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研究支持|东北证券金融与产业研究所 高建
一边还是调控，一边还是地王。
“促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。”政府工作报告余音尚在，地王便在一日之内三度现身。
3月15日，北京市单日成交6块土地，总金额达143.5亿，超过了此前一个月的土地市场成交量，并且拍出了3块楼面均价高出周边商品房价格的新地王，均为央企背景地产开发公司所得。
实际上，自2009年3、4月以来的一年时间中，国内楼市几乎一直处于量价齐升的单边涨势，很多地区房地产价格不断刷出历史新高。2010年伊始，政府密集出台关于房地产市场的调控政策。
1月初，国办发出的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，11条核心内容中，明确了之前一部分银行半遮半掩执行的“二套房贷首付四成”的政策，同时房贷利率严格按照风险定价；一个月之后，北京市住建委、发改委等11个部门联合出台促进楼市发展意见，全面废止购房优惠政策，加大政策性住房建设力度，严格土地供应政策，加强价格监测，严惩囤地炒地。
这也被认为是国办11条在北京的落地，但许多市场人士认为，无论是“国11条”，还是京版的“国11条”，都“相对温和”。
据中国指数研究院的监测，2010年1、2月监测的30个城市中，大部分城市新建商品住宅成交面积连续两个月环比下跌幅度都超过了45%，但房价上涨的势头却无明显转变。根据国家统计局公布的信息显示，1月全国房屋销售价格指数同比上涨9.5%，其中新建住宅价格同比上涨11.3%，二手房住宅价格同比上涨8.0%。而2月所监控的城市房价依然是涨多跌少，重点城市中重庆、深圳、杭州和武汉的成交价格均涨至最高水平。
房价问题依然是3月初两会上最受关注的焦点问题，就在两会期间，国土资源部再次出台了一个整治房地产用地的专项文件——“国19条”，直指房地产用地，落实国11条精神。不过，这依然没有摁住地王的出现。
政府政策的调控意在稳定房市的健康发展，避免出现大起大落。显然，这对于有着充裕流动性的市场来说，乐观的预期仍然占据主流。不过，收缩流动性、严控土地供应以及升息等影响因素，仍然形成了对未来房地产市场的强大阻力。2010年的楼市走向也或将面临“最复杂”的一年。
回到资本市场，尽管受政策调控的影响，地产类上市公司在今年初的前两个月时间里出现比较大的调整，但随着对各种市场因素预期的逐渐明朗，以及地产股估值水平的下降，这一板块又重新成为分析机构重点关注的对象。毕竟从大的趋势来看，地产类上市公司仍然是比较理想的投资标的。
此外，地产实体市场与虚拟市场又对整个A股市场的走势产生微妙的影响。观察2007年3月至今的3年时间里，两市地产龙头股万科A（000002.SZ）与上证指数的走势，我们会发现两者的运行形态惊人的相似。实际上，“楼市兴，股市旺”的市场规律早已被市场人士所认同。
那么究竟在政策调控与市场走势之间，房地产业在2010年会如何发展？在虚拟市场中，房地产板块会走出什么样的形态？地产股又会孕育出什么样的投资机会？《英才》本期榜单邀请东北证券金融与产业研究所地产行业分析师高建，以资本市场的视角解析地产行业变化与地产股的投资价值。
