爱华网大股东是央企，持股比例还不低，面向公众资本市场减持可能并不现实，必须进行协议转让或大宗交易
国 资委勒令主业非房地产的央企退出房地产业的事件似乎更具有“show（秀）”的意味:那些被点名的央企,在所谓申报方案后,似乎没有任何实质性动作。 那么，央企退出房地产业有几种可能的路径和方式呢？作为一位投资银行与并购重组的从业人员，笔者做了一些设想。首先，我将央企跟房地产有关的企业分为央企非上市房地产企业和央企持股的上市房地产企业来界定分析。 对于央企非上市房地产企业，我又将其可能的路径和方式分3个层次来讨论。第一种可能是出售公司股权。这种路径最可能的方式是在央企指定交易的4大产权交易所中，通过信息披露，公开挂牌转让产权。 第二种可能是出售土地储备或在建工程项目。其实，房地产行业一般是不愿意进行项目交易的，因为这样的税费比较大。但国企、央企在特殊背景下，也就无所谓了，反正这税费也是给国资委、税务局、建交委等其他国家机关。当然，这种项目的退出也应该进行信息披露、场内交易，确保公开、公平、公正。此外，出售项目的好处是可能不涉及人员的辞退、遣散及身份转换等成本和精力。 第三是可能是对于已获得销售许可证的销售项目，则建议根据楼盘规模大小，给予不超过36个月的清盘销售期，项目结束就将项目公司注销。 对于央企持股的上市房地产企业，我也分了两类来看待。 一是央企控股型房地产业上市公司。典型的有保利地产、招商地产等，大股东是央企，持股比例还不低，面向公众资本市场减持可能并不现实，必须进行协议转让或大宗交易。交易对手可以是房地产行业产业投资人，也可以是大型财务投资人（如私募股权基金，KKR、凯雷之类的）。而这些股份价值不菲，非上市房企大多无力承接，上市房企承接后除非下市，否则又有同业竞争嫌疑。所以，无论从财务和法律的可行性等角度来分析，由大型财务投资人接盘可能是首选方案。
当然，央企房地产上市公司的控股权也可以拆分交易，部分股权采取协议转让，少数股权可以在公众资本市场上公开减持或大宗交易。 而对于央企非控股房地产上市公司，我又细分成两类。一类是“伪央企控股房地产上市公司”，最典型的就是“万科”，其名义第一大股东是“华润”，但实际上在企业运营和公司治理层面，“华润”在“万科”的话语权都不大。另一类是央企作为房地产上市公司的二、三甚至更小的股东。这两类上市公司的股权结构表面现象不同，本质是一样的，这样的央企在房地产上市公司中都表现为财务性股东类型。 建议这类央企所持房地产上市公司股权，在不影响资本市场稳定性的情况下，可在国家决定实施央企退出房地产业之日起的12个月内通过公众资本市场减持，如央企持股5%以下的股比。当然，如果证券监管部门也贯彻落实国家的决策，则可以推广一种创新：存量发行或存量配售。前者类似IPO，只不过不是企业募集资金，而是存量股东以发行询价方式套现，认购人类似IPO一样，是不特定的证券市场投资人；后者则类似配股，同样不是企业募集资金，且配售价格一般不打折，最多是前20个交易日的9折。 上述文字与观点都是假设，读者大可权当娱乐一把。但如果愿意，共鸣或思考一下也无妨。 作者系上海荣正投资咨询有限公司董事长兼首席合伙人
