爱华网这家生于“大牛市”的黑马公司，从三线城市到一线城市一路“变废为宝”。如果楼市逆转，它还能“野蛮”生长吗？
夜幕降临，沉寂了10年之久的北京西客站北广场东侧一隅，忽然亮了起来。“光耀东方广场”的LOGO闪耀着，这座气势宏伟的商业建筑商场部分的招商工作已近尾声，即将开业。就在半年之前，它还叫海天大厦，是一座毫无生气的烂尾楼，而且已烂尾了10年。 海天广场涉及40个债权人、38起诉讼，案情非常复杂，被法院多次查封。2009年9月，北京光耀东方投资公司（以下简称“光耀东方”）接手了海天大厦。短短半年，光耀东方已令这座死城起死回生。 当人们始终把目光集中在一二线城市的那些靠大资本、多项目滚动式开发的大牌开发商时，起家于三线城市山东聊城的光耀东方，通过一系列商业物业烂尾楼的并购和运营，从三线城市一路蹿红，杀进北京、天津这样的一二线城市。到2010年底，光耀东方持有型商业物业面积将达到50万平方米，虽然远远低于万达的300万平方米，但是这种持有量已不容小看。2010年光耀东方销售额将达到150亿，已经超过SOHO中国2009年130亿的规模。SOHO中国与万达已在商业地产领域苦心经营多年，而光耀东方2003年才进入房地产行业。 烂尾楼在金融担保和信贷上黑洞重重，进入的企业稍有不慎将有满盘皆输的危险。那么这家三线城市公司是如何获得跨越式发展的？
从三线到一线 山东聊城的商业中心地带，一派小城风情。 新东方广场是聊城商业中心的旗舰，是光耀东方收购的第一个烂尾楼项目。广场的大主力店包括五星百货和大商电器，都是区域性品牌。南侧是数百个小商铺组成的女性主题商场尚街，如家酒店有些奇怪地混杂在几大主力店之间。一楼的底商是李宁、安踏、红蜻蜓这样的国内品牌店，地下商城卖的都是300元以下的服装鞋帽。所有这些，与这个人口50多万地级城市的消费能级很匹配。 广场的物业处于满租状态，人气很旺。在2003年之前，新东方广场是一个烂尾楼。“新东方广场小业主的投资回报率是9.2%。”光耀东方董事长李贵斌说，广场的总建筑面积为10万平方米，当初收购时将其中3万平方米出售，后来又将出售部分返租，统一规划招商。在商业地产领域，9.2%的投资回报率已经相当高。“就这我们自己还能挣到钱。” 选择做商业地产，乃至于做烂尾楼的收购，对于李贵斌来说，是一个偶然。在接手新东方广场之前，李贵斌是聊城农业银行的高管，与商界多有交集，多年体制内的生活已经让他萌生下海的念头。他选择接手新东方广场，理由很简单，“烂尾之后价值被低估，就是傻子也知道能赚钱。” 新东方广场的招商运营过程起初并不顺利，当地一位业界人士告诉记者，新东方广场是2006年之后才真正好起来。“当初经济没有起来，承载不了这么大的商业。”他说，光耀东方的商业运营能力是一方面，中小城市发展速度是另一个方面。李贵斌在此之前并不懂什么是商业地产。最初的团队是收购破产公司的原班人马，李贵斌给每个人涨了一倍的工资，以鼓舞士气。那时他亲自带着员工到东莞、深圳到处看商业项目，几乎是从头开始学起。直到2006年，光耀东方才有实力从多家知名大公司笼络来一批专业人才。 光耀东方从收购项目上第一个尝到甜头的，是2005年收购河北邯郸市中心的2.4万平方米的商业物业。由于小城市商业地产人才极少，该项目原来股东觉得风险太大，决定卖掉项目。光耀东方以1亿多元的价格接手，但是卖掉其中部分商铺的回笼资金已经将收购成本覆盖。光耀东方再将卖出的部分返租，统一招商运营。由于项目体量较小，光耀东方选择了时尚店中店的形式，定位为时尚女性商场。招商时，只需要招800多家商户，参与报名的商户有三四千家。从开业以来，这个名为新丹兰尚街的项目就生意火爆，这种时尚店中店的运作模式已经成为光耀东方的拿手戏，光耀东方的所有商业项目中都有“尚街”。
此后的收购，李贵斌逐渐得心应手。“烂尾只是表面现象，最终原因还是资金运作、商业运营上出了问题。”李贵斌说，真正要把烂尾楼盘活，最后靠的还是商业运营能力。
石家庄的品汇大厦项目也堪称经典。这个项目背后的经济纠纷异常复杂，曾有多人因此项目而入狱。光耀东方接手不到半年，这个烂尾了12年的项目即复活。与这一项目相邻的是石家庄市最大的百货商场，项目北侧是一个大型的服装批发市场，汇集了大批来自各地的服装供应商。“当时我们将它做了分析，将它定位成一个品牌服装展贸中心。”李贵斌说，这一因地制宜的做法很快吸引了来自全国的服装代理商家入驻。 光耀东方的模式在三四线城市屡试不爽，但是李贵斌认为“真正的市场还是在北京、上海这样的一线城市。” 继2008年收购北京新中关购物中心部分股权后，2009年，光耀东方收购了北京西客站附近、烂尾10多年的海天大厦。海天大厦规划建筑面积为20万平方米，商业部分约10万平方米。光耀东方接盘时已是准现房，总价约20亿。2009年12月底，已被更名为北京光耀东方广场的海天大厦公寓部分开盘销售，开盘价为2.3万-2.5万/平方米，销售部分回笼的资金已经能够覆盖收购成本。这次在北京的突破给光耀东方带来了更大的机遇，“今年我们在北京还将收购4个烂尾项目。”李透露。 但李称，烂尾楼不过是光耀东方打开市场的途径之一，做商业地产的城市综合体才是最终的目标。目前，光耀东方拥有两个自主开发的大型城市商业综合体项目，一个是位于天津滨海新区黄金地段、规划面积达44万平方米的响螺湾项目，一个是位于济宁市中心120万平方米项目，2010年这两个项目已经进入收获期。李贵斌透露，光耀东方储备土地的建筑面积为1000万平方米，今年还将有16个项目即将开工，销售额将达150亿，持有的商业物业达50万平方米，租金收入将达到3亿元。 “复活”的秘密 知道“烂尾楼”是价值洼地的人很多，但是能在这个领域屡屡得手的公司并不多。烂尾楼在金融担保和信贷支付方面黑洞重重，稍有不慎，进入的企业将面临巨大的风险。此外，它对企业领导人的眼光、人脉和资金资源要求甚高，非常人可为之。 李贵斌一口浓重的山东话，为人朴实大气，在北京交游甚广。2005年他将公司总部搬到北京，这巨大的信息基地成为光耀东方开展并购的福地。据一位知情人士透露，北京海天广场的收购，牵线人是原德隆系的一位核心人物。2008年，光耀东方不声不响地获得了北京中关村购物中心47%的股权。中关村购物中心已经是该区域地标性的商业项目，光耀东方能够收购成功，仅仅有钱恐怕是不够的。但李没有披露助其运作成功的关键人物。 尽管早已脱离金融系统，李贵斌始终与金融圈保持着紧密的关系。多年的银行工作经历，使他更容易得到聊城当地金融机构的支持。早在2007年底，光耀东方获得蓝山资本近9亿元的投资。2009年，光耀东方有通过收购一家上市公司在A股上市的机会，但由于市场行情对于收购价格的影响，李贵斌放弃了这次收购。 在很多人的眼中，光耀东方何以能够解开烂尾楼中错综复杂的利益死结，是个谜。“其实很简单，鸡斗架的时候刚开始怎么也拉不开，但是到都没劲的时候，一拉就开。”李贵斌说，很多烂尾楼一烂就是10多年，债务纠纷的双方已经疲劳到极点了，“这时只要你有诚意、够理性，能够较好地满足债权人的利益，再难的纠纷也能解开。” 包钢是海天大厦的债权人之一，有3.13亿元的债务诉讼。对于光耀东方这家名不见经传的公司来承接海天大厦的债务，包钢相当谨慎，曾经到聊城打探这家公司的来历。李贵斌在家乡良好的口碑帮了忙。更关键的是，光耀东方先于合同规定时间，提前还给了包钢几千万，整个还款时间比合同规定提前了20天。对于这些被债务缠得焦头烂额的债权公司来说，光耀东方这种处事风格和效率，是他们最希望看到的。 对债权人让利是李贵斌的心得。一家银行在处理海天大厦多年的坏账时，曾经承诺只收部分利息，但是当看见新包装之后的楼盘销售情况不错时，很快改变了初衷。光耀东方因此多交了近亿元的利息，并没有刻意深究。“为什么会有这些烂尾楼，都是因为（老板）算小账不算大账，最后误了大事。” 也有人质疑光耀东方改造烂尾楼是靠政府关系。“如果是靠关系，今天托这个人明天托那个人，这黄花菜都凉了。”李贵斌说。光耀东方是用一种快刀斩乱麻的方式，来运作烂尾楼。从接手到项目开业，光耀东方处理烂尾楼和关停项目，时间没有超过半年的。以海天大厦为例，接手仅2个月，所有法律问题就处理完毕。“我的团队付出了巨大的代价。”李贵斌说。烂尾楼的债权债务关系异常复杂，事涉多方，光耀东方的一位副总在负责处理此事时，心脏几乎累出毛病。“老有人问我收购烂尾楼的窍门，我说除了脚踏实地啥也没有，如果靠政府关系企业的持续经营肯定会出问题的。” 在处理完前期复杂的法律问题之后，光耀东方几乎是在瞬间让烂尾楼起死回生。“光耀东方比较好地解决了烂尾楼的资金流问题，这是其获得成功的关键。”一位业界人士分析说。烂尾楼“复活”，最关键的是烂尾项目包装开业之后自身所能产生的资金流，成败几乎在此一举。 光耀东方收购的大部分烂尾楼都是城市核心商圈的综合体项目，光耀东方惯常的操作手段是将其中的公寓和写字楼出售，而将商业物业自己持有。在销售的策略上，快速回笼资金是光耀东方一贯的选择。以北京的海天广场为例，该项目处于北京西城二环与三环之间，位置极为优越，周围房价过3万者比比皆是。但是光耀东方的开盘价格仅为2.3万元/平方米。开盘当日500套房源被抢购一空，此后加推的房源也被抢购一空。石家庄品汇大厦公寓部分也是在3天之内售罄。仅仅公寓的销售回款几乎就可以折抵收购价格，而剩下的商业部分成为光耀东方落袋为安的战利品。只要能快速地回笼资金，就能够瞬间将烂尾楼巨大的风险化解。而反之，一旦不能快速地回笼资金，项目上将沉淀大量资金，成为企业不能承受之重。“你要是说压力不大，那是骗人的。”李贵斌说。现在光耀东方上市已经再度提上日程，对于一家商业地产开发商来说，获得稳定的资金通道对于未来的发展至关重要。 一位业界人士认为，“黑马”光耀东方目前存在两个问题。它是在这一轮大牛市中成长起来的公司，对烂尾楼的处理之所以顺风顺水，是因为很好地解决了烂尾项目资金流的问题。“一旦楼市逆转，光耀东方不能快速回笼资金，那么烂尾楼的处置模式可能会受到挑战。”他说，“另一个问题，是光耀东方商业运营能力的问题，毕竟它进入商业地产的时间有限，而它所做的成功项目主要集中在三线城市，它能否在北京这样的一线城市做出成功的商业项目，也需要经受考验。”
