农产品价格上涨压力等因素都会推高价格水平。如果调控措施得当，2010年会保持温和的通胀水平。 第四，房地产开发企业资金充裕，短期没有降房价的压力。在经历了2009年房屋销量大幅上升和宽松的货币政策后，当前房地产开发企业资金充裕。2009年房地产开发企业资金来源与房地产开发完成投资的比例达到1.58，该比例为2000年以来的最高水平。2009年，房地产开发企业本年资金来源57128亿元，比上年增长44.2%。其中，国内贷款11293亿元，增长48.5%；企业自筹资金17906亿元，增长16.9%；其他资金27459亿元，增长71.9%。在其他资金中，定金及预收款15914亿元，增长63.1%；个人按揭贷款8403亿元，增长116.2%。 综上所述，2010年如果不出现恶性的通货膨胀，在总体物价水平温和上涨的情况下，预计2010年房价会以平稳运行为主，由于翘尾因素的作用，全年房价同比涨幅将超过2009年的涨幅。（作者单位：国家发改委投资研究所）
