爱华网“做持有型物业需要大量贷款，中国对持有型物业的贷款条件非常苛刻，开发商那点钱都押在持有型物业上，则没有能力去做别的开发了。”很明显，华远地产董事长任志强也不认为商业地产是随便谁都可以做的。 尽管门槛高，商业地产眼下仍是地产企业趋之若鹜的目标。 “从2008年那次萧条之后，很多开发商已经摸透了政府‘保持平衡’的意图。他们明白，商业地产是住宅地产风险的对冲。当市场低迷，房子卖不出去的时候，如果企业持有商业地产，其租金可以保证资金链安全。即使租不出去，商业物业也比卖不出去的住宅物业更有价值，因为它算企业自有资产，在资产负债表上是正资产，至少还可以抵押。”聂梅生道出了商业地产的第二个作用。 “就整个中国房地产行业而言，稳健绝对是一个趋势。”聂梅生表示，中国大部分房企的运作流程都差不多：贷款、圈地、盖房、卖房。这种链条导致项目入市比较快，很容易拿到很高的金融杠杆，这样的市场也最容易形成泡沫，从而大起大落。但是，随着政府对平衡的把握，这种泡沫式的企业会被市场淘汰，懂得对冲风险的企业才能脱颖而出，这就是为什么如今的房地产企业既要拥有商业地产，又要稳固住宅地产、既要有一线城市的项目，又要有二三线城市项目的原因。 而戴志康的观点则相对保守：“从规模上来说，不可能所有企业都转向商业地产。大家都认为商业地产好，都来转型，那样同样会很惨。如果仓促转型，企业只会出现两类极端状况——要么很成功，要么彻底完蛋。” 住宅地产老江湖 任志强 不看好商业地产 “这一次的调控运用的行政命令，比以往任何一次调控中的行政命令都更严厉。”任志强给最近的一系列政策定了性。 严厉归严厉，其对企业的“伤害”则未见得有多少。任志强表示，尽管调控严厉，但有一定规模的地产企业根本不必捂盘惜售，仅需要减缓开发速度，最常见的是将手中原有的10个项目，先操作5个。 “拿一块地，开发期至少3-4年，期间很可能会经历数次调控。某一个阶段没有超额利润的情况很正常。我不是不要超额利润，只不过不是现在，以后会有的。” 对于商业地产，任志强并不看好，“的确有很多企业在新政出台之前拿了商业用地，但是新政之后，情况不一样了。北京刚刚放出的4块商业用地都流拍了。目前，地产企业还看不清政策未来的走向，所以不敢轻举妄动。”作为一家长期从事住宅地产开发的上市公司，华远并不打算加入这一波“转型”大军，大规模进军商业地产。 “我们持有的物业也就四五万平方米，不会再多了，没有那么多钱。所谓稳健，与开展多少业务、在多少个城市投资没多大关系，稳健是财务上的保守，不冒过多风险。华远就是保守型的，旱天里会准备雨伞。” 任志强并不认为“既有一线城市的项目，又有二三线城市项目”的模式适合所有企业。“实际上，在一个市场形成垄断是效益最高的，进入过多的市场意味着更多的风险。大多数企业之所以要去别的地方，是因为在一个城市形成垄断太难。”华远从北京起家，目前仅在全国四个城市开展业务，不过最近，西安、长沙的销售额已经超过了北京。 “钱决定了地产公司的商业模式。在当今的中国，像中粮、华润、万达这样的公司有几个？不具有普遍意义。”任志强坦言，国际上的优秀企业都是“既有商业地产，又有住宅地产”，但国内大多数企业也很难做到。“如果金融市场更加开放，也许会有更多企业可以做到这一点。” 旅游地产先锋 黄怒波投稀缺地块 “商业地产的资金需求模式和上市公司的利益追求，完全矛盾。李嘉诚的长实地产最开始只做住宅，转型做持有型地产用了将近15年。”黄怒波认为，从人均数字等方面计算，中国商业地产的空间还很大，但“转型”很艰难。 然而，“目前的确有很多资金流入了商业地产，比如，万达打算在北京通州做一个特色商业街，我们也考虑在大兴建一个商业区。最近，虽然北京的商业用地流拍了，但别的城市情况又不同，我前几天去了大连，不少合适的商业用地已经被拿走了。” 1998年中坤就开始运作安徽黄山附近的古村落——宏村的旅游项目。到2000年，宏村成功成为世界文化遗产，门票收入翻了几倍，但是那时候，旅游地产仍然不是中坤的主业。 真正的转型始自2005年。在那个中国房地产业异常火爆的年代，黄怒波清醒地看出，当所有的地产企业都做住宅地产，住宅地产的风险就会被放大。因此，他当时提出了“从地产突围”的概念。 在过去5年间，土地的增值同样令黄怒波获益不少。“喀什的地我坚守了很久，周围的人都说那里没前途。现在，‘经济特区’概念出来之后，土地升值至少30倍。这么多年以来，我的经验是：开发得太快不一定利润高。” 如今，中坤手中持有70万平方米的物业，同时拥有旅游景区、住宅开发等业务，“公司的模式比较稳定，商业物业有固定的租金收入，同时，我也可以做住宅。” 烂尾楼起家的新贵 李贵斌 商业地产需要“养”
“这一次，进入商业地产领域的不理性资金并不多。媒体报道说有千亿资金，我认为有水分。有些企业的高调，恐怕有炒作嫌疑。但的确，现在是企业进入的好时机。”光耀东方投资公司董事长李贵斌告诉《英才》记者。 2009年9月，李贵斌刚刚收购了位于北京西站北广场的烂尾楼——海天广场，在此之前，它已经“烂”了十年。短短半年之后，它变身“光耀东方广场”。目前，招商已经收尾。 “我下海收的第一个楼盘——山东聊城新东方广场，就曾经是一个烂尾楼，11万平米的综合项目，有商场有住宅。”在银行系统任职多年的李贵斌于2003年下海。一出道，他没有选择快速挣钱的住宅地产，而是操作了难度更大的商业地产。“我没少走弯路。最早，我把店铺设计得比较大，但是当时市场购买力不足，租户的租金也较高，后来他们都赔钱了，很多人退租。幸好我手里还有住宅业务，有现金流。”第一批租户的问题解决之后，李贵斌又重新设计店铺，重新装修、招商，前后折腾了3年，直到2006年，新东方广场才渐渐红火起来。 第一个项目就做了3年，李贵斌总结道，“商业地产，最重要的是商业定位和概念，商业做好了，地产才能增值。” “商业项目最初没有收益，需要‘养’，我就是先用住宅地产的回款去补，而在住宅地产受调控影响的时候，商业项目还有租金。”光耀东方预计，到2010年底，其持有型商业物业面积将达到50万平方米。 对于房地产企业最重视的融资问题，李贵斌并没有多谈。事实上，金融系统出身李贵斌始终与金融圈保持着紧密的关系。早在2007年底，光耀东方不声不响的获得蓝山资本近9亿元的投资。 谈及未来，李贵斌认为，“理性”是趋势。“中国的房地产业现在仍处于高速增长期，因此，整个产业都比较浮躁，前几年，拿高价地的人都挣到钱了。但是，房地产这个行业也不是无限期增长的。现在，在欧美发达国家，房地产业的大规模膨胀时期已经过去了，每年新建的房子并不多。同样，中国的房地产业也会趋于理性。目前的调控则有助于企业去掉浮躁的思维。”
