爱华网北京科技大学教授赵晓被认为是国内最活跃也最具影响力的经济学家之一，他发表了大量有关宏观经济、企业改革及市场制度的研究文章，也喜欢在热点领域发出自己的声音。对于房地产业，他自称“很关注”，而这个领域也是他时常发声发力，并吸引公众大量眼球的所在。
“从宏观经济的角度观察房地产”，这是赵晓研究和观察房地产业的出发点和特点，因此他对中国房地产发出的声音，总有那么一份特别。 2010年房地产凶多吉少 早在今年年初国家统计局发布2009年全年系列国民经济数据时，赵晓就预言：2010年房地产行业凶多吉少。他的理由是，2009年中国GDP同比增长8.7%，好于之前普遍预计的8.5%。而增长主因，来自于政策和资金两方面的推动，其中政策作用至少占到了70%，其间发展势头最猛的是房地产业。但2010年房地产业因为两大因素的夹击影响，并不乐观：一是市场本身需求不足，2009年已将购买力透支；二是来自政策面的打压，政府近期连续出台抑制房价政策，以后政策还会源源不断。 将近两个月过去，赵晓依然表示，维持原来的预测不变。“原因很简单，一是今年货币在收紧，虽然政府的定调还是宽松的货币政策，但在执行上却在收紧，比如贷款政策，尤其是针对房地产的调控政策在加码，包括第二套房和优惠利率等，这个效果是立竿见影的。更大的变化在于，政府在回到2006年讨论过的保障性住房上来，回归居住的本质，打击投机和炒作。” 可以肯定的是，2010年的房地产市场，肯定不会像2009年那样疯狂，赵晓说，政府会有一系列针对楼市的紧缩政策出台，市道有可能变得比想像的要差。“卖房子在一定时期其实有一个定量，因为2009年反弹太快，2010年市场自身就有调整的可能，所以出现出人意料的下滑也完全可能。”他表示，2010年的房地产市场会是一个相对的淡年，特别是前三个季度，情况不容乐观，销售量一定会下降，价格调整包括显性的调整或隐性的打折完全有可能出现，不同地区和城市也会出现分化。但由于整体宏观政策仍是扩张，同时开发商在2009年已度过资金链困境，因此不存在崩盘的危险。第四季度，市场仍有可能往上走，价格再度攀升也是完全有可能的。 那今年的楼市会不会像2008年那样萧条呢？赵晓表示，楼市的涨跌兴衰和政策有很大关系，2009年房价之所以大幅上涨，是因为有极度宽松的货币政策作基础，“适度宽松货币政策在执行中演变成极度宽松的货币政策，全年9.59万亿的天量信贷，其中近2万亿直接注入房地产领域。天量信贷支撑起地产商的腰板，稳定了他们快要崩断的资金链，使得他们在定价上更为主动，有越来越多地产商开始捂盘抬价。”其次，2009年绝大部分信贷都给了大型企业，土地需求的增加，也催生出许多财大气粗的地王，成为高房价的重要推手。而地价的抬高必然形成楼价上涨的预期，配合着贷款的优惠政策及避免资产缩水的想法，消费者的需求被彻底地激发了出来。而且，“买涨不买跌”的心理，也导致房价在“越涨越买，越买越涨”的怪圈中节节攀高。 所以，“2008年的楼市低迷是因为政策原因往下走，2009年也因为政策原因出现楼市狂欢，2010年就应该从2009年的高点跌回到2008年的低点，当然不会有2008年那么严重，但还是挺危险的。大部分时间应该是向下的，第四季度可能有所回升，那也应该是政策回调造就的。”赵晓表示，2010年楼市走向和股市正好相反，“股市我相信应该会涨，这来源于一个基本支撑点，即政府宏观政策总体还是扩张，而在打压楼市后资金会挤到股市，因此仍有一个资金推动的因素。还有就是企业的业绩在2009年已表现出来，因此也会支持今年的上涨。而楼市情况不同，目前政府政策已开始转向，2009年经济相对紧张时，政府用楼市来稳定经济，现在经济形势相对宽松，也就不那么依赖房地产业了。这样也许走到第三季度，楼市跌破相，很多指标都不好看了，第四季度政府急了，才开始往回找补。”
对于今年通胀预期将支撑楼市的观点，赵晓表示：“今年的经济形势没那么好，通胀的危险也没那么大。”此前，他曾对外界阐述过这个观点：“对于2010年通胀的说法，在一定程度上是杞人忧天。世界上还有不少国家深陷债务泥潭，说明金融危机的冬天还没有完全过去，而且我国的实体经济也没有完全复苏。”对于货币供应量高会引发通胀这种说法，赵晓也认为这“是不确切的”。因为1998年之后连续几年的货币供应都是非常高的，然而当时并没有出现通货膨胀，相反一直伴随着通货紧缩阴影，“所以货币和物价之间并不存在着非常确定的关系。另外，对中国这样一个经济高速发展的国家来说，通货膨胀比通货紧缩要好，温和的通货膨胀比超低的通货膨胀要好，通货膨胀4%到5%是可以接受的，而今年通胀率以CPI而论，实际上很难超过3%。” 赵晓表示，经历了2009年中国房地产最辉煌也是最疯狂的一年后，2010年的房地产市场已成为众矢之的和政府定向打靶的目标，2009年底及2010年伊始及两会期间，政府出台了一系列打压楼市的政策，房地产市场很可能因此急转直下，2010年的房地产市场“量和价都应该是往下走，即便有回暖，但北京并没有出现大家期待的回暖，所以今年大部分时间应该是波动的”。 房地产进入换代改革期
对于中国楼市，向来有唱多和唱空两派，那赵晓是属于哪一派呢？赵晓笑言：“我总体上是唱多的，有的时候会唱空。有的人是永远唱空，楼价上涨50%、100%时，他都唱空；也有永远唱多的，楼价在跌他也是唱多。唱空还是唱多，应该根据市场的走势来决定。总体上来说，我看好中国房地产市场的长期发展，但短期它是波动的。” 赵晓表示，2010年中国房地产还有一个根本性的变化不容忽视，那就是：中国房地产业正开始进入第二代改革期。“房地产业的第一代改革是市场化，第二代改革是市场化和保障化相结合，甚至有时会更强调保障化。政府在回到2006年讨论过的保障性住房上来，房地产在金融方面受到打压，在保障方面的发展模式也在发生变化，强调回归居住的本质，打击投机和炒作。目前，北京市的保障性土地供应规划已占到50%，这些都说明房地产业正在进行第二代改革。而三大因素的联合作用，注定了今年的房地产市场是波折的一年，大调整的一年，甚至是拐点的一年。” 其实，自2007年年底开始，楼市拐点之说就不绝于耳。2008年初，赵晓曾表示：2008年全国房地产市场出现拐点的可能性只有30%，“中国房地产业还有10-15年的发展良机”，“中国房地产只走完了三分之一的进程” ，并强调，“如果楼市出现拐点，中国经济也会出现拐点”。 其时，赵晓并辅之一系列数据予以论证：中国城市的人均住房面积只相当于发达国家平均水平的60%，供不应求成为当前中国房地产发展的恶疾。而未来几年住房的供需压力还会进一步加大；中国目前10-44岁的人口占中国总人口的57.6%，这个年龄段的人需要住房，也具备购房能力。同时中国家庭的规模正在缩小，每户人口原来大概4个半，现在只有3.1个，可以互为单位的家庭也在缩小。这意味着对住房的需求未来几年仍会处于一个高峰期。
