爱华网是“国进民退”？还是真的“国企钱太多了”？是地产企业格局发生了变化？还是地价真的已经狂飙突进到如此程度？ 文|本刊记者 陈培婵 出处|《英才》杂志8月刊
原本还是炙手山芋，现在却变成了香饽饽——房地产就像是一个最会撒娇的宠儿，从来不会让人对它丧失信心。 就在去年，伴随房地产整体行业步入调整期，众多央企曾迫不及待地要分离业绩大幅下滑、甚至成为负资产的辅业——房地产项目。然而，时隔一年，国企却转而重仓地产，并屡夺“地王”桂冠。 6月的北京，先是26日，中国电子集团下属成都中泽置业以19.6亿元竞得奥运村乡住宅地，成为北京单价最高“地王”。30日，中化集团下属中化方兴以总价40.6亿元拍得广渠门15号地，刷新北京“地王”纪录。而广渠路15号地的“地王事件”更加热闹。 11家竞标的地产开发商中，10家具有国企背景。仅有的民营企业是S O H O中国。竞拍现场，S O H O中国董事长潘石屹座位前面是中信、左边是远洋、右边是万科、后面是起初并不认识的中化方兴。 “这是根本不能想象的。在2007年、2006年甚至2005年，这种场合国企是不会出面的，现场全是民营企业的身影。现在的世道真是变了。”尽管说完这番话，潘石屹表示自己并不难过，但是显然，此时的他并不开心。 这样的结局似乎早在华远集团总裁任志强的意料之中。 潘石屹去拍地现场前曾给他打电话，希望两人同去。没成想任志强却回答“你不要去，我也不去。”因为，任志强估计，到时候拍也拍不上，没面子。 其实，丢面子还在其次，重要的是“万一拍上了，媒体那么多，肯定会指责我们炒高房价，落上这个罪名不好。”任志强的这种担心不是没有理由。 果然不出所料，拍得广渠路15号地的中化方兴在回答媒体提问时表示，他们测算的售价是每平方米3万元。 “地王”事件的主角虽有改变，但不变的依然是推高房价这一主题。 是“国进民退”？还是真的“国企钱太多了”？是地产企业格局发生了变化？还是地价真的已经狂飙突进到如此程度？ 一时间，舆论哗然…… 推高地价 有限的机会面对突然涌出的更多资金，股市、楼市等资产价格只能随之上升。 尽管争议颇多，大型国企的“地王”之路并没有就此停止。 7月6日，上海绿地集团以30.25亿元竞得北京大兴黄村19号、20号地块，成为大兴新“地王”；同日，保利集团以16.3亿元竞得北京大兴区黄村新城北区2号地，成为大兴区单价地王。7月16日，广州城建集团拍下广州大学城两块土地，成为番禺区的“地王”…… “大型国企成为‘地王’的可能性还会有。”资深财经评论人叶檀判断，地产界“国进民退”的现象的确让人揪心。 根据叶檀的分析，目前国内的诸多产业中，很多领域都是国家为了经济安全而人为进行的战略布局。这种布局不考虑成本收益，而且一定要获得垄断收益，这就导致如航空、石油等由央企主导的行业，其产品价格都很高。所以，房地产价格一旦由之前的市场决定，变为大型国企主导，那么今后的房价肯定是降不下来的。 事实上，大型国企的房地产业务快速成长始于20世纪90年代后期。时值国企改革后，国企内部资金流畅，而当时房地产作为高利润行业正迅速崛起，多家国企投身其中。 根据国资委此前的统计资料，在其管辖的央企中，涉及房地产业务的高达80%，相关人士估计，央企中房地产资产总量应高达2000亿。 2005年，为了集中优势让央企做大做强，国资委曾发布公告，在规定时间内完成主辅业分离，对非主营业务的辅业予以转让。按照当时的情况，国资委圈定了16家以建筑、房地产开发、经营为主业的央企。 但是，2007年房地产市场异常火爆的情况冲淡了这股“主旋律”。以至于政府不得不采取一系列措施，给市场降温。如果没有2008年的金融危机爆发，地产市场不知要发生什么意想不到的事情。 其实，出现这种局面，无非是利益的驱动。叶檀认为，房地产企业之所以冒“天价地王”之大不韪而选择此时介入房地产市场，最直接的原因就是资产价格的上升。 金融危机后，为了挽救整体经济，国家启动4万亿救市计划，放宽信贷环境。2009年上半年信贷增量已达7.37万亿，接近2007年（3.6万亿）和2008年（4.9万亿）两年的总和。 信贷资金的大量释放加速流动性，相应地，投入到楼市中的资金也就越来越多。国家统计局发布的1—6月全国房地产市场运行情况的数据显示：前半年投入到房地产企业的国内贷款为5381亿元，增长32.6%。 而房地产的消费市场也给予积极配合。 一方面，库存减少。从去年市场滑坡到今年3月的市场回暖，全国商品房库存的消化时间已经远远短于预期——从之前的27个月缩短为当前的不足10个月。 另一方面，供给不足。今年1—6月，全国房地产开发企业完成土地购置面积13644万平方米，同比下降26.5%；房屋新开工面积4.79亿平方米，同比下降10.4%。 有限的机会面对突然涌出的更多资金，股市、楼市等资产价格只能随之上升。 针对潜在风险，7月17日，银监会主席刘明康明确表示，要严格执行“二套房”标准，对投资性住房要坚持首付高成数、利率严格风险定价和资信严格审查的原则。 同时，各地方有加大土地供应量的迹象：北京下半年将供应土地1000公顷经营性用地（侧重住宅），还将投入1000亿元用于土地储备；上海2009年全年计划的土地出让总量超过1200万平方米，上半年仅推出了235.3万平方米。 尽管有刹车的迹象，但目前的高地价已成事实，而且还大有席卷全国之势。 为什么是大型国企 利益链条上的每个环节都在助推具有先天优势的国企，跳入房地产市场。 “钱多。”潘石屹用两个字道出国企成为“地王”的主要原因。 潘石屹在竞拍广渠门15号地之前分析，33亿合理、37亿是自己的底价，但是最后39.5亿的价格让潘石屹不得不承认，“37亿之后的举牌已经跟财务没有什么关系了”。 而此轮国企“地王”出现之前曾被热炒的北京“地王”——富力地产以10.22亿竞得广渠门10号地事件则更加典型。 “买得是贵了点儿，但是富力此次拿地的成本比别人要低的多。因为，这块地之前的一级开发是富力自己做的。富力拿下来，这部分成本就内部消化了。”北京富力城房地产开发有限公司 副董事长谢强此番话说明了民营企业的“天价”其实并不高。 但是，国企购地的天价则是实打实的。因为，在房地产市场的利益链中，从企业、银行、政府、实体经济到房地产市场，各个环节都在“鼓励”国企出头。 首先在企业层面，国企有政府信誉做担保，从银行拿到钱非常容易。 再看银行，相比那些连报表都做不漂亮的中小企业，将资金贷给大型国企意味着资金安全。 同时，为了拉动实体经济的增长，政府企图再度激活房地产市场，毕竟牵此一发就能联动50多个相关产业。于是，从去年9月之后，中央将此前制订的地产紧缩政策步步松绑，为房地产营造了史上最宽松的政策环境。 而一向依赖土地财政的地方政府更是迫不及待。因为经济危机，各个地方政府一共有将近1.2万亿的投资缺口。 资金多了、政策宽了，可见，利益链条上的每个环节都在助推具有先天优势的国企，跳入房地产市场。 但是，仅仅用一时的趋利来解释国企的抢地行为，多少有些片面。首创集团总经理、首创置业董事长刘晓光对《英才》记者说出了自己的观点：“这种现象与整个经济所处的周期环境、与企业投资的运转模型都是相关联的。” 首创置业是大型国有企业集团首创集团的地产旗舰。刘晓光解释道，国企不是钱多了没有地方投，也不可能不算账，重要的是经济周期的变化使得企业不得不重新思考自己的投资模式和发展战略。 “投资是不断变化的，不变化肯定会有问题。”刘晓光说，中国市场投资周期的变化以及市场环境的变化都确实不得不让人思考，到底应该做一个领域还是做两三个领域，应该如何去适应市场。 后“地王”拷问 国企的介入一定会挤占民企的发展空间，目前的行业格局一定会改变。 针对“此番国企地王”现象之后，是否会出现2007年那样的泡沫的疑问，各方回答不一。 刘晓光认为，“现在从全局的状态还看不出来，只能说个别地区有一种趋向。”潘石屹的观点则是：“要警惕”。 叶檀坚持认为，地价已经有泡沫了，但是还局限在一线城市，会不会推广到二三线城市或者全国范围还比较难说。对此，中金公司分析师白宏炜分析，“有可能会重复2007年的泡沫状态。”但是，从目前来看，市场相对健康。至于下一步如何演变，要看政府如何调控。 换句话说，如果土地供应量能够保持，市场可能会维持在稳定的状态。而如果房价涨得太快产生新的泡沫、抑制需求，反过来会将市场逼到一个难以控制的状态。 然而，国金证券的首席经济学家金岩石则断言，这是一个“超级泡沫”的开始，是“难以避免的复苏泡沫”，并将现在的中国比作是上世纪60年代的日本，“吹起股市泡沫和楼市泡沫”。 未来尚有不确定性，也很难区分国企与民企谁在雪上加霜谁在雪中送炭。唯一可以确定的是，国企的介入一定会挤占民企的发展空间，目前的行业格局一定会改变。 从全国范围看，这轮调整之前比较大的企业都是民企，但是经过这一轮大的调整之后，从资金规模、现有优势上看，国企开始崭露头角。“2009年上半年中国房地产企业销售金额前20名”的排行中，上榜的国有企业占到40%强。 中金公司在《地王再现之后》的报告中写道：未来更多的拥有信贷和融资优势的国有企业将逐步提升在地产行业的市场份额。 而且，国企全面进入地产行业还仅仅是开头。在白宏炜看来，国企敢用重金拿地的区域，在目前看来还是会局限在一线市场，因为他们更看好三五年后的市场。 但是，有一点不能否认：即便是国企“地王”继续扩散，房地产的走势也还要看经济运行情况，会有一个临界点存在，也就是说如果实体经济无法复苏，房地产也不可能拉动上去。 “最近的半年是一个比较重要的时期。市场从上半年的谨慎变成现在的乐观需要新的政策引导”，白宏炜说。
