爱华网上海市国资委的本次土地清查，第一步调查摸底，第二步是在此基础上做到集中管理
《上海国资》记者 秦颖 上海的国有企业正在迎接一场土地管理的大考。 今年上半年，上海市国资委启动了国有企业土地监管情况的专项检查。检查的重点是全市51家出资单位及其下属4391家国有、国有控股企业土地的面积、性质、位置、使用状况等情况，企业在土地权证管理、转让审批、出租及抵押等方面的内控制度建设和执行情况，以及企业土地操作管理中的违法违规问题查纠情况等。 上海市国资委相关人士对《上海国资》表示，土地作为上海国有企业最宝贵的资源，其管理是否规范到位，无论是对上海国企的风险管理还是企业的可持续发展，都具有十分重要的意义。 根据安排，这项工作将分两步走，第一步调查摸底，第二步是在此基础上做到集中管理。通过建立动态的国有土地监管数据库，将所有国有企业的土地台账化、档案化，将来，每一块土地的买卖、租赁等都将有迹可循。 据消息人士透露，上海市国资委本次“土地管理大考”目前已经发现的问题包括：有的企业缺乏基础台账和档案，不少土地成为“黑户”；有的台账没有报备集团公司，分散在下属企业；有的土地已随房产出售或租赁，土地本身的价值未能充分体现，等等。 这项检查工作将持续到9月份。 土地管理漏洞 知情人士告诉《上海国资》，由于历史原因，对于国企的土地管理，存在盲点，从而导致个别国企领导人在土地上大做文章，贪污腐败，成为国有资产流失的一大乱源。 此前已发生的此类案件中，王成明案与范宪案最为典型。 “王成明案和范宪案，都是利用企业转制改制的机会，打着推进企业改革的旗号，利用国企土地管理漏洞，大肆捞取个人利益。”案件相关知情人士对《上海国资》表示。 王成明在担任上海广电（集团)有限公司（下称上广电）总裁期间，在上海闵行区莘庄工业区“南郊别墅”土地的转让中，通过一系列资本与股权操作，未出一分钱，获利近3亿元。 范宪原任上海华谊集团副总裁、上海制皂集团董事长，通过对制皂集团的下属企业进行的两次改制，逐步将原属国有企业的土地及价值500万元的国有资产装收入囊中。 该人士指出，这两个案件反映了目前上海国企土地管理中存在的两个问题：王成明的问题出在交易环节缺乏监管；范宪案则是因为土地管理权分散，制度上存在漏洞。 “范宪案中的主要漏洞，是土地的产权和房产权证都在制皂集团的二级公司、三级公司。买卖土地上面的房产，只需要制皂集团的董事长批准就通过了。而范宪正好是董事长，没人监督他。”该知情人士分析说。 专家认为，不少现有上海市国资委下属的企业集团都是由原来的行业管理局转制而来，集团层面的管控制度尚在完善之中，没有建立土地管理的基础台账和档案，如果土地管理权在下级公司处置，上面可能根本就不知道，甚至无从查起。 土地来源复杂 来自上海市国资委的数据显示，截至2008年12月31日，上海市国资委统评处登记在册的国有土地面积为26880万平方米，评估价值为609.12亿元。 而据知情人士透露，目前上海市国资系统所属的国有土地面积可能远不止这些。 一位业内人士表示，国有企业使用的土地性质来源较为复杂，包括国有划拨、在市场上购买、空转、占用郊区的集体土地等。 国有划拨土地的特点是无偿使用，土地权证不进入企业的的资产账册，而土地上的建筑产权却又是企业的资产。 一位资产管理专家告诉《上海国资》：“这类土地的权证到底是不是属于企业，尚无定论。如果土地权证不在企业，那么上面的建筑物、房产是否还有价值？如果这类土地上面的附属建筑物已经交易，收益就更难分清。” 企业通过市场购买的土地拥有权证，但很多企业将土地权证放在子公司、孙公司，容易避开监管。 所谓空转土地，是政府把土地使用权出让给企业，由企业来经营，并将土地使用权转让的权利也一并赋予企业。 该人士透露，“空转土地和划拨土地的收益率均很高。” 还有一类是集体租赁土地，即早先以联营、乡办等形式在农村办厂所占用的土地。这种形式的土地往往是由集体出的，属于村民共同拥有，土地权证显然也不在企业。 权证管理混乱
在这次检查中发现，一些企业的土地权证和房产权证管理较为混乱。 首先是企业拥有的权证情况不同，有土地和房屋权证分开的，也有两证齐全的，还有未办理土地证的，甚至有没有权证的。 其次是权证的管理，有的已收到集团层面统一管理，有的仍分散在下属子公司。 “土地和房屋权证不齐的，或未被市国资委登记的，土地买卖就缺乏监管。如果是两证分开的，那么土地的使用权归属随房屋的使用权归属而被动改变，租售房屋后土地权证则等于一纸空文；即使两证齐全，但是管理登记在下属的子公司、孙公司，同样缺乏有效监管。”上海市国资委的一位工作人员对《上海国资》谈道。 目前，让上海国企头疼的土地问题还有很多。 光明食品集团就有许多联营厂，相关土地就是集体土地，土地权证管理较为困难。 上海地产集团有许多政府储备用地，而这些地块的用地性质是用于建设商业用房，出让后用地的使用年限为40年，与一般的土地使用权证又有不同。 此外，有分析人士对《上海国资》指出，“按照现行规定，土地及产权交易不通过产权交易所，只需要到房产交易中心办理过户手续即可。上级部门即使有监管责任，但都是被动监管，依赖于下级上报。如果下级机构没有申报，上级部门也很难及时了解具体情况。” 成效初显 目前，这次专项检查已取得初步成果。 上海市国资委相关人士称，各大集团对此次清查态度十分积极。“通过这次专项调查，一是帮助企业摸清了家底，二是帮企业理顺了管理关系。这自然受到集团管理层的重视和欢迎。” 此前，上海市委常委、市纪委书记董君舒多次深入国有企业和有关单位调研土地监管情况，要求把开展国有企业土地监管情况专项检查，作为推进国有企业反腐倡廉建设、从源头上预防腐败的重要措施，从而加强国资监管、防止国资流失。 “更进一步说，此次对国有企业土地的摸底排查工作，除了使得国有企业资产存量增加、扩大监管全覆盖范围，同时也减少了土地领域腐败的发生机会。”上海市国资委相关人士表示。
