引言:在新政出台,住宅投资受到打压后,商业地产能否脱颖而出,成为投资者关注的焦点。
导语:目前不少城市里住宅和商业地产售价倒挂,在住宅投资热情遭到抑制后,商业地产以内能带来较高且稳定的租金收入,可能成为投资者的避风港和价值洼地。 商业地产成价值洼地? 文/刘玉刚 2010年4月17日,国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(又称房地产“新国十条”)。此次新政的关键指向是住宅市场,目的在于抑制全国性住宅价格的过快上涨和平抑房价;新国十条限制银行对第三套房和外地购房者发放住宅按揭贷款,但对商业地产并没有明确做出同样的限制。 在新政出台,住宅投资受到打压后,商业地产能否脱颖而出,成为投资者关注的焦点。 自2007年,全国住宅市场出现新一轮快速上涨,而商业地产市场的表现令部分投资者感到诧异,不少城市出现住宅和商业售价倒挂的现象。 细察历史就会发现,通常伴随着经济的复苏,住宅价格的涨幅会超过商业地产。在20世纪的70-80年代,日本也经历过类似情形。一方面,从历史规律看,“工业化-城市化-服务化”发展的顺序,决定了住宅市场的发展先行于商业地产市场,人口的积聚衍生出商圈;随着第三产业不断的发展,商住售价倒挂的现象将会消除。另一方面,现阶段,国内的地产商偏好通过物业销售回笼资金,而不喜持有型的物业,这跟散卖后的商业物业价值容易缩水有关。 不过住宅租金和售价的背离将属于阶段性的现象。住宅随着售价快速上涨,其投资回报率持续下跌。以上海为例,在2003年上海市住宅的投资回报率约6.0%,2005年下跌至4.4%,2010年初的投资回报率大致在2.4%左右。住宅物业的投资者更多看重资产价格的增值部分,而非租金收益。 与之相比,2010年第一季度,上海市甲级办公楼的租金回报率约7.5%(IRR约17%);商铺的租金回报率约6%-7%(IRR约15-20%)。商业地产租金稳定,能够提供持续的现金流,可以有效的抵御外部冲击。 由于租金回报率的倒数大致和股票市场的市盈率相当(市盈率=1/投资回报率),2010年上半年中国股票市场的动态市盈率约15倍。上海市商业地产的“市盈率”约16倍,办公楼的“市盈率”约13倍。 与住宅市场相比,商业地产市场可能成为投资者的避风港和价值洼地。 插排:投资者须注意,在考察历史数据时可以发现,住宅市场与商业地产市场走势呈现“共振现象”:即当住宅市场受到外部力量的冲击而出现调整,商业地产市场也将随之变化。短期内,部分资金可能流向商业地产,对商业地产形成一定的支撑力;但是将时间跨度拉长一些,商业地产成交量将出现下跌。 引言:据我爱我家在CBD地区各家门店的反馈信息,从4月下旬至今,咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。在住宅投资遭到打压后,投资者将目光转向商业地产。 导语:无论是投资者还是业内人士,大家普遍认为商业地产价格较低,但对于具体投资时机和类型则有不同看法。 养三代的铺子在哪里 文/左力 程琳 自楼市新政后,越来越多的投资者开始关注商业地产。根据伟业我爱我家市场研究中心的统计数据,从4月中旬“国十条”出台至今,北京二手房市场的成交量跌幅在50%左右。与此同时,据我爱我家在CBD地区各家门店的反馈信息,从4月下旬至今,咨询商业地产的客户量比新政出台前增加了约30%。商业地产,是否值得投资者下注押宝?在采访中,记者发现无论是投资者还是业内人士,大家普遍认为商业地产价格较低,但对具体投资时机和区域有不同看法。
时机选择 锐创伟业营销中心总监陆建伟认为,作为持有型物业,商业地产有长期的收益和长期稳定的现金流,现在是介入的较好时机。他说:“现在对于房地产市场出台一系列政策,基本上都是针对商品住宅,对于商业地产和写字楼还没有硬性或非常清晰的限制规定,在政策领域出现了缝隙,没有相关套数的规定,可以投资一套、两套或是多套商业地产。” 同时,现在商用物业和住宅地产相比,价格倒挂,两者价格不成比例。“正常来说,同一个项目的住宅和商业的价格一般差两到三倍,比如,一个项目住宅卖两万,若是商业地产的话,最低要卖到四万或是六万。但是现在来看,很多商业地产却和住宅差不多甚至更低,前者有上升的空间。现在正好是一个投资契机,住宅遭到打压后,很多投资者会将目光转向商业地产。” 对于商业地产的单位售价,全国房地产经理人联盟常务副主席、秘书长杨乐渝也认为确实较低。但是对于某些开发商和专家所说的“与目前住宅普遍低于3%的租金回报相比,商业地产有5%-7%的平均投资回报率”,他认为这会误导投资者:“商业地产是收益性物业,价值取决于整个物业的运营水平,也就是谁来管理,每年租金能收多少,收益水平每年能增长多少,整体物业能出租多少等,这样才能计算出每年的投资回报是否合适。” 投资者尤其需注意,“对商业地产来说,不同的物业管理水平,不同的产权方式,比如整售、分层售,或是返售,将导致租金收入差异非常大。”对于机构投资者来说,如果能实现统一管理,统一运营,依据管理水平的差异,可能会实现7%—12%的收益。但是对于个人投资者来说,要想获得7%的收益太难了。“从去年数据看,商业地产的投资回报率仍然很低,平均在百分之二三之间,我指的不是自有资金,是针对全部投资而言。” 杨乐渝认为,要想迎来商业地产的春天,首先要松绑相关的金融管制,比如,土地增值税、契税等税收政策,首付比例、贷款利率等信贷政策。 “我不认为现在是投资商业地产的好机会。当然,商业地产价格毕竟是偏低的。对个人投资者来说,可以关注管理和运营非常好的成熟二手商业地产。在未来一两年里,国家会对商业地产的政策放松,整个商业地产会有缓慢增长的机会,为投资者提供了一个良好的发展机遇。但是这需要一个过程。” 切入定位 戴德梁行刘玉刚认为,投资商业地产时,应从宏观层面关注三个指标,即城市化率、人均GDP和人口规模,从而选择投资与当地经济相配的商业地产类型。 第一类城市,步入城市化的尾声阶段,如北京和上海等一线大城市:城市化率早已超过75%,人均GDP已经超过1万美元,人口总量超过1500万。根据日韩等国家零售业的发展经验,超级大都市中,百货店、大卖场将处于最佳发展时期,而且部分高收入人群热衷于奢侈品消费。当人均GDP超过2万美元时,与之对应的是逆城市化进程,居民大规模向郊区的迁移和社区性商业的发展,便利店、专业店和折扣店将获得快速的发展。 第二类城市,处于城市化的后期阶段,如部分东部和中部的省会大城市:城市化率接近60%-70%,人均GDP超过5000美元,人口总量超过600万。此类城市耐用消费品占比保持相对稳定,服务性消费正逐渐占据主导。百货公司、超市和连锁店成为零售业的重要载体。第三类城市,处于城市化的加速阶段,如部分较富裕的二三线城市:城市化率超过50%,人均GDP超过3000美元,人口总量超过200万。此类城市非耐用消费品占比减少,耐用消费品和服务性消费占比提升,消费升级趋势趋于明显;百货大楼成为重要的销售渠道。
不同区域的城市化进程、零售业格局、人口规模和收入水平等指标各不相同,投资者需要因地制宜的选择适合当地的商业发展模式,过于超前和落后都是不适宜的。 从微观层面考察商业地产时,作为多个商业地产项目的操盘手,陆建伟对商业地产有着更深的认识。他认为,现在大体上有两类值得关注:热点城市区域的功能齐全的大型城市综合体和社区商铺。 陆建伟说,投资热点城市区域的功能齐全的大型城市综合体时,应该注意所在的城市区域,关注项目规模、知名度、销售状态、入住率、开发商的实力,周围的人流车流密集度,以及周边区域的商业氛围等。投资社区商铺时,也需要注意开发公司的品牌、社区的成熟度,比如入住率、入住人群的素质、交通是否便捷、相关商业的配套设施等。 陆建伟提醒投资者在投资商业地产时,对收益率不要期望太高,“年收益率不低于7%的话就可以做了,8%—8.5%就不错了,10%的话就太理想了”。 插排:不同区域的城市化进程、零售业格局、人口规模和收入水平等指标各不相同,投资者需要因地制宜的选择适合当地的商业发展模式,过于超前和落后都是不适宜的。 链接:商铺投资经 1、地段就是人流量,只有观察到公休日和晚上都有流量的地段才是好地段,非公休日流量再大也没有用。 2、马路越宽越没有生意,人行道越宽越好。 3、附近必须有两条以上呈十字交叉的公交线路,仅仅门口有一条线路肯定不行,离站点不要超过70米;附近有一个大卖场最理想。 4、如果在东西向马路上,选择北端;如果在南北向马路上,选择西端。 5、尽量不要选择楼层高较高的,不要选择有台阶的铺面,不要购买单面街商铺,即一侧为商铺,另一侧为绿化带、河道、围墙等。 6、不要购买高架桥两侧和立交桥引桥两侧的商铺,这种地方的商铺相当于单面街商铺。 7、商铺不要紧邻大卖场、酒楼,应该与之相隔若干铺位。大卖场、酒楼前面人流过密且停满自行车、汽车,顾客会产生烦杂心理,急于离开而无暇旁顾。 8、小区内的商业街通常好于小区外围四边的商铺。 9、小区内的商业街运行一段时间后,通常会形成一端的铺面越来越大,相对高档,另一端的铺面越来越小(大铺面分隔形成的)的格局,应该选择铺面越来越大的一端,主要是为了转手更方便。 10、新造小区因为有大量空关房,实际住户人数可以根据发廊数目推测。主城区因为有大量退休人员和儿童,需要250-300户人家,1000人左右可以维持一个2—4座位的发廊日常运营。非主城区因为没有大量退休人员和儿童,大约300户人家,600人左右可维持发廊日常运营。引言:虽然投资商业地产有赚钱机会,但是对个人投资者来说,入场机会却不多。 导语:个人进入商业地产投资,面临几个难处:贷款门槛偏高,金融优惠太少;商铺写字楼面积大,总价高;租金收益偏低,日常维护成本偏高;面向个人的REITS短期内推出有困难 商业地产不易炒 “国十条”和“北京楼市新政”的陆续出台,沉重打击了住宅市场的投机炒作之风。眼下,住宅已经不再是投资者的首选,出于保值增值的需要,这些炒房资金开始流向商业地产,导致商铺和写字楼成交量的大增。 不过,个人投资者要想进入商业地产,并非易事,大致来看有四难: 贷款门槛偏高,金融优惠太少。目前,投资客在申请商业地产贷款时,首付高达五成,贷款利率为基准利率的1.1倍,最长还款期为10年。这样高的贷款门槛,限制了不少中小投资客投资商业地产的热情。 大户型的商铺写字楼偏多,小面积的商业地产太少。据统计,目前CBD区域在售的写字楼面积动则几百,甚则上千,小面积的很少,商铺方面也同样如此。虽然目前商业地产的均价偏低,但是大面积高总价,实际上把大批中小投资客挡在了商业地产投资的大门之外。 租金收益偏低,日常维护成本偏高。目前整个实体经济仍然处于恢复期,大量的商铺写字楼处于待租状态;已出租的商铺写字楼的租金收益率明显偏低;商业地产的物业管理费、水电等费用大大高于住宅。这无疑使投资商业地产之后的维护成本相当高。这也降低了不少投资客投资商业地产的热情。 面向个人的REITS短期内推出有困难。目前的房地产信托投资基金(REITS)只面向资金雄厚的大企业和机构,而面向个人的REITS因与《证券法》有冲突,所以正处于相关法律法规的论证修改阶段,这就使得大量的、分散的民间资本无法通过REITS集中起来投资商业地产。 伟业我爱我家市场研究中心认为,政府要想真正的平抑房价,就应该为在住宅投资市场上受到限制的大量投资资金寻找、开辟新的投资渠道,要想把大量的民间投资资本顺畅的从住宅投资导流向商业地产,就应该为商业地产投资提供更加优惠的金融信贷政策,加紧面向个人的REITS的相关政策的出台,并多推出一些中小户型的商业地产,为大量分散的民间资本投资商业地产打开方便之门。 链接:空置率与租金 以空置率为代表的供求关系对商业地产价格与租金有显著影响。即使经济高速增长,但空置率较高的地区,商业地产售价与租金也可能长期下跌。此外,商业地产的租金收益率受税收影响也较大。主要税负有分别相当于租金收入5.5%和12%的营业税(包括城建税与教育费附加)和房产税、25%的企业所得税。实际租金收益率=(0.825×名义收益率)×(1-25%)×(1-空置率)。 Tips:据传下半年中国的第一个房地产信托投资基金(REITs)将推出,上海或将成为第一个获批城市。上报给国务院的债权性REITs方案,具体由浦东金桥、陆家嘴、张江和外高桥四大公司联合发起。此次申报的REITs方案主要针对商业地产,且将只允许机构投资者购买。