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□马红漫
“取消商品房预售制”终于从纸面走上前台。近日，广西壮族自治区住房和城乡建设厅宣布，为进一步整顿和规范房地产市场秩序，推进商品房现房销售试点，广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。 时过境迁，原本为鼓励商品房市场发展的预售制，如今已变身成为助长楼市泡沫的重要推手，并广遭诟病。在全国楼市隐现拐点的当下，广西宣布推进现房销售试点，率先吹响了商品房销售制度全面改革的号角。需要提及的是，将预售制赶下历史舞台固然有利于维护购房者利益，但在具体操作上仍需柔性推进、适时而动，以尽可能规避改革措施给市场带来的短期负面冲击。 客观而言，商品房预售制是房地产开发商独享的制度福利。该销售模式始见于1994年出台的《城市房地产管理法》，是香港市场的舶来品。其时，商品房在内地尚属于一个陌生的概念，市场接纳程度低，因此亟须政策制度予以扶持。可以说，预售制在我国商品房市场诞生初期，起到了良好的催化作用，并有效缓解了开发商普遍面临的资金不充裕难题。 然而，在全国房价飙涨难控的今天，预售制的继续存在已经不合时宜。首先，预售制让“炒楼花”成为可能，继而催生了二级市场投机炒作之风，甚至成为近年来楼价飙涨的始作俑者。这也是市场对预售制颇有微词的主要症结所在。其次，预售制降低了开发商的资金成本，可以无偿占用买房者的大笔资金滚动开发其他楼盘项目，长此以往，实际上形成了类金融运营模式。而且，购房者的预付款中很大比例来自于银行按揭，其结果就是银行借款在事实上支撑了房地产市场。一旦开发商运作出现任何风吹草动，金融领域面临的风险都不可低估。再次，从财务角度讲，在未交付商品房之前，开发商收取的预付款不能确认为收入，而是一种负债。恰因此，预售制能够在开发商完成收入确认之前提供丰富的现金流。近年来，开发商利用这一制度优势延迟或减少确认到账收入，因而屡屡成为各地的“逃税大户”，成为“暴利逃税”的主要推手。此外，商品房预售方式也纵容了开发商道德风险的蔓延，现实交房质量与之前宣传效果......
