爱华网文|胡葆森 很多话和真理不可以从房地产开发商这里说出来，从开发商这里说出来的，即使是真理，也很少有人相信它是真理。相对来说，媒体比较中立，房地产的功过是非应该由媒体独立的评论人去写。
举个例子，首先，房地产商从1998年福利分房停止之后，干了多少活，没有人去总结这个事情。比如说形象的改善，对老百姓住房将近100亿平方米的房子是谁建的，在这个过程中整合了国际设计资源，包括其他的原材料，新兴的科技等等，开发商在这个过程中干的活，媒体要中立的把它写出来。第二，在这个过程中，政府在房价里面，假如说房价是一万块，这当中政府拿走了多少，希望媒体算一个帐，把它说出来。我们清清楚楚的说是65%，假如说一万块，6500块是政府拿走了，这个事实没有人敢说，地产商也不敢说，说了也没有人相信。所以地产商来到亚布力年会，就关注两件事情，第一件是今后20年地产商的生存状态，这个行业至少在20年作为中国的支柱产业地位不会动摇，这个行业不会取消，而且是支柱产业，这是一个大的问题。第二件是每家企业还是要关注自己的战略和战术，能够在20年高压产业的形态下，怎样找到可持续生存的一条道。 记得去年我参加两会的时候跟媒体说过，全国的媒体加在一起关注的企业，关注的地产商都不足地产商的1%，有5万多家地产商。有项目的，按5万家说，所有媒体关注地产商的名字，在网上搜一下，肯定不到500家，相当于99%的地产企业是不被关注的，这是一个情况。这1%，现在有可能发展成全国的超级地产公司，即使连未来的10年都算上，也不会超过50家，在这500家被关注的公司里面，1%被关注的里面，也只有1/10，有可能作为全国发展的超级地产公司，但99%的不被关注的地产商依然在活着。 我平时也想一些事情，包括去年最难过的时候，写过一篇“向农民学习生存的智慧”。任志强也说到，地产商也好，其他行业的企业也好，都不可能要求或者希望日子天天过蜜月似的。任总和冯仑都比别人多过了一个蜜月，我们一般每个人就一个蜜月。不要总想着过蜜月，农民心态非常平和，因为现在社会形态都比较枯燥，但是有没有人考虑过农民是怎么过日子的？其实农民的日子是最平庸的，特别是去年日子最难过的时候，用农民心态来想想，心情也就好多了。 另外地产商最重要的还是自己专注于某一个区域，还是专注于某一个产品形态，比如说写字楼，工业厂房、酒店、商业、还是住宅，某一个产品形态还是某一个区域，还是某一个商业模式，我认为这是大部分地产商应该解决最基本的问题。解决好这些最基本的问题之后，你自己能过日子就行，因为你是改革开放和中国城市化最大的受益者。任志强屋里放了那么多书，他不说话天理不容，地产商也需要任总这样的保护神，跟建设部部长较较真。但是大部分地产商，这99%的人是不需要说话的，这些人是最大的受益者，你就眯起来，把钱放好就行了。所以地产商到亚布力来，找到一个生存的真经，这真是不容易的。 我们的房地产18年走了一条比较特殊的道路。在河南区域内，这是中国最大的人口大省，拥有一亿人口，130个县以上的城市，所以我们走了一条特殊的战略模型。我自己感觉一个企业的行为应该分成两种，一种是规定动作，一种是自选动作。规定动作就是为股东谋取利益，企业要生存发展。在规定动作做好的基础上，看看你有没有能力去做一些自选动作。我自己感觉规定动作如果做得好，自选动作也做得很好，你就会在一个区域内长久的生存。 我们这18年，冯仑经常说的，他不担心我们不可以生存，他担心我们在当地做得太大了，在当地的影响太大了，就会招来很多的麻烦。这18年来我们有很多的体会，自选动作做得不错，目前我们是中国中西部地区最早在香港资本市场上市的企业，2008年在金融风暴的过程中上市成功了。另外每年给当地交的税收，18年来一直在行业里的第一名，政府搞的所有新区我们都是先进的，无论是政府还是消费者的房子最好的房子是我们建的，最多的税收是我们交的。我们的同行，因为时间也比较久，和中小地产商关系也比较好，我从来不跟地产商争地，所以政府、消费者、专家、员工这些规定动作做得可以。自选动作呢？我们资助了一个足球队，16年耗费了好几个亿，假如有人说我们在当地赚了不少钱，那绝大部分就是养了足球队了，老百姓心里很高兴，因为一亿人，平时有球看，也感觉挺不容易的。全国在1994年以来，中国足球职业化改革以来，国安是中信背景，民营企业就我们自己，从1994年以后就没有更换过，所以河南老百姓对我们的行为给予了很高的评价。 冯总最近写了一篇文章，写得非常好，我建议大家去看看，还是解决价值观的问题。我们的价值观就是“根植中原，造福百姓”，没有想赚那么多钱，只要是企业长久，持续生存和盈利，稳定增长。规定动作就是“根植中原，造福百姓”这8个字，如果做到这点，资本市场一定会推崇你，投资人天天会拿着钱让你要。别人一看这个企业是18年了，假如说是一个骗子，也不会隐藏这么深。当地媒体有说地产商都是被攻击的，但老胡总是被评价得很好。从佛家讲，要发善心，一定要为当地老百姓做点事情，这个价值观可以决定这个企业可以生存多久，做得多大。这是我自己的一些体会，在这也自我表扬了一回。 每年政府的一号文件都是说农业，今年一号文件主要说的是农民土地问题。我们公司投资中心专门有两个人在跟踪这个政策，现在还没有进入操作阶段，但是大方向已经定了，农民将来的土地首先要转成建设用地。当然，按照我了解的河南来说，河南是中国的一个缩影，现在县里面正在搞聚集区，另外离县城比较近的乡镇将来撤村并镇是一个大趋势。撤村并镇，就是老百姓拆了旧房不会在原有的基础上建新房；撤村建社区，把农村拆掉以后变成一个社区。高速公路方面，中国投几千亿修350公里车速的高速铁路，港口公路是朱镕基政府干的事，现在修高速铁路，下届政府的经济增长点来自于城镇文化，城镇文化要加速，主要来自于撤村并镇，拆农村建社区。我感觉这次的国策也不得了，给中国带来经济增长的促进力可能要大于高速铁路和高速公路。 大家想想，2009年底中国的城市化率有55%，比前年增长了7个百分点。那还有10年的时间，7个百分点意味着每年大概有一两亿农民要进城，一人如果按20平方米来说，一个多亿就是30多亿的新增需求。意味着未来的10年，中国有30亿的新增需求。加上任总说的已经住在城镇的6亿，每人每年一平方米又是6亿，10年60亿，未来的10年有100亿的新增需求，任总的数据应该不会差太多。100亿乘现在的成本，按任总讲的，平均房价全国是3、4千元，3000乘100亿是30万亿。这样算来，城镇化对中国未来10年经济保持8%以上的高位增长所产生的促进作用是多么巨大！
