物价飞涨 无辜的地价 什么支持你飞涨



  文/王炼利

  房价飙升,地王频现。中国房地产业中的弯弯道道,实在是太多,各界对于高房价的抨击也越来越猛烈。近期,新华社连发六篇评论,痛陈房地产时弊,一时间将高房价的话题推到了风口浪尖。

  两会期间,有代表发表了这样一种观点,房价高的实质,是地价高,需要将地价降下来。这种说法获得了人们的一片掌声。大众普遍的认为,土地是国家的,国家只要将地价降下来,房子就不贵了。然而,事实果真如此吗?究竟是地价推高了房价,还是房价带动了地价?实际上,当今的房价与地价根本没有关联。

  出乎想象的“土地出让金”

  土地价格到底高不高?要看透这个问题,首先要弄清土地价格的两个组成部分:当国家的土地出让,要向受让者收取“土地使用权出让总额”。从上海的情况来看,“土地使用权出让总额”中的30%,属于政府预算外财政收入的“土地出让金”,又称为“实收出让金”。而另外70%,是土地前期开发费用,由受让者支付给土地储备部门。

  从2003年~2006年1月~9月的《上海市有偿使用地块一览表》中,可以一目了然的是,2003年,上海出让土地面积6102万平方米,政府实收土地出让金91.75亿,出让每平方米土地政府收取不过150.4元。而在2006年1月~9月间,出让面积3637.2万平方米,实收出让金50.1亿元,出让金平均单价137.9元。

  显然,在这几年当中,尽管房价不断飙升,地价却一直稳定在低位水平,并未如人们想象的那样水涨船高。由此我们可以得出的结论是,房价的上涨并非是由地价上涨引起的。

  那么,“高地价”又是从何而来的呢?实际上,在土地一级市场,由于土地出让的方式分挂牌出让、协议出让、项目招标出让、公开招标出让等多种出让方式,每种方式政府收取的土地出让金都不一样。其中,挂牌出让收取的土地出让金最高,其他方式收取的土地出让金都很低,工业用地又比住宅用地收取的出让金低出许多。

  所谓“地王”,仅仅是诸多出让方式中的一些个案。正是这些个案,给人们造成了“高地价”的错觉。看地价的高低,应该看“平均价格”。

  土地的“平均价格”是多少呢?2005年,上海市“挂牌出让土地价”是3644元/平方米,“协议出让土地价”是1542元/平方米,“公开招标出让土地价”1363元/平方米,“项目招标出让土地价”740元/平方米,“邀请招标出让土地价”647元/平方米……另外还有“公开招标”的特例,譬如在上海浦江镇的六块世博会动迁基地,政府实收土地出让金总额是568.97万元,再根据政府实收土地出让金是土地总价的30%的规定,可以算出土地总价是1896万元。这些土地的总面积共67.73万平方米,按照这个价格计算,每平方米的土地单价仅仅为28元!

  有人说,那是2005年、2006年的土地出让价,2007年起就不是这个价了。那么,2007年及以后究竟什么价?《中国统计年鉴》告诉我们,2007年上海购置土地的均价是9264元/平方米、2008年是6759元/平方米。按照容积率折成楼面价,也就三千元左右。

  放在今天的房价里,地价只占房价的十分之一。对于动辄两

  房地产商的“土地存货”

  那么,这个土地平均价格是怎么来的呢?先说一个故事。

  最近,一个外地企业在上海投资,据称是因为属于鼓励投资的项目——但其实就是做服装,很普通的行业,所以,取得了上海市有关部门的特殊优惠,以每亩30万元的价格拿了几十亩地。而同期同地块的土地价格已经是这个价格的十倍以上。当然,是工业用地。但其实,大家心照不宣的是,所谓的工业用地,首先是它已经实质上进入了商业环节,然后,要转换成开发用地,其实也并不难。

  而放眼看去,今天中国的中心城市里,有几块土地不是被这个那个的企业名正言顺地低价“所有”?最近国资委要求78家央企退出房地产行业的新闻闹得沸沸扬扬,而我们都可以看到,哪一个央企不是拥有大片大片的土地?这些土地的获取成本又有多高?

  如果说这样“温和上涨”的地价,仍然可以被认为是房价上涨的主要因素的话,还有一件不为人知的事情能够证明,“地价推高房价”的说法的确毫无依据——至今,上海房地产商们还在使用的是多年前转让而来的廉价土地。

  2007年到2008年,上海房地产业购置的土地面积仅为467.8万平方米。而1995年到2008年,上海房地产业土地购置面积高达8400万平方米。即是说,大部分土地是在地价上涨之前,就已经“囤积”在那里的。

  因此,就算2007年到2008年土地使用权出让费大幅上扬,2007年、2008年的房价也没有理由跟涨。况且,如今上海房地产商造房子用的土地,有的甚至是几年前政府就在土地一手市场出让的“存量土地”。

  根据建设部曾经公布过的《1995年各地区土地开发情况表》,上海房地产企业拥有的待开发土地面积,在1995年时已经足足有6521.7万平方米(绝大部分是浦东的土地)。从1996年到2008年,完成开发的土地一共是4200万平方米。那么,光开发土地的“面积”而言,1995年的待开发面积一直到2008年也没有开发完!

  不过,这倒给人们提供了“窥视”房地产商囤积了多少“便宜土地”的信息——1995年时待开发土地面积是6521.7万平方米,1996年到2008年房地产商总共购置了7900万平方米,而完成开发的土地为4200万平方米。所以,待开发和正在开发的土地面积总和是10221.7万平方米。不过,2007年、2008年的所谓“高价”土地,最多只有467.8万平方米,只占总面积的4.6%。

  也就是说,在政府出让的95.4%的“便宜土地”上造出来的房子,根本和高地价无关。这大量的“土地存货”,显然不属于“高地价”的范畴。

  我们知道,一直到2006年,每年的土地购置费用平均价并不高。但人们为什么都觉得地价高呢?除了“地王”给人们带来的“视觉冲击”,我们还必须将两类房地产商区分开:最后得地造房子的、最初从政府手中得地的。事实上,能从政府手中用很便宜的价格得地的人,往往不是“造房子”的人。据一位属于“最后造房子”的房地产商透露,他造房子用的地,都是被转卖过三四次的;有的房地产商的造房用地,甚至已经被转卖了五六次。

  毋庸置疑,通过不断地转手、倒卖,再便宜的“土地存货”,也会变得“高不可攀”。不过该地产商还说,他不会做直接从政府手中得地的梦,因为即使到手的土地已经被转卖了几次了,他仍然有赚的。

  因此,说房价涨带动了地价涨,又或者地价涨催生了房价涨,都只是假象。与飞涨的房价相呼应的是,政府手中原本廉价的土地,实实在在是被“炒高”的。与此同时,由于地价对于房产开发的影响是滞后的,对于使用前几年购置的低价地的房地产商,所谓的“地价涨”,只是为进一步涨房价找借口。

  “桌面上的”和“桌面下的”

  那么,我们的土地价格机制是怎样的呢?

  在香港,土地出让制度为政府的财政收入服务,谁出价高谁得地。内地现行的制度是照搬香港的,但这个制度已然变了味道——主要为相关利益者服务,其核心不再“局限”于收取土地出让金本身,而偏向为收取“交易费用”。因此,土地出让金演变为“桌面上的”和“桌面下的”两部分。

  土地出让如同其他国有资产出让一样,买卖双方都在算两笔账。一笔是土地本身值多少钱,一笔是需要付多少“交易费用”,即账面价格和交易价格。这两部分价格合计就构成国有土地或国有资产出让的全部价格。

  这两笔账本来应该是一回事,土地所值就等于为了得这块土地所需要支付的。而在现实中,一笔生意却必须算两笔账。根源就在于,两笔账“落入的口袋”不一样。在香港,全部土地出让金归香港政府,在内地,则时常发生这样的事情:“桌面上的”出让金归政府财政,“桌面下的”归谁,则让人难以捉摸。正因为存在桌面下的交易,桌面上的交易价格才“看起来很便宜”。

  那得地者会“亏”吗?显然不会。需要得地的商人非常精确地掌握着与政府打交道的得失分寸:有人打了个比方,本来得一块地应该花消1000万元,其中30%是缴纳土地出让金,70%是支付开发成本。经过“操作”,“桌面上”交200万元土地出让金,467万元开发成本,“桌面下”的“交易费用”233万元。房地产商总计划900万元就得到了土地,整整省去10%的得地费用,还落得皆大欢喜。

  政府从“土地使用权利出让”中得到了土地出让金,但更重要的是官员个人得到了得地者——主要是房地产商支付的不进入财政预算收入的“得地权利交易费”。那些“栽”在土地上的官员,不就是这么“栽”的吗?

  当然,房地产商也有所得,他实际交付的土地费用比应该交付的要少。但这绝不是房地产商从现有土地制度中的主要得益之处,房地产商的主要得益之处是:有转让、抵押、出租土地使用权的权利,即有着炒卖土地包括炒卖土地上的附着物——房产的权利。

  是制度支持中国房价的上涨!

  既然房价上涨与地价无关,我们不禁要问,是谁在推高房价?也许你会吃惊,因为答案竟然是中国现行的法律制度。

  国务院第55号令第四条赋予“取得土地使用权的土地使用者”“其使用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动”的权利,《物权法》第一百四十三条这样规定:“建设用地使用权人有权将建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押。”也就是说,这使我国的土地使用权受让者具备了处分权。

 物价飞涨 无辜的地价 什么支持你飞涨
  使用权人兼拥有处分权,这在西方法律制度中几乎是没有先例的。处分权是所有权四项基本权能(占有、使用、收益和处分)的核心,处分权包括了转让、出租、抵押、赠与、继承、销售、封存、丢弃等权利。正是这些“处分权”,才构成了所有权中的核心权利。民法法系都明文禁止对“使用权”这个权利的出租、抵押、转让。

  然而,我国的土地使用权出让制度,允许由土地使用者动用这些本应属于土地所有者的权利,这就是“炒作”的根基。事实上,正是这样的制度,变相地允许和鼓励了土地炒卖、不动产炒卖——“炒卖”皆因“处分权”而来——如果没有转租权、转让权、抵押权等“处分权”,土地就不可能通过频繁地被交易而增值。这时候的地价,才是政府出让它时候的价格。

  而我国房价的暴涨,就是因为土地使用权被土地使用者争相“炒卖”而造成的必然的结果。所以我们终于发现,房价飙升的最本质原因,不是政府也不是开发商,而是制度。  

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