在海南采访,一个最大的感受就是:海南无故事,因为故事太多而且太雷同。
这个雷同的模式就是:买地建房的开发商,在海边建豪华酒店的酒店集团、买房炒房的投资者,都迅速成为了财富赢家。 深圳的宝安集团,将婉约唯美的苏州园林搬到了海口,建了一座数百亩的“江南城”,将江南秀色与沙滩海景融为一体,一家出版社买了“江南城”整整一幢楼;另一家名为“紫园”的楼盘也打文化牌,将古玩字画弄了进来; 而“半山半岛”被认为是海南最著名的楼盘,这个与著名景点鹿回头相邻的半岛楼盘东西两面是沙滩海景,南北两面是四季长青的山岭,至为罕见; 东和集团开发的三亚东和福湾,一期业主已经温暖入住,社区日渐成熟,一线海景公寓、西班牙泳池别墅正在发售,吸引了大量的重庆人和四川人; 位于博鳌的“千舟湾”,湖光山色与海景沙滩相连;“宝莲城”体量巨大,台湾来的项目总监向记者介绍,要在城内连续建成四星、五星、六星级三家酒店。 与房地产一起疯狂的,是海南的酒店业,其中又以三亚为甚。 棕榈岛、七星级的豪华酒店、热带室内滑雪场、填海造出的岛屿……这些都出现在三亚。现在,只要沿着三亚湾、海棠湾和清水湾走下来,全球顶级酒店就尽收眼底了:凯宾斯基、香格里拉、逸林希尔顿、喜来登、费尔蒙…… 即使是迪拜债务偿付危机爆发,也不能阻挡资本和豪华酒店涌向这里的热度。从1990年到现在,亚龙湾一共建起了19家高级星级酒店,而仅在海棠湾“国家海岸”,未来几年五星级以上的酒店就将达到18家;在珍珠海岸的香水湾、土福湾和清水湾三大海湾内,已规划至少25家五星级以上度假酒店。 各种酒店、宾馆云集三亚,从超五星级酒店到普通的家庭旅馆,从纯别墅型酒店到纯套房型度假村,应有尽有。三亚酒店现在五星级有10家,四星级21家,三星级25家,二星级16家,一星级5家,待评星级的有108家。不含家庭旅馆等在内,全部酒店共有客房31847间,床位56788张。2008年三亚接待了600万名游客,比上年增长了12%,比前年增长了30%。 2010年前往三亚的游客无疑会更多,在三亚开酒店同样疯狂赚钱。三亚投资最大的是张宝全的今典集团,2005年他在亚龙湾拍下一块地,建成了今天的亚龙湾红树林酒店,这家八个月就建起来的酒店,开业第二年就实现了赢利,2008年销售收入达到两亿元,毛利率达到62%。 这一出色成绩开始鼓励张宝全在三亚投下更大的手笔。 今典集团营销副总裁秦娜向记者介绍说,在海棠湾,今典集团拍下了323亩地建设三亚第一个超七星级酒店红树林费尔蒙酒店,预计2011年开业;在三亚湾,今典还有一个更庞大的项目——三亚湾红树林度假酒店,这座拥有5400间客房,将建成运河商业街、会展中心、公寓式酒店和水上乐园,并能举办国际体育赛事的酒店一旦建成,将成为全球最大的酒店! 秦娜介绍,同时这是一家产权式酒店,顾客买下之后除了自己住,其余时间返租给酒店管理方,经营利润分红,购房者成为酒店股东。更有意思的是,今典集团在国内青岛、丽江等多个旅游城市建有类似的酒店,只要在其中一个酒店买房,就可以将自己的合同居住时间与其他酒店置换,也就是说,你可以去任何一个旅游城市的今典集团的酒店住,而不用花住宿费。 《商界》记者了解到,附近的不少房地产项目因该酒店的动工而涨价,另一家房地产公司的广告语更有意思:“我们的附近是全球最大的酒店!”海南,特别是三亚已经成了一块超级火爆的热土。五年前有人在三亚投资5亿元建起了一家高级酒店,5年后的今天,建同样一家酒店,所需投资额至少翻了一番。
人们终于明白,阳光和沙滩才是这个热带岛屿的核心资产。《商界》记者一路采访,来到了有“东方迪拜”之称的三亚凤凰岛,这个人工岛同时也是国际邮轮的停靠地。即使在迪拜危机已经爆发之后,凤凰岛总经理陈璐仍然不讳言,“凤凰岛灵感来自迪拜”,其房价已涨到3万~5万元一平方米! 但是,以旅游拉动房地产,这样的发展路径,海南毕竟与迪拜相似。《商界》记者不得不质疑,三亚,或者说是海南的这一轮房价疯涨,究竟是不是泡沫?破灭的那一天会不会来临? 中篇:热岛逻辑 记者的疑问,在一系列采访中渐渐明晰,而到了2010年1月,基本释疑:海南看似非理性的疯狂,其实隐藏着一条极为理性的逻辑链条。 海南的富人现象 2010年1月6号上午,国务院新闻办公室举行专场新闻发布会,宣布海南国际旅游岛规划纲要获得中央批准,海南国际旅游岛的建设将正式拉开序幕。 海南房价爆涨的逻辑链条,于是渐渐清晰起来。 首先,海南是中国唯一的民众可正常往返的热带海岛,其热带海景在全中国独一无二,四季只有春夏气候,其旅游资源的价值与夏威夷、巴厘岛不相上下。在这种具有高度稀缺性的地方做房地产,必然与休闲度假相结合,价格必然定位于针对富人的高端市场。 随着2004年前后旅游热在全国兴起,随着内地前往海南三亚的游客猛增,海南政府也在2005年开始将旅游业作为海南的发展重心,政府着力当推手,将旅游与房地产相结合,做大做热,推向高端,然后通过媒体向岛内和全国宣传,吸引中国的富人来买房。 这样做的背后,还有另一个更深层次的原因。 上个世纪90年代初,海南房地产第一次以疯狂的面目出现在世人面前: 两万多家房地产公司从银行贷款炒批文,泡沫破灭之后,800多亿元的坏账致使海南经济十多年一蹶不振,遍地是狼藉的“半拉罐子”(烂尾楼),1995年,三亚最低的房价仅仅只有每平方米400元。 痛定思痛,这一次海南政府想得非常清楚,为了避免再次出现泡沫破裂,让海南经济真正站起来,这一轮房地产发展就不能支持人们从银行按揭来买房。因为这事实上是把风险转嫁给了银行,一有市场波动或上次那样的宏观调控,银行和海南都受不了。 中国(海南)改革发展研究院院长迟福林是创建国际旅游岛的倡导者之一,他曾理智地提醒:“我们1993年有了一个房地产的泡沫,造成海南发展重大历史性的失误,这样一个教训的负面影响依然存在,国际旅游岛是一篇大文章,国家战略,一定要做大,它是一篇好文章,只能做好,不能做砸。做砸了的焦点、中心点就在于房地产业能不能够稳定、有序地发展,如果疯炒一阵房地产,造成房地产新一轮泡沫的话,这国际旅游岛就要大打折扣,甚至是一个失败的格局。” 那么什么样的人抗风险能力强?可以一次性付款的的人,富人。根据国际通行理论,一个国家和地区的富人群体会占到5%左右。这5%对中国而言是什么概念?6500万~7000万人!这是一个庞大无比的目标消费群。富人拥有的资源极为丰富宠大,对海南的未来,富人出入的海南自然比穷人出入的海南更有前景。 更重要的是,吸引和集聚富人,会将泡沫的风险降至最低。 根据《商界》的采访,在海南买房的,95%是外地人,在疯狂的市场驱动下,开发商基本不愿意再接受按揭购房,于是85%以上是一次性付款。许多楼盘,图纸刚出来,还没有预售许可证,就开始被疯抢。