爱华网文/王炼利
房价飙升，地王频现。中国房地产业中的弯弯道道，实在是太多，各界对于高房价的抨击也越来越猛烈。近期，新华社连发六篇评论，痛陈房地产时弊，一时间将高房价的话题推到了风口浪尖。 两会期间，有代表发表了这样一种观点，房价高的实质，是地价高，需要将地价降下来。这种说法获得了人们的一片掌声。大众普遍的认为，土地是国家的，国家只要将地价降下来，房子就不贵了。然而，事实果真如此吗？究竟是地价推高了房价，还是房价带动了地价？实际上，当今的房价与地价根本没有关联。 出乎想象的“土地出让金” 土地价格到底高不高？要看透这个问题，首先要弄清土地价格的两个组成部分：当国家的土地出让，要向受让者收取“土地使用权出让总额”。从上海的情况来看，“土地使用权出让总额”中的30％，属于政府预算外财政收入的“土地出让金”，又称为“实收出让金”。而另外70％，是土地前期开发费用，由受让者支付给土地储备部门。 从2003年～2006年1月～9月的《上海市有偿使用地块一览表》中，可以一目了然的是，2003年，上海出让土地面积6102万平方米，政府实收土地出让金91.75亿，出让每平方米土地政府收取不过150.4元。而在2006年1月～9月间，出让面积3637.2万平方米，实收出让金50.1亿元，出让金平均单价137.9元。 显然，在这几年当中，尽管房价不断飙升，地价却一直稳定在低位水平，并未如人们想象的那样水涨船高。由此我们可以得出的结论是，房价的上涨并非是由地价上涨引起的。 那么，“高地价”又是从何而来的呢？实际上，在土地一级市场，由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等多种出让方式，每种方式政府收取的土地出让金都不一样。其中，挂牌出让收取的土地出让金最高，其他方式收取的土地出让金都很低，工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。 所谓“地王”，仅仅是诸多出让方式中的一些个案。正是这些个案，给人们造成了“高地价”的错觉。看地价的高低，应该看“平均价格”。 土地的“平均价格”是多少呢？2005年，上海市“挂牌出让土地价”是3644元/平方米，“协议出让土地价”是1542元/平方米，“公开招标出让土地价”1363元/平方米，“项目招标出让土地价”740元/平方米，“邀请招标出让土地价”647元/平方米……另外还有“公开招标”的特例，譬如在上海浦江镇的六块世博会动迁基地，政府实收土地出让金总额是568.97万元，再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定，可以算出土地总价是1896万元。这些土地的总面积共67.73万平方米，按照这个价格计算，每平方米的土地单价仅仅为28元！ 有人说，那是2005年、2006年的土地出让价，2007年起就不是这个价了。那么，2007年及以后究竟什么价？《中国统计年鉴》告诉我们，2007年上海购置土地的均价是9264元/平方米、2008年是6759元/平方米。按照容积率折成楼面价，也就三千元左右。 放在今天的房价里，地价只占房价的十分之一。对于动辄两房地产商的“土地存货”
那么，这个土地平均价格是怎么来的呢？先说一个故事。 最近，一个外地企业在上海投资，据称是因为属于鼓励投资的项目——但其实就是做服装，很普通的行业，所以，取得了上海市有关部门的特殊优惠，以每亩30万元的价格拿了几十亩地。而同期同地块的土地价格已经是这个价格的十倍以上。当然，是工业用地。但其实，大家心照不宣的是，所谓的工业用地，首先是它已经实质上进入了商业环节，然后，要转换成开发用地，其实也并不难。 而放眼看去，今天中国的中心城市里，有几块土地不是被这个那个的企业名正言顺地低价“所有”？最近国资委要求78家央企退出房地产行业的新闻闹得沸沸扬扬，而我们都可以看到，哪一个央企不是拥有大片大片的土地？这些土地的获取成本又有多高？ 如果说这样“温和上涨”的地价，仍然可以被认为是房价上涨的主要因素的话，还有一件不为人知的事情能够证明，“地价推高房价”的说法的确毫无依据——至今，上海房地产商们还在使用的是多年前转让而来的廉价土地。 2007年到2008年，上海房地产业购置的土地面积仅为467.8万平方米。而1995年到2008年，上海房地产业土地购置面积高达8400万平方米。即是说，大部分土地是在地价上涨之前，就已经“囤积”在那里的。 因此，就算2007年到2008年土地使用权出让费大幅上扬，2007年、2008年的房价也没有理由跟涨。况且，如今上海房地产商造房子用的土地，有的甚至是几年前政府就在土地一手市场出让的“存量土地”。 根据建设部曾经公布过的《1995年各地区土地开发情况表》，上海房地产企业拥有的待开发土地面积，在1995年时已经足足有6521.7万平方米（绝大部分是浦东的土地）。从1996年到2008年，完成开发的土地一共是4200万平方米。那么，光开发土地的“面积”而言，1995年的待开发面积一直到2008年也没有开发完！ 不过，这倒给人们提供了“窥视”房地产商囤积了多少“便宜土地”的信息——1995年时待开发土地面积是6521.7万平方米，1996年到2008年房地产商总共购置了7900万平方米，而完成开发的土地为4200万平方米。所以，待开发和正在开发的土地面积总和是10221.7万平方米。不过，2007年、2008年的所谓“高价”土地，最多只有467.8万平方米，只占总面积的4.6％。 也就是说，在政府出让的95.4％的“便宜土地”上造出来的房子，根本和高地价无关。这大量的“土地存货”，显然不属于“高地价”的范畴。 我们知道，一直到2006年，每年的土地购置费用平均价并不高。但人们为什么都觉得地价高呢？除了“地王”给人们带来的“视觉冲击”，我们还必须将两类房地产商区分开：最后得地造房子的、最初从政府手中得地的。事实上，能从政府手中用很便宜的价格得地的人，往往不是“造房子”的人。据一位属于“最后造房子”的房地产商透露，他造房子用的地，都是被转卖过三四次的；有的房地产商的造房用地，甚至已经被转卖了五六次。 毋庸置疑，通过不断地转手、倒卖，再便宜的“土地存货”，也会变得“高不可攀”。不过该地产商还说，他不会做直接从政府手中得地的梦，因为即使到手的土地已经被转卖了几次了，他仍然有赚的。 因此，说房价涨带动了地价涨，又或者地价涨催生了房价涨，都只是假象。与飞涨的房价相呼应的是，政府手中原本廉价的土地，实实在在是被“炒高”的。与此同时，由于地价对于房产开发的影响是滞后的，对于使用前几年购置的低价地的房地产商，所谓的“地价涨”，只是为进一步涨房价找借口。 “桌面上的”和“桌面下的” 那么，我们的土地价格机制是怎样的呢？ 在香港，土地出让制度为政府的财政收入服务，谁出价高谁得地。内地现行的制度是照搬香港的，但这个制度已然变了味道——主要为相关利益者服务，其核心不再“局限”于收取土地出让金本身，而偏向为收取“交易费用”。因此，土地出让金演变为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。 土地出让如同其他国有资产出让一样，买卖双方都在算两笔账。一笔是土地本身值多少钱，一笔是需要付多少“交易费用”，即账面价格和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。 这两笔账本来应该是一回事，土地所值就等于为了得这块土地所需要支付的。而在现实中，一笔生意却必须算两笔账。根源就在于，两笔账“落入的口袋”不一样。在香港，全部土地出让金归香港政府，在内地，则时常发生这样的事情：“桌面上的”出让金归政府财政，“桌面下的”归谁，则让人难以捉摸。正因为存在桌面下的交易，桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。 那得地者会“亏”吗？显然不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸：有人打了个比方，本来得一块地应该花消1000万元，其中30%是缴纳土地出让金，70%是支付开发成本。经过“操作”，“桌面上”交200万元土地出让金，467万元开发成本，“桌面下”的“交易费用”233万元。房地产商总计划900万元就得到了土地，整整省去10%的得地费用，还落得皆大欢喜。 政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金，但更重要的是官员个人得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政预算收入的“得地权利交易费”。那些“栽”在土地上的官员，不就是这么“栽”的吗？ 当然，房地产商也有所得，他实际交付的土地费用比应该交付的要少。但这绝不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处，房地产商的主要得益之处是：有转让、抵押、出租土地使用权的权利，即有着炒卖土地包括炒卖土地上的附着物——房产的权利。 是制度支持中国房价的上涨! 既然房价上涨与地价无关，我们不禁要问，是谁在推高房价？也许你会吃惊，因为答案竟然是中国现行的法律制度。 国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利，《物权法》第一百四十三条这样规定：“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”也就是说，这使我国的土地使用权受让者具备了处分权。
使用权人兼拥有处分权，这在西方法律制度中几乎是没有先例的。处分权是所有权四项基本权能（占有、使用、收益和处分）的核心，处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。正是这些“处分权”，才构成了所有权中的核心权利。民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。 然而，我国的土地使用权出让制度，允许由土地使用者动用这些本应属于土地所有者的权利，这就是“炒作”的根基。事实上，正是这样的制度，变相地允许和鼓励了土地炒卖、不动产炒卖——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”，土地就不可能通过频繁地被交易而增值。这时候的地价，才是政府出让它时候的价格。 而我国房价的暴涨，就是因为土地使用权被土地使用者争相“炒卖”而造成的必然的结果。所以我们终于发现，房价飙升的最本质原因，不是政府也不是开发商，而是制度。
