爱华网这三家国企不仅仅有特殊背景带来的拿地和融资的便利，也有一个个坚实的市场“脚印”。他们将改变中国房地产业的格局。 潇棋｜文 李嘉芸｜画 继1月国有企业（或具有国资背景的企业）拿下全国土地成交总价前10地块中的7宗之后，在3月的土地市场上，国企或有国企背景的房地产企业继续扮演主要角色。3月15日，北京市土地储备中心成交了6块地； 17日，北京再次以挂牌拍卖的形式成交7幅土地。在连续两天的土地竞拍中，这13块土地的多数被国企收入囊中。 今天，谁也不能忽视国企在地产业的作用了，而其影响力也不仅仅是财大气粗“拿地王”这一个层面。实际上，中国房地产行业正在进入一个特殊的阶段，一个很可能要由国企来引领方向和推动产业变革的阶段。 在这些国企中，保利地产、绿地集团和金融街控股股份有限公司这三家企业特别值得关注。他们被业界称为最有持续发展潜力的房地产企业之一。虽然在外界眼中，更多的是把这些企业的成绩归于其特殊的国企背景。但仔细分析还是会发现，它们崛起的背后，也有着市场上一个个坚实的“脚印”。 而这三家国企都成立于1992年──那时，正值中国房地产进入第一个高潮期。而未来，他们的发展战略和市场地位，也必将对中国房地产业的竞争格局带来新的变数。 保利：“速度地产”传奇
雷厉风行的作风不仅使得保利在拿地、销售和资本市场上快速前进，也让其在迅速转型并实现新目标的路上继续“速度地产”的传奇。 刚刚进入2010年之时，保利地产董事长李彬海立下“军令状”：三到五年，要再造一个保利地产──确保未来3年的年增长目标不低于30%，争取在3年后实现各项指标再度翻倍，总资产超过2000亿元。 实际上，最近连续几年，保利地产获得了“翻倍型”的增长。2009年10月，保利地产接到恒生指数有限公司的一份正式通知，显示保利地产已被纳入恒生A股行业龙头指数，成为该指数的成份股。（恒生A股行业龙头指数则是2009年9月21日正式发布，旨在网罗中国内地市场在恒生行业分类系统内11种行业类别中每一个行业的领导者，从而提供一个投资内地行业领导者的多元化组合。）2009年年底时，保利地产总资产已近900亿元。 迅速扩张 自2002年开始启动“走出广州、布局全国”的战略转型后，保利地产开始快速在全国扩张。保利地产的布子首先是北京、上海等重点城市，触角延伸的都是中国经济最活跃的三大区域。近年来，保利地产清晰地沿着该目标高速发展。股改时保利地产的净资产3亿元，截至2009年底，保利地产的净资产已扩大到250.88亿元，这样的发展速度远远超过了行业的一般水平。保利房地产（集团）股份有限公司的董事总经理宋广菊将此归之于：发展目标确定之后，清晰地确定自己的战略，并且坚定不移地朝这个目标前进。这或许和与保利地产军企DNA的“执行力”有着千丝万缕的联系。“我们是全军唯一直脱企业，有军企纯正的血统，如果给你一个任务，在军队你能说不行吗？不能完成就是一种羞辱。军队一定要有牺牲精神。”宋广菊在接受采访时称。 以保利地产进军北京市场为例，在保利地产进入北京后，经过两年对较小规模地产项目的小试牛刀后，2004年下半年，保利地产以收购股权方式取得900多亩北奥小汤山低密度住宅地块，开始在北京市场发力。到2008年，保利地产（北京）房地产开发有限公司已经以42.1亿元的销售额位居北京住宅销售排行榜榜首。其中，北京保利百合花园和保利西山林语两个项目在当年6月同日开盘后迎来热销，开盘当天就实现销售金额21.1亿元，创造了北京房地产市场单日销售纪录。 即使在行业陷入低迷的2008年，保利地产依然没有停下脚步。是年，保利地产年报显示，2008年保利地产实现房地产销售面积258.49万平方米，销售金额205.11亿元，比上年同期分别增长29.48%和20.36%。同时，截至2008年底土地储备数比上年同期净增189万平方米。保利地产表示，这些项目均以出让底价获得，且大多数位于公司开发较为成熟的区域，当时的抄底为公司这几年的发展奠定了坚实的基础。 2006年上市之后，保利地产总经理宋广菊曾公开表示，“保利地产的模式是‘今年拿地，今年开工，明年销售’的快销模式”。从2009年一季度开始，保利就在市场回暖之际，以集中推盘、低价销售的策略快速回笼资金。即便在2009年迅速回暖、供不应求的市场环境下，保利地产也没有“坐地起价、捂盘惜售”。快速销售为保利地产赢得了充裕的现金流。 为了实现“速度地产”的目标，保利地产广西公司里有这样一句话：“只讲能行的办法，不讲不行的理由。”在保利地产进入广西的首个项目“凤翔花园”的建设中，提前封顶、提前交房就体现了“速度地产”的神话，而类似的事例在保利地产已经进入的全国22个城市中屡见不鲜。 为了支撑公司快速扩张的基本发展策略，保利地产逐步拓宽开发区域。由上海、广州、北京三个中心城市逐步拓宽至区域中心城市，再由区域中心辐射周围。例如由上海辐射南京、杭州、由北京辐射包头；由沈阳辐射丹东、青岛。据保利地产最新年报对外公布的数据显示，2009年其一、二线城市销售份额占比分别为46.56%和53.44%，二线城市总销售额首次超过一线城市。 从求加速到保匀速 在快速扩张中，保利地产注意到了国内外经济增长、居民收入、企业盈利改善等低于预期以及政策调控超出预期的风险。面对风险，保利在住宅方面悄然向高端市场转移。毕竟，高端物业对于政策的敏感度相对没有那么明显。 保利应对风险的另一个转变是增持商业物业，追逐新的利润增长点。近两年，保利地产在商业地产方面的动作频频。2009年，保利地产新增土地面积超过1200万平方米，其中大体量项目和商住综合体项目的比例显著增多。2009年12月保利地产在广州琶洲村城中村改造项目的约100万平方米项目中，规划的商业面积多达40万平方米，而佛山2009-002地块50万平方米建筑面积中，也含有20万平方米的商业用地。值得提及的是，这两个项目均被地方政府要求开发商业地标。 这意味着，保利地产未来极有可能做大这一块“蛋糕”。外界猜测，保利之所以接连拿商业项目，与公司战略调整有关，加大持有型商用物业的比重对资金占用量较大，但这符合房地产开发公司长远发展的战略。 其实，保利地产的所有运作，与其2002年制定的十年规划完全吻合。在2002年的十年规划中，保利地产确立了“三个为主，两个结合”的战略，确定了区域战略、产品战略及经营方式。明确在做大做强房地产主业的基础上，适度拓展相关行业，以商品房住宅开发为主的同时适度拓展商业地产等其他物业，以广州、北京、上海为核心城市，辐射区域布局这三条基本原则。追求滚动性开发收入与物业经营型收入相结合，资本运作和资产经营相结合，主副业均衡发展，显示出其领先行业的战略智慧。未来，保利地产的发展中心将会由中心城市逐步向二三线城市转移，公司将会逐步加大对于二三线城市的开发。 保利地产的成功之处，就在于很早就意识到房地产行业并不是一个“有多大胆、做多大事”的行业，恰恰相反，房地产行业储备土地的经营模式决定了其重资产、低周转的财务特性。实际上，每个房地产企业都有它不可逾越的扩张极限。
