爱华网随着房产税预期明朗化，“土地财政”隐现松动迹象 《上海国资》记者 孙玉敏 纠 结了众多口水的“房产税”至今仍犹抱琵琶。隐藏在房产税何时征收、如何征收等问题之后的，则是关于土地财政的细微变化。 财政收入的土地依赖 多年来，土地一直是地方政府财政收入的主力军。 1998年至2008年间，中国土地有偿使用收入飞速增加，由507亿元上升至10375亿元。据中国社科院财贸所研究，土地有偿使用收入占全口径财政收入（即预算内收入与预算外收入之和）的比重，已由1998年的3％上升至2008年的11％，是财政来源中上升最快的一种。2007年，土地有偿使用收入达到12150亿元，占全口径财政收入的比重高达15％。 2009年，“地王”频现，全年土地出让收入再创新高。国土资源部今年2月公布的数据显示，2009年全国土地出让收入1.59万亿元，超过2007年，同比2008年大增63.4％。 财政部披露的数据则显示，2009年，全国土地出让收入为14239亿元，同比增长43.2%。地方政府本级收入总额为32581亿元，土地出让收入占比接近43.7%，已成为地方财政不折不扣的“顶梁柱”。 由于政府的土地出让金收入情况一直未有较为详细的官方资料公布，主管部门对相关信息也“讳莫如深”。因此，业内人士认为，“真正的数字可能比公布的还要高”。 除了土地出让金,房地产相关的税种也是拉动地方财政收入增长的主要动力。2009年,北京市级主要收入来源,增值税、营业税、企业所得税、个人所得税等,或增幅不大,或未完成预算,而土地增值税却大幅增长54.5％。 在上海，土地同样为财政收入贡献良多。上海财政局2009年土地入账数据显示，2009年上海全年土地收入675亿，而当年上海地方财政收入2540.3亿元，土地收入占比26.57%。而根据中国指数研究院的统计数据，2009年上海土地出让金高达1043亿元，占地方财政收入41%。（1043亿元是土地出让金全额，不少地块尚未付款或只付了首期款项。） 土地在上海财政收入中占据主要地位，并非2009年的独有现象。2003年以来的7年，上海财政收入与楼市起伏密切相关（见表1）。从该表中可以看出，商品住宅销售额增幅较大的2004和2007年，上海市财政收入的增幅也较大。 “土地财政”松动? 易居房地产研究院发展研究所所长李战军告诉《上海国资》，自分税制实行以来，地方经济发展的动力主要有两个:招商引资和土地财政。 但从长远看，土地财政难以持续。一方面，土地出让收入增长随经济形势起伏；另一方面，土地是一种稀缺资源，不可能无限供应。 重要的是，2010年初以来被称为“空前严厉”的房地产调控新政出台以来，随着商品房成交量低迷，土地价格上升的势头也未能延续。 中原地产集团研究中心的调研显示，目前12个主要城市住宅用地出让数量、流标率及溢价率等方面已经开始出现微妙变化。在此前上海进行的土地出让中，松江广富林地块价格缩水两成，新江湾地块底价成交。5月24日，北京更是出现4幅商业用地全体流拍的结果。 由于存在“资产(土地)价格上升——信贷扩张——投资扩张”的正反馈机制，一旦土地价格上升势头调转，则地方政府撬动信贷、扩张投资的能力将受到极大限制。 而要避免土地财政透支未来，必须改变地方财政主要依赖土地出让金的局面。国务院发展研究中心农村部研究员刘守英认为，要改革税收在中央与地方政府之间的分配，试行土地财产税改革，以增加地方政府的税收收入。主要由地方政府征收、针对土地和住房保有环节征收的房产税被认为是重要途径之一。 在5月5日举行的“2010年中国房地产高峰论坛暨《房地产蓝皮书》发布会”上，多位与会专家建议，要从捆绑性的土地财政转向持有性的房产税的财政，颠覆土地财政模式。 在此轮楼市调控中，“房产税改革”的政策路线图清晰可见：1月7日，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》下发，要求“加快研究完善住房税收政策，引导居民树立合理、节约的住房消费观念”。4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》强调，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。5月31日，国务院批发国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，再次明确“逐步推进房产税改革”，被业内认为是在为房产税征收逐步清扫政策障碍。 虽然目前房产税改革的具体内容、征税对象、税率等尚未公布，但市场的预期正逐步明朗化。随着房产税预期明朗化，“土地财政”隐现松动迹象。 上海谋变 目前已经有上海、湖南、湖北及重庆4个省市传出试点征收房产税的消息。在中央明确提出“逐步推进房产税改革”之后，不少业内人士认为，作为房价上涨过快、投资投机性需求比例较高的城市，上海极有可能率先进行试点。 中国指数研究院上海分院总经理陈晟表示，房产税试点的目的在于遏制房价上涨过快、改变当前的税收模式、改善收入分配，作为处于经济结构转型时期的一线城市，上海最符合上述条件。 从4月8日上海传出准备开征住房保有税的消息且“基本方案已经确定”,到后来的“方案已上报国务院”,市场对上海一直高度关注。6月1日,又有媒体称：在已上报国务院的上海市房产税实施细则修改方案中,房产税税率定为0.8%,具体征收方式为,以契证上的购房金额为基数进行征收。 如消息属实,将是迄今为止上海在谋求“土地财政”变革上的最大动作。 其实，早在2009年底举行的21010年上海经济工作会议上，中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声就反复强调，上海财政收入结构仍不合理，财政收入增长较多依赖于房地产业。因此，必须研究制度性举措，克服对土地收入的偏好。 1月31日，上海市市长韩正进一步表示，上海不希望看到由于房地产市场过热而产生的财政增量。“今年上海将采取‘鼓励居住、抑制投资、打击投机’的政策措施，财政结构会有所改变。”
而要在财政结构上有所改变,必须正确化解土地财政和高地价、高房价之间的矛盾。房产税能否成为地方政府另外一张“长期饭票”,不仅是上海,也是全国正在求解的重要问题。 房产税 美、英、日等10个国家或地区的房地产保有税收有着共同的特点：保有税一般属于地方税种；纳税人为房地产的所有人；课税客体包括土地和房屋；税基主要分为按照房地产的评估值租金评估值来征收，允许评估值与实际市场交易价格存在差异；税率由各国地方政府根据地方财政收支情况、居民的承受能力、特定时期调节房地产的需要等方面来确定，对于居民自住用房，税率一般为房屋评估值的0.5%-1%左右。从承受能力来看，发达国家房地产保有税占家庭可支配收入比例约为2%左右，税负较高国家占4%左右。
