爱华网赵承业 政府土地供应的垄断、过度投资投机活动、银行系统过度融资，推动了中国房价不断攀升，高房价将居民长期积累财富及未来财富转移到政府、开发商、投资者、投机者手中，高房价扭曲了社会财富分配机制，削弱并限制了居民正常物质文化娱乐消费，加剧了社会两极分化，有损于国家金融安全与经济长期发展。 不断攀升的房价 自1998年住房改革以来，全国商品房销售价格持续增长，且从2004年开始商品房销售均价的年增长率高达10%～15%，2008年全国商品房销售均价较上年略微下降，2009年全国商品房销售均价达4,695元/平方米，较2008年全年销售均价增幅达23.5%。 一般而言，国际通行的居民住房开支，应占家庭收入的20%～30%左右，房价收入比(一套家庭平均居住面积的住房价格与一个家庭的年平均收入之比)则在3～6之间。当房价收入比高于10时，居民收入水平不足以负担高水平的房价。据2008年《中国统计年鉴》数据显示，2007年，中国的房价收入比平均为15倍，北京为23倍。在发达城市里，一套中型住宅动辄一二百万，二三百万元，房价高企不但使城市收入优越的企业白领、大学教授、机关干部等中产阶级买不起房，甚至连城市市长、部级官员也声称买不起房，至于中低收入的工薪阶层，其购房安居更是成为越来越远的梦想。 高房价成因分析 成本推动——土地财政高主导的高房价 政府对土地供应的垄断，限制了土地供应方式。在现行的土地招拍挂制度下，遵循价高者得地的交易规则，地价越高，地方政府卖地收入越多。据国土资源部数据，2009年中国土地出让总价款为15910.2亿元，同比增加63.4%。其中，招拍挂出让价款15098.亿元，同比增加66.5%。房地产用地出让价款13391.8亿元，占出让总价款的84.2%。北京2009年土地出让收入928亿元，其财政收入2027亿元，土地收入达到了财政收入的46%；杭州2009年土地出让收入预计1200亿元，其财政收入1019.43亿元，土地收入达到了财政收入的1.2倍；上海2009年土地出让收入达到了1043亿元，其财政收入2540亿元，土地收入相当于财政收入的41%。 其次，房地产业税费高企。首先税收繁多，税收包括营业税、城市维护建设税、印花税、企业所得税、耕地占用税、土地使用税、契税、土地增值税、房产税、城市房地产税、城镇土地使用税等十几种。据测算，房地产业税收占全中国总税收额的8%左右，扣除关税等特殊税种后，占一般工商税收额的比例高达15%左右。另外各种行政收费繁多，以北京为例，开发企业在房地产开发过程中需要与20多个政府部门打交道，需要缴纳的各种费用多达20多种。 2009年，深圳市地税部门共实现税收828亿元(不含契税)，其税收额全国排名第三，仅次于上海和北京。总税收中，房地产业税收124.7亿元，增长34.2%。 2009年前11月，深圳市建筑业税收为58亿元，与同期房地产税收相加，总计约170亿元，已占同期总税额的22%以上。 2009年，为应对金融危机，深圳市地税部门减征二手房等交易各项税收15亿元。 如果不考虑暂时性减税因素，深圳房地产业总税收占总税额比重就更大。 成本推动——过度投资 由于中国大部分产业产能过剩，技术创新不足，新兴产业与第三产业发展困难，大量的工商企业纷纷加入到房地产业。大量的上市公司、国有企业特别是中央企业，携巨额资本投入到房地产业，从而不断推高土地价格，不断推高房价。 2009年，各个城市“地王”频出，令人目瞪口呆。7月，长沙一块土地以92亿元的价格成交，创下了中国土地公开出让市场上单宗土地的最高价。12月22日，被誉为“中国第一拍”的广州亚运城地块经过44次举牌，最终由富力、雅居乐、碧桂园组成的联合体以255亿元的天价夺得，创全国地王新纪录。12月底，上海新江湾城C6地块每平方米32484元的楼板价刷新全国纪录。2009年的中国楼市成了冒险家的乐园。 据统计，136家央企中，逾七成企业涉足房地产业，其中以地产为主业的有16家，辅业包含房地产的则达80多家。保利集团、中远集团、华润集团、中海地产等纷纷争当地王，如保利2009年投资约460亿元拿地，在南京、成都等城市创造地王。 需求拉动——过度投机 由于中国房地产市场高速发展，房价不断攀升，各种社会资本及境内外游资如著名的温州炒房团、山西煤老板，国际投资银行等加入到房地产市场炒作。 受开发国际旅游岛利好刺激，今年1月以来1000多亿热钱从各地涌入海南, 海南的房地产进入了疯狂炒作的阶段。 2009年全年，海南商品房销售面积560.34万平方米，同比增长50.5%；商品房销售额351亿元，同比增长73.2%。其中，在海南国际旅游岛上报国务院批准的去年12月份，海南全省商品房销售面积124.69万平方米，占全年销售量的22.25%，较之11月份环比上涨158.80%。据中央电视台报道，2010年1月前20天海南的商品房销售量560万平方米，已达到2009年全年的总和。 在2009年没有遭遇爆炒之前，三亚的房价跟青岛、大连、秦皇岛较为接近，海景房价格在每平米2万元左右，但如今三亚一线海景房一度普遍涨至3万～4万元每平米，部分楼盘售价每平米超过10万元。比如三亚大公馆的复式房，售价高达每平米12万元。亚龙湾某别墅价格也达到了每平米12万元。在三亚湾的豪宅“三亚国际公馆”，2009年9月到2010年1月，共调价四次，调价幅度分别为10%、10%、15%、35%，均价从每平米3万元，调至现在的每平米5.5万元。
金融推动——泡沫堆积 由于中国工商企业近年经营困难，前景堪忧，中国银行业庞大信贷资本难以找到出路。在房地产高速发展、房价不断攀升的预期下，银行业把房地产贷款作为最重要的业务来开拓，不断增加消费者的按揭贷款，不断加大对房地产开发商的各种开发与经营贷款，这一方面制造旺盛的市场需求，一方面催生了强大的市场供给。 据统计，2009年中国金融机构本外币新增贷款9.4万亿元，其中房地产开发贷款累计新增5764亿元，个人消费性住房贷款累计新增1.4万亿元，这两项贷款占比超过全年金融机构本外币新增贷款的21%。据调查银行业20%左右贷款余额给予房地产业，40%左右贷款虽然是贷给其他产业，但其抵押品是不动产。此外，银行对工商企业贷款通过各种形式流向房地产（如建筑企业对房地产开发商的垫资），所以，金融安全的一半系于房地产。如果房地产泡沫破灭，全国房价大幅下调，必然危及金融安全。 高房价扭曲社会财富分配机制 高房价将居民长期积累财富及未来财富转移到政府、开发商、投资者投机者手中，高房价扭曲了社会财富分配机制，削弱并限制了居民正常物质文化娱乐消费，加剧了社会两极分化，有损经济长远发展与经济安全（详见前页高房价之下赢家输家一览表）。 对策 世界许多国家都非常注重防范高房价对居民与社会的危害。为了防止高房价对社会危害，新加坡80%的住房是保障性住房，法国、韩国都采取了转让第二套住房或者第三套住房，征收高额所得税的办法。中国政府可采用以下政策，控制房价增长对广大居民及社会经济造成的危害： 其一，改革政府垄断的“招拍挂”土地供应机制，限制房地产业的过度投资投机及过度融资行为，建立惠及大多数城镇居民的保障住房制度与普通商品房供应制度。 加大政府投入，大力发展以廉租房为主体的保障性住房，为占城市人口约30%～40%的中低收入者提供住房。 北京市的经验：北京市2010年搞1000亿的土地一级开发。其中50%要建成包括限价房、经济适用房和廉租房在内的保障性住房。为了达到50%的一级开发土地用于保障性住房的建设，政府将把一级土地出让收入的一半以上，约300亿返还到保障性住房的建设当中。过去三年来，北京市累计开工建设保障性住房2333万平方米。其中，2009年新开工政策性住房面积938万平方米，占住宅施工面积的38%，比上年提高12.3%，预计北京2010年保障性住房的投放比例，将在2009年的基础上再提高12%。北京拿出50%以上的土地出让金用于保障性住房建设，该比例在中国国内绝对是一个天量投入。如果今年北京市按照这一政策执行下去，这么大的保障房建设量，对于普通商品房价格将起到很大的抑制作用。 大力发展中小户型普通商品房，为占城市人口约50%～60%的中等收入阶层提供住房保证。改革普通中小户型商品房土地出让招拍挂制度，降低其土地出让成本，加大中小户型普通商品房土地供应；减少普通商品房开发税费种类并降低其税费水平；控制开发商开发普通住宅盈利水平；制定限制投资性购买普通商品房、禁止投机性炒作普通商品房的法规，采用开征物业税等税收手段，对投资炒房者所获的溢价收入征收高额税收。 其二，以市场化方式满足占城市居民人口约10%富裕阶层住房需求，严格限制低容积率高档商品房、豪宅、别墅的土地供应，提高其土地出让成本，以市场定价方式确定交易价格，以确保城镇土地资源优先向保障性住房及普通商品房供应。
