商品房预售方案 终结商品房预售制暂需柔性操作

 商品房预售方案 终结商品房预售制暂需柔性操作


  □马红漫

  “取消商品房预售制”终于从纸面走上前台。近日,广西壮族自治区住房和城乡建设厅宣布,为进一步整顿和规范房地产市场秩序,推进商品房现房销售试点,广西今年将选择南宁市作为取消商品房预售制度的试点。

  时过境迁,原本为鼓励商品房市场发展的预售制,如今已变身成为助长楼市泡沫的重要推手,并广遭诟病。在全国楼市隐现拐点的当下,广西宣布推进现房销售试点,率先吹响了商品房销售制度全面改革的号角。需要提及的是,将预售制赶下历史舞台固然有利于维护购房者利益,但在具体操作上仍需柔性推进、适时而动,以尽可能规避改革措施给市场带来的短期负面冲击。

  客观而言,商品房预售制是房地产开发商独享的制度福利。该销售模式始见于1994年出台的《城市房地产管理法》,是香港市场的舶来品。其时,商品房在内地尚属于一个陌生的概念,市场接纳程度低,因此亟须政策制度予以扶持。可以说,预售制在我国商品房市场诞生初期,起到了良好的催化作用,并有效缓解了开发商普遍面临的资金不充裕难题。

  然而,在全国房价飙涨难控的今天,预售制的继续存在已经不合时宜。首先,预售制让“炒楼花”成为可能,继而催生了二级市场投机炒作之风,甚至成为近年来楼价飙涨的始作俑者。这也是市场对预售制颇有微词的主要症结所在。其次,预售制降低了开发商的资金成本,可以无偿占用买房者的大笔资金滚动开发其他楼盘项目,长此以往,实际上形成了类金融运营模式。而且,购房者的预付款中很大比例来自于银行按揭,其结果就是银行借款在事实上支撑了房地产市场。一旦开发商运作出现任何风吹草动,金融领域面临的风险都不可低估。再次,从财务角度讲,在未交付商品房之前,开发商收取的预付款不能确认为收入,而是一种负债。恰因此,预售制能够在开发商完成收入确认之前提供丰富的现金流。近年来,开发商利用这一制度优势延迟或减少确认到账收入,因而屡屡成为各地的“逃税大户”,成为“暴利逃税”的主要推手。此外,商品房预售方式也纵容了开发商道德风险的蔓延,现实交房质量与之前宣传效果......  

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