爱华网在诸多关于房地产市场走势的文章中，几乎都提到同一个观点，说“房价下跌后，市场会经历一轮洗牌，洗牌的结果是有一大批房地产企业会倒闭”。今天――在出差多日归来后，翻阅《SOHO小报》，其中一篇文章中提到“全国3万多家房地产开发企业，倒闭其中的三分之一的企业”。读后，实在是对作者人云亦云的观点不敢苟同，也对《SOHO小报》文章质量的下降表示惋惜。
根据本人十多年在房地产业一线工作的经历，特别是我们每年对至少十几个房地产企业所作的战略咨询经验及调查资料，我的观点与绝大多数人恰恰不同：房价下跌后，房地产开发企业的数量不会减少，市场格局也不会发生根本变化。
首先，我们先弄清楚现在到底有多少家房地产企业。
根据2005年全国经济普查的结果，2004年末房地产法人企业有12.9万家，其中房地产开发经营业法人单位5.9万家。（备注：房地产业包括四个行业，开发经营业就是俗称的房地产开发业。房地产开发经营业法人单位数量就等同于房地产开发企业数量。）2005－2007年，是房地产市场宏观调控的三年，也是房地产价格飞涨的三年，更是各个房地产企业快速扩张的三家，还是大量“三外”企业进入房地产业的三年。据保守估算，截至2007年末，房地产开发企业的数量不会低于6万家。根据-爱华网-我们兰德公司对济南、宁波、武汉等城市的调查，在过去三年里，房地产开发企业的数量年递增都在5%以上。所以说“当前有6万家房地产开发企业”是保守估算，实际数量只会更多！真不知道许多文章上所说的3万家、4万家是从哪儿来的数据，简直是信口开河！
其次，我们万不可无视房地产开发企业多区域开发的市场格局会使开发企业的实际数量大大缩减。
我们兰德公司每年的房地产咨询客户有三十多家。管理咨询的性质决定了我们对房地产企业的内部运作非常熟悉。根据我们对房地产开发企业的了解，现在绝大多数（74.3%）的房地产企业都在进行多项目开发，而且几乎都有异地开发项目。按照我国属地注册、纳税的规定，在异地开发首先就要在当地注册独立法人的房地产开发企业。尽管这些项目公司在房地产企业内部而言只是异地项目部而已。
另外一个决不可忽视的现实是，近年来，房地产开发企业为了最大可能地规避客户投诉等法律风险，同时也是为了最大可能地增加融资渠道，也几乎是一个项目成立一家独立法人的开发公司（项目公司）。也就是说，当今市场上看似有6万多家房地产开发企业，但如果按照控股及关联关系的话，实际数量会大大缩减。例如万科，旗下有近百个项目，可能至少有四、五十家房地产企业。这四五十家企业每一家都是六万分之一，但实际上，都归属在万科旗下。
根据我们对35家客户的完全统计，平均每一家开发企业下属有独立法人资格的房地产开发企业4.3家。考虑到我们的客户规模，保守估计也有3家左右。由此，我们估计当今市场上房地产开发企业的实际数量可能在两万家左右。这一数字既与我们历经十年积累的名录数量基本一致，也与房地产项目数量相吻合。
房地产开发企业的资金实力、公关能力和我国的企业破产制度决定了未来房地产企业的数量绝不会大副减少！
了解房地产开发企业的人都知道：近年来，房地产企业积累了较多的资金。这些资金可能没有反应在企业的财务报表上，但是却进入了老板们的个人腰包。（财富排行榜就是佐证！）企业不景气了，老板们可以裁员，但是老板们不会把公司也消掉。另外，即便是没有项目的空壳公司，老板们也自有办法对付工商、税务和建设管理部门。别忘了，这些部门最讨厌，也最容易公关！
做过多年企业的人也都知道：现今注册一家企业是多么容易，但注销一家企业是多么难――要申请，查账、清算、公告――没有一年半载是办不完手续的。我们曾aihuau.com经注销过山东的一家公司，所有手续完备、合法，还用了半年，更何况交易复杂、背负银行债务的房地产开发企业，怎么可能让你注销掉。特别是《破产法》实施后，令人望而生畏的程序更是让企业难以按照合法程序走。去广东东莞、浙江温州看一看近期关门的企业，有几个是走合法程序的，几乎都是锁门走之。（又一个“恶法负导向”的佐证！）
所以，不要想当然地推断调控后房地产开发企业的数量会大大缩减。从1993年，特别是从2003年至今，没见哪一年数量减少过，更何况《破产法》已经实施了。即便是形势持续吃紧，房地产企业大幅度减少投资，房地产项目的开发周期也决定了未来房地产企业的数量绝不会大副减少。即便是两三年后有部分房地产企业撑不下去而倒闭了，也会有几乎同等甚至更多的新的房地产企业成立，而总数量不会缩减。
最大的悲哀是很多所谓的专家人云亦云，对房地产市场缺乏耐心、细致的研究，实在是无知的谬误。
不要以为知道了市盈率就懂了股市，也不要以为知道了空置率、租售比就懂了房地产。房地产市场是极为复杂的（所以，政府调控时价格飞涨，政府期盼房价稳定时，价格却持续下跌！），复杂就复杂在谈论房地产太容易了。这实在是莫大的讽刺！
