爱华网 因此，地方政府也有配合默契的一面。新政出台一周之内，广州就收回了四块闲置两年未开发的土地，没收了总金额达5亿元地价定金。其中仅金沙洲“地王”的定金高达4亿元。但一位发改委系统的官员向记者透露，“这一次是政府要抓典型。一般政府收回土地，通常会给予开发商其它形式的补偿。”
在强大的行政意志下，一些很荒谬的事情发生了。4月25日，北京房山区的土地拍卖竟因拍卖价超过底价而流拍。
“中央让地方政府对稳定房价负责，那就得给相应的权力和手段。现在调控的手段都在中央，地方怎么调?”一位地方政府官员说，“中央应该出的是原则性的东西，地方根据情况有一定的余地。现在国务院常务会议都研究到买首套房90平方米以上首付三成，地方还有什么余地?”
他认为，房价过快上涨是否得到遏制，取决于调控的政策到底能坚持多久。“如果坚持一年以上，可能不会反弹。如果不能，就很难说。”他说，“分税制不改革，这种调控就是一个循环的怪圈。”
事实上，多位业内人士均对《中国企业家》说：反复的调控给各个部门强化自身权力提供了机会，因为每次调控就增加一些审批的权限。“银监会和央行已经把国外的‘窗口指导’，变成了中国的‘行政指令’。以前不管信贷指标现在又管了。比如说金融危机时让你放出多少额度，要求必须在很短的时间内完成，不听话就换人。”一位金融行业资深人士说，“银行系统基本上是用这种市场化的形式还回了计划的手段。”
“现在住建部、发改委等部门审批的东西越来越细。”一位观察人士说，“这能够解释为什么越来越多的民营企业家要跟政府捆绑在一起，希望获得权力的支持，这个苗头是很危险的。”
北京大学经济所房地产金融系主任冯科教授预测，此轮调控政策很有可能在2011年中就结束。
“大量的政府债将在2012年到期。如果中央政府不放开，没有土地收入的增长，地方政府的债务会成为一个严重的问题。”根据有关统计，地方政府融资平台的贷款已经超过10万亿，而2009年地方财政收入仅3万亿左右，每年的利息支出就达4000多亿。
但这些风险被每年土地出让收入暂时掩盖起来。从1999年以来，我国的土地出让收入几乎连年翻番，2009年已经达到1.5万亿。一旦土地收入剧减，银行的信贷资金安全又会受到影响。调控刚刚开始，武汉、重庆等政府已经很着急地到深圳卖地。任志强也透露，“一些地方政府已经开始低价向开发商提供土地。”
对于这次雷霆式的清理行动到底会有什么样的结果，国务院发展研究中心金融所所长夏斌认为，此轮政策调控并非短期打压房价的举措，而是纠正房地产市场扭曲发展的长期政策，调整将持续两到三年。
但很多人并不乐观。“一直以来国家对房地产的调控政策，都被当成实现宏观经济目标的一种手段。”国土资源部的一位官员说，“可以看看这些年对地产的调控的政策，忽而是金融危机，忽而是保八，忽而是投资过热，看不出来有什么长远、明确的产业政策目标。”
“至今我们没有一个住房制度设计，把所有的需求都赶进市场里，这个是最根本的问题。”住建部的一位专家说，住房体系的问题不解决，怎么调控都是一个乱局。相对于对楼市乱象的清理，房地产行业根本性的制度建设要重要得多。
“房地产市场缺乏一些非常根本的制度，比如说物业税，比如说关于保障性住房的制度性安排。”这位专家说。这次调控，物业税开征似乎又提上了日程。5月4日，国务院法制办财政金融司副司长季怀银通过媒体透露，“开征住房保有环节的税收，是保证住房市场健康发展的治本之策，也是解决当前我国面临的多项棘手问题的治本之策，早开征比晚开征好，但需分步实施而非一蹴而就。”这一表态，被业界解读为政府开征住房保有环节税的基本框架和政策措施已基本成型。
但这个能影响房地产市场消费结构、打击炒房的重要税种，却迟迟没能开征。“我觉得物业税就很难出台，”北京市的一位开发商说，“在房地产行业相关领域已经形成了庞大的利益集团，这些利益集团能够影响决策。开征物业税需要公开自己的房产，这些利益集团敢革自己的命，公布自己有几套房子吗?”
这些房地产行业长期存在不公平现象，屡屡爆出的黑箱操作和权钱交易，被仇富心理推波助澜，民意的暗流终于在畸高的房价上形成合流，找到出口。“既得利益既要自保，也必须要在民生方面起码表示一个姿态。”一位观察人士说，“从这个角度看，这次的楼市调控，又可以看作围绕‘楼市回归民生’的一场大博弈。”
下篇
产业洗出什么牌?
保障性住房补缺
“新国10条的指导思想有很大的改变，它把促进‘民生改善’放在了‘促进经济发展’的前面。”朱中一说。这次调控中，保障性住房被提到了空前的高度。
保障性住房的问题是房地产行业的一个巨大缺口。从一开始，这个领域就充满了博弈。
1998年确定住房货币化改革方向的“23号文”，最重要的房改思路就是“最低收入家庭购买廉租房，中低收入家庭购买经济适用房，其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房”的原则，并明确“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”。原建设部也曾明文规定要求各地住宅建设70%—80%应建经济适用房，销售给中低收入家庭(北京规定为年收入6万元以下家庭)。
但这一规定一开始就遭到了开发商的激烈反对，认为经济适用住房属于社会保障体系，应该是为少数人服务的，正确的情况应该是80%的人购买商品房，10%的人购买经济适用住房，10%的人租住廉租房。终于，在2003年的18号文中，经济适用房开始由“住房供应主体”换成了“具有保障性质的政策性商品住房”。同时其保障对象也进一步缩小，实际执行时，标准又更侧重于其中收入偏低者，形成“重市场、轻保障”，甚至到后期成为“市场甩掉保障远远跑在前头”的格局。
从2007年开始，中央重新开始重视保障性住房，在国务院的24号文件中第一次提出“保障性住房概念”，取代了积弊丛生的“经济适用房”。
《基本住房保障法》可能成为这次调控最大的成果之一。“这部法律被赋予的意义太多了，人们的期望值太高了。甚至有人说，希望这部法律能把房价降下来，当然，这肯定是不可能的。”参与《基本住房保障法》起草的清华大学法学院副教授王洪亮说。2010年3月底《基本住房保障法》(征求意见稿)已经发国务院各部委和省(区市)主管部门征求意见。
这部法律比较引人注意的是，规定了地方政府对保障性住房的问责制。比如要求把保障房计划列入规划，列入政府工作报告，并和政绩考核挂钩。“但是并没有规定具体的指标、比例。”王洪亮说，“这需要协调各部门的意见，所以规定的比较原则，有些东西说的太明白会有很大麻烦，所以有待实施细则里去规定。”
国土资源部也对保障性住房提出了要求，即保障性住房和满足自住性小户型住房的供地要占70%的比例。“以前也有70%类似的要求，但是对楼盘和小区的要求，而不是对土地。”国土部门的一位专家说，对土地的要求实际不是提给开发商的，是提给政府的，是对土地市场一个整体的要求。“但能不能做到，这还得看地方政府执行的情况。”
各地政府建设保障性住房的热情也“突然高涨”。北京市政府计划，2010年保障性住房套数占全市新开工面积的一半，面积则超过前三年保障性住房的总和。上海市2010年保障性住房开工面积占全市住宅开工面积60%。但这些开工计划是否能够完成，依然存疑。“前几年保障性住房的目标完成量普遍很低，不到30%。地方政府没有积极性，有的甚至没有保障性住房的预算。”国土部的一位专家说。
“让地方政府对保障性住房负责，就得给地方政府相应的权利。没有财政收入，怎么做保障性住房?”一位地方政府官员反问。如果分税制的税收体制不打破，地方政府的利益格局没有获得改变，保障性住房的建设也没有了保障。在保障性住房建设的问题上，中央与地方的博弈还将继续。
企业策略首选：加速周转
这次楼市调控是否会形成行业大面积的洗牌?取决于调控持续的时间。楼市调整的时间直接决定了企业资金链的紧张程度。“现在很多小企业的资金链已经出现问题，我接到的电话中，10个里至少有两三个是跟我要投资的。”北京盛世神州房地产投资基金董事长张民耕说，目前满足条件的大企业还能从银行贷款，因为银行需要大客户，小企业已经很难贷到款了。
不过有地方政府利益这张底牌在手，大的开发商仍可做卧薪尝胆、咸鱼翻身的期待。
目前楼市虽然成交量剧减，但是价格处于僵持状态。许多开发商选择观望，将开盘日期推后。记者从万科、中海、绿地等行业大公司了解到，加速周转是这些企业共同的选择。加速周转意味着，如果滞销，降价将是必然选择。万科总裁郁亮此前曾明确表示，希望每个楼盘开盘当月销售率达到60%;如果达不到，也会调整开工节奏，以促销手段把房子卖出去。
5月6日，恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。任志强在微博上指出，“恒大降价，大约是钱关难过。”而恒大的解释是，先行降价储备粮草，等待收购那些可能会出局的中型企业。但没几天，恒大又宣布停止降价促销。
去年高价拿地的公司今年也会遇到一个坎。房地产企业常常是一块地定死生，一个“地王”就能吃掉一家地产公司一年的利润。一位商业银行人士透露，由于前段时间拿地凶猛，远洋地产的资金出了些状况，也可能会降价。
但楼市出现崩盘的可能性非常小。“2009年大大小小的开发商都赚了钱，起码目前还是比较宽裕的。政府此番重手也绝难令商品房一下子跌入万丈深渊，政府已经充分考虑了这点。”一位业界人士分析。2009年的房地产销售金额为4.4万亿元，比2008年大涨75.5%。但同时开发商对未来的形势判断却普遍谨慎，2009年土地购置面积比2008年下降19%，新开工面积增长率只有5.5%，甚至低于GDP增长率。
