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日前一份“房地产崩盘时间表”在网上广为传播，它以日本1985年日元升值开始至1991年泡沫经济破裂，对比中国2005年至今的房市，发现中国2005～2008年房地产市场走势与1985～1991年日本颇为相似，故借此预言中国房地产将会在2011年崩盘。而不少投资者也对中国经济前景出现了悲观情绪，认为中国房地产泡沫严重，人民币面临升值，经济过度依赖出口，与日本当年经济形式类似。中国是否会步日本后尘呢？
历史上的相似之处 国际环境 中日都经历了经济一枝独秀到被迫货币升值的历程。1987年美国股灾震动了全世界金融市场，而在这次危机中，日本经济一枝独秀的格局十分明显。经济增长率、物价水平、投资规模、信贷增长和“日本制造”的世界影响力，都让这个资源有限的地理上的小国不断演变成为世界经济强国。同样在2007年次贷危机引发的金融海啸中，中国经济也表现卓越，经济保持8.7%的增长，“中国制造”成为世界品牌。上世纪80年代日本成为外汇储备第一大国，我国也于2006年以8536亿美元的外汇储备超过日本，成为世界第一。 但是一枝独秀往往很难被世界接受。20世纪80年代，日本在经济增长率、劳动生产率等方面均已远远超过美国，美元开始衰落。1980～1985年，美国经济增长率平均约为1.5%，日本约为4.8%。但是随后的1985年“广场协议”掀开了日元升值的序幕，之后3年内日元升值50%以上，让日本制造业竞争力大幅度下降。而自2005年开始，我国也面临了人民币升值的局面，日前中美关于人民币升值的交涉也愈演愈烈。 高速发展的经济阶段 中日发展都经历了经济高增长低通胀的阶段，泡沫经济时期日本经济每年的增长速度约为5.5%，而通货膨胀率只有0.2%，物价完全没有上涨。我国也正处于10%的高速发展阶段，而通胀率一直保持较低水平。2009年经济增长8.7%，CPI为0.7%的负增长。 两国分别在两个时间段都以出口主导型经济为主。1981年开始，日本出口拉动GDP大幅增长，对GDP贡献达到23%左右，日本贸易顺差高企，出口依赖成为日本上世纪80年代的发展战略。中国一直以来也同样采取出口导向的发展战略，贸易顺差甚至在2007年达到GDP的10％。金融危机以前，中国货物与贸易净出口对GDP贡献一直较大，2005年此贡献率达到24.1%，与80年代的日本十分类似。 另外，在人口经济方面，日本人口红利于1992年消失，而我国2015年也将面对人口红利消失的情形。 宽松的货币政策 日本泡沫经济的产生很主要一个原因是宽松的货币政策持续时间过长。日本的银行从20世纪80 年代后期开始，银行贷款量非常大，每年大概以10%以上的速度在增长，最高达到16%以上。对比中国2000年至今，银行贷款每年以平均15.8%的速度增长，增长速度远超日本当年。 1986年1月，日本央行行长将基准利率下调了0.5%，降至4.5%，并以此为开端，在到1987年的短短1年零1个月内，连续5次降息，并将基准利率最终调整至2.5%，达到战后贴现率的最低点，并将2.5%的超低利率维持了2年零3个月，直到1989年5月才上调到3.25%。低利率的长期持续使货币供应量大幅增加，出现了“流动性过剩”。对应的，我国于2008年11月启动适度宽松的货币政策，金融政策转向积极，多次下调存款准备金率，5次降息。近几年来的广义货币供应量占GDP比例年年攀升，居高不下。从2000年的135%，达到2009年的180%左右，高于发达国家水平。2010年2月广义货币供应量增速仍高达25.5%，全年总体流动性依然较为宽松。日本泡沫经济的另一特点是股价的暴涨。1985～1990年日经股指上涨3倍，达到38915的历史最高值，我国也曾于2007年10月上证指数达到6124的历史最高点。当年日本股价的上涨使得一些从来没有接触过股票的人也参与了股票交易，普通主妇、学生都开始投资股票，几乎所有人都去炒股票。这与2007年上半年的国内形势如出一辙。
房地产泡沫滋生 上世纪80年代的日本，由于大企业更多地通过证券市场融资，银行只有向房地产贷款，信贷资金过多地流入了房地产市场。除了商业银行等金融机构外，一些由日本财政部支持的住房贷款机构也在土地投机中大量发放信贷资金给开发企业，进一步降低了融资成本，导致土地价格更加上扬。1980年房地产投资占日本全国投资比例25%，至1990年年末，日本土地资产总额达2389万亿日元，比1985年年末增大1.4倍。所增大的1385万亿日元相当于当时GDP的3倍，上演“土地神话”。 2009年，中国房地产市场结束了低迷，压抑1年的房地产需求再次启动。为拉动经济，资本流入房地产情况十分严重，房地产占投资比例的20%，几乎达到1980年的日本水平，导致一线城市房价上涨较快。全年北京二手房房价上涨80%以上，上海房价上涨了113%，深圳房价上涨103%等；北京、上海、深圳投资性住房购买分别占总住房购买的62%、51%、57%。更有不少城市的“地王”层出不穷，土地出让金交易收入屡创记录，如：北京922亿元，杭州1200亿元、上海991亿元等等，当前国内一些城市的房地产市炒作十分严重，可以说一、二线城市的房地产泡沫已经滋生。 类似的产业政策 1982年第二次煤油危机以后，日本的产业政策注重支持经济转型，制造业比重停止上升，“第三产业”比重不断上升，主要依赖出口的增长转化为出口和内需扩大并重。1986年4月，日本政府采纳了当时著名智囊团提供的“前川报告”：制订国家全民的政策目标，缩小经常性收支不平衡（盈余），以求达到与国际及其他国家的协调，并表示实现此目标的决心。提出并强调了“扩大内需”、“产业结构转型”“扩大对外直接投资”的政策导向。 2008年以来，中国政府为了应对金融危机，出台了包括10大产业调整和振兴计划在内的促进经济平稳较快发展的一揽子计划，总体方向便是“扩大内需，结构调整”，与上世纪80年代的日本基本相同。 中国与日本的不同 城市化发展还有空间 1985年，日本的城市化率达到76.7%高点，城市化已经接近尾声；而现在的中国，城市化进程正在处于加速阶段，2008年为止，中国的城市化率达到45.68%，仅相当于日本1950年的水平。当时的日本人均分配均匀，城市与农村差别并不明显，传统产业向国外转移，致使国内出现了“产业空心化”的现象，导致日元升值对其影响较大。而中国恰好相反，城市农村有很大差距，中西部发展慢于东部。近几年，中西部呈现追赶效应，产业结构呈现东部向中西部的结构性转移过程。在城市化发展路程中，我国还有较大的优势空间可供挖掘。 第三产业尚有经济潜力 自1990年后，中国的第一产业产值占比就一直低于10%。中国的第二产业占比从2000 年的60%逐步下降到2008年的50%，第二产业占比除了在2001 年低于第三产业1.5%外，一直高于第三产业，2003～2007 年高达10%以上，2008 年仍然高达7%。这表明，中国的工业化进程，特别是重化工进程并没有结束，正处于工业化后期。根据近5年第二、第三产业占比的趋势简单外推，至2013年二、三产业占比分别为47.9%与46.38%，第三产业占比超过第二产业，中国将进入后工业化阶段。而日本早在1974年之后，第三产业占比就高于第二产业，这表明当时的日本工业化业已真正完成，进入后工业化阶段。 有日本的前车之鉴 日本泡沫经济形成和破灭的主要原因除了日元升值之外，最重要的是日本宏观经济政策在日元升值过程中的失误，尤其是1986～1989年货币政策的3次重大失误。在此方面，有了日本的前车之鉴，我国可以有针对性的采取措施，提前挤出泡沫。 所以，面对国内日益严重的经济泡沫，是时候学习日本泡沫经济教科书了。
