爱华网文/本刊记者 黄依凡 房价问题人人都在谈，两会代表、委员提案关于房市的比例很大，政策的一次次出台更是把房价问题推到了一个风口浪尖上。 近日，北京怡禾房地产公司副总李健接受了本刊记者的采访，谈起了当前的房地产行业出现的问题，也对房价的走势做出了自己的预测。 房地产市场须规范 谈到目前的整个房地产行业及国家对这个行业的管理，李健认为还不够健全。与一些发达国家的房地产市场相比，我国的房地产市场还处于比较原始的状态。房屋商品化在国外有几百年的历史，在中国也才是刚刚起步，因此，这也导致目前的整个市场还不够规范。 1990年之前，大部分住房都是单位分配，无需个人购买的，到了90年代初才有个人购买，市场还不成熟。所以市场还很混乱，价格也很混乱。比如说管理不够规范，价格不够合理等。目前购房人群大致分为：刚性需求、投资需求和境外需求这几个方面。“刚性需求大部分是自住需求，但有居住需求的，因为购买能力有限，百分之九十的在四环以外，而真正的高房价的购买者大部分是投资者。” 李健认为，因为市场不规范，国家如果不从根本上去管理和出台政策，房价就会继续涨。就拿近期的望京地王来说，开发商竞标的土地价格高于周边房价，将来的房价怎么可能会低？在李健看来，房价下调的可能性几乎没有。 根据资源定客源 有开发商认为，房地产企业已经有了转型需求，由争夺资源转成争夺客户与市场，对于这样的一种观点，李健表示不认同。他认为做房地产行业做的是土地的位置，产品是根据客户来定位，比如在通州的土地，让更多的有钱人来购买居住的可能性不大，因此可以说开发商无论什么时候都应该根据资源来定客源。 有业内人士预测，因为一系列政策的调控，致使中国房价拐点已真正到来，李健有自己的观点。 他告诉记者，中国的房地产市场不是纯市场化，而属于政策化，以2008和2009年为例，金融危机使高居不下的房价有所微调，这应该说事件好事，但国家立刻出台了一系列有利于房地产开发的好政策。从1990年到今天，房地产的发展主要是靠什么呢？是靠政府一边打压一边支持中发展起来的。事实上，近十年来，我国的房价除了受2008年的金融危机的市场影响稍有调整外，就没有真正下来过。因此他认为，房价到底会不会出现真正的拐点要看政府政策的力度与强度。 Tips: 任志强：今年房价至少再涨5% 一次次“放言”引来板砖无数，但仍然敢言常人之所不敢言的华远掌门人任志强，总是舆论关注的焦点。近日，任志强再次语出惊人。针对近期出台的调控政策，任志强表示，政府更重视“增加对保障性住房的建设”这一条，为低收入家庭、困难户解决住房问题。“但第一条更重要，就是要加大普通商品房的供应，如果过度挤压商品房，会导致供应紧张，房价也会上涨。我估计今年的房价至少能上涨5％，这个水平是比较合理的。而且经济形势向好日渐明朗化，显然，在此种房地产市场环境中，像华远这样的稀缺高档公寓以及无可复制、比拟的高品质产品仍存在着可观的升值空间。” 潘石屹：上海是发展重点 潘石屹表示，政策是影响房地产行业的最大因素，预计未来针对房地产市场的调控政策将不断出台，而征收物业税将是调节房价的有效方式。政策调控压力的持续增大，将对国内房地产市场造成一定程度的打击。 未来几年，上海将成为SOHO中国的发展重点。潘石屹表示过去这半年自己每个月至少要去一趟上海。上海和整个长三角是中国经济发展最成熟的区域，大量中小企业充满活力。但上海目前的办公环境主要是为国际企业和大型企业准备的，SOHO的产品正好可以弥补这个不足。2010年SOHO中国的重点仍将放在商业地产项目，为广大的中国中小企业服务。 SOHO中国目前有120亿现金和180亿的银行授信额度，未来三年可售物业价值达到450亿元。SOHO今年仍将继续以稳健的态度面对市场，不冒进，不保守。SOHO中国的策略是：如果市场继续向好，就加快销售，如果市场不好，会谨慎进货，始终保持进退自如的良好平衡状态。 链接： 开发商不差钱 房地产开发是典型的资金密集型行业，资金链是房地产企业的生命线。《投资者报》研究部根据110家A股上市房地产公司的绝对资金实力和相对资金实力，综合得出A股上市房企资金实力排名。绝对实力是指公司拥有的账面资金绝对数额，通过与全行业平均单家公司账面资金额对比进行评估；而相对实力，是指公司资金对未来业务的支撑能力，通过计算账面资金与最近3年来最高年销售额的比值来评估。
根据评估结果，云南城投、招商地产、金融街、首开股份、华发股份、北辰实业、泛海建设、万业企业、世茂股份以及北京城建是目前A股市场十大“不差钱”上市房企。 云南城投最近的账面资金达到33.53亿元，是3年来最高年销售额的近8倍。此外，招商地产以及金融街在排名中分居第二、第三位，值得注意的是，这三家公司的综合实力评分均为满分10分，无论是绝对数额还是对业务增长的保障能力方面，它们都具有相当大的优势。 根据研究部统计，按照最近一期上市房企的财务报表数据，110家公司的平均账面资金额为16.3亿元，其中，民营企业平均每家公司只有7.1亿元，绝对实力评分只有1.95；地方国企达到了19亿元，绝对实力评分为4分；而平均每家央企的账面资金则高达49.5亿元，评分达到4.5分，优势异常突出。 进一步的分析则表明，在110家A股上市房企中，央企有11家，只占10%，但这11家公司却拥有545亿元的账面资金，占全部公司账面资金总额的30%；相对应的，私营上市房企有49家，从数量上占比达到了45%，但这49家公司只拥有348亿元的账面资金，占比只有19%。 《投资者报》研究部周俊认为，数量上占少数的央企占有了大量的资金，而民营企业则处于明显的劣势,由此可以解释，为什么在一线城市频出央企地王，而民企只能向二、三线城市进军。
