土地出让流程 土地出让制度流变(1)


 土地出让流程 土地出让制度流变(1)

  在珠三角地区,一场“三旧”改造运动正在快马加鞭地进行。经历了30年的急剧城镇化之后,土地日益成为制约城市扩大化的瓶颈,旧城镇、旧厂房、旧村居改造——以“城市更新”的名义“盘活”存量土地,正成为新一轮城市土地开发的热潮。

  在这场“三旧”改造运动中,一种土地出让方式——“协议出让”重新引发了人们的关注。2004年之前,大量的农用地被无节制地以统征统购的方式转为国有建设用地,并以协议出让的方式归至房地产公司名下,曾导致大量的腐败和国有资产流失。2004年之后这一土地出让方式曾经逐渐退出人们的视野,被招拍挂取而代之。

  但在今时土地日益紧缺、土地价值飙升、房价泡沫化的大背景下,招拍挂这一政府主导垄断的土地出让模式又招至如潮的批评。协议出让方式在“三旧改造”中的频频闪现,是否正预示着土地出让方式多元化的到来?在土地出让制度反复流变的背后,又隐藏着怎样的利益角逐? 

  “协议出让”

  “实际上,261号文和去年省里下的78号文是一回事,佛山本身在实质上的突破并不大。”5月11日,佛山市一名投资于旧城改造的商人张恒(化名)对本刊记者说。

  佛山市2009年10月26日出台《关于贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》(261号文),在这一实施意见中,针对“旧城镇、旧厂房、旧村庄”的三旧改造模式中,包括了一种运作方式:“鼓励原土地使用权人自行进行改造,其涉及的划拨土地使用权和改变土地用途以及延长土地使用年限的,可免土地收购储备和公开交易,采取协议出让方式出让。”

  78号文指的则是2009年8月广东省下发的《关于推进三旧改造促进节约集约用地的若干意见》。在这一文件中,提到了三种改造模式:原先属于国有土地的,如果权属改变,进行协议出让或者“招拍挂”;原先属于集体土地的,被征收后再进行“招拍挂”,同时该土地转变为国有土地;还有一种则是,原先属于集体土地的,可进行流转,改变使用权人,但不改变其集体土地性质。

  这被外界解读为协议出让的土地出让方式又重出江湖。在今年3月间,国土资源部调研组也在粤组织关于土地利用的调研,佛山的旧城改造又因其规模庞大,因此受到关注。

  根据《佛山三旧改造规划(2009~2020)》,佛山“三旧”改造总用地规模为16866公顷(折约25.3万亩)。其中旧城镇2000公顷(3万亩),旧厂房11333公顷(17万亩),旧村居3533公顷(5.3万亩)。

  “目前真正按照这一方式做的并不多,在佛山禅城区,只有佛塑公司一家被允许自行改造旧厂房。如果是集体建设用地转商业用地出让,目前仍然是要经过收购储备的流程。”张恒说。

  这正是目前协议出让中的难点,按照国土资源部相关法规,经营性土地的出让都需经过公开的招拍挂,如果土地使用权改变后允许协议出让,其中政府角色如何定位,出让价格如何确定标准,目前都还没有出台具体的细则依据。“原则上是只要区政府同意就可以了。目前来看突破口可能会在南海区。”张恒说。

  佛山是珠三角土地开发强度较大的区域,开发强度达到了30%。随着市区国有建设土地供应的日趋紧张,“特别是商改项目,势必要向集体建设用地伸手。”张恒说。而据佛山市三旧改造办公室的官员向记者透露,261号文下发之后,目前已申请提出房地产开发的项目达到了申报三旧改造项目的20%~30%。  

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