钱途网 地产商谁最有钱途(2)



 “做持有型物业需要大量贷款,中国对持有型物业的贷款条件非常苛刻,开发商那点钱都押在持有型物业上,则没有能力去做别的开发了。”很明显,华远地产董事长任志强也不认为商业地产是随便谁都可以做的。

  尽管门槛高,商业地产眼下仍是地产企业趋之若鹜的目标。

  “从2008年那次萧条之后,很多开发商已经摸透了政府‘保持平衡’的意图。他们明白,商业地产是住宅地产风险的对冲。当市场低迷,房子卖不出去的时候,如果企业持有商业地产,其租金可以保证资金链安全。即使租不出去,商业物业也比卖不出去的住宅物业更有价值,因为它算企业自有资产,在资产负债表上是正资产,至少还可以抵押。”聂梅生道出了商业地产的第二个作用。

  “就整个中国房地产行业而言,稳健绝对是一个趋势。”聂梅生表示,中国大部分房企的运作流程都差不多:贷款、圈地、盖房、卖房。这种链条导致项目入市比较快,很容易拿到很高的金融杠杆,这样的市场也最容易形成泡沫,从而大起大落。但是,随着政府对平衡的把握,这种泡沫式的企业会被市场淘汰,懂得对冲风险的企业才能脱颖而出,这就是为什么如今的房地产企业既要拥有商业地产,又要稳固住宅地产、既要有一线城市的项目,又要有二三线城市项目的原因。

  而戴志康的观点则相对保守:“从规模上来说,不可能所有企业都转向商业地产。大家都认为商业地产好,都来转型,那样同样会很惨。如果仓促转型,企业只会出现两类极端状况——要么很成功,要么彻底完蛋。”

  

  住宅地产老江湖

  任志强  不看好商业地产

  “这一次的调控运用的行政命令,比以往任何一次调控中的行政命令都更严厉。”任志强给最近的一系列政策定了性。

  严厉归严厉,其对企业的“伤害”则未见得有多少。任志强表示,尽管调控严厉,但有一定规模的地产企业根本不必捂盘惜售,仅需要减缓开发速度,最常见的是将手中原有的10个项目,先操作5个。

  “拿一块地,开发期至少3-4年,期间很可能会经历数次调控。某一个阶段没有超额利润的情况很正常。我不是不要超额利润,只不过不是现在,以后会有的。”

  对于商业地产,任志强并不看好,“的确有很多企业在新政出台之前拿了商业用地,但是新政之后,情况不一样了。北京刚刚放出的4块商业用地都流拍了。目前,地产企业还看不清政策未来的走向,所以不敢轻举妄动。”作为一家长期从事住宅地产开发的上市公司,华远并不打算加入这一波“转型”大军,大规模进军商业地产。

  “我们持有的物业也就四五万平方米,不会再多了,没有那么多钱。所谓稳健,与开展多少业务、在多少个城市投资没多大关系,稳健是财务上的保守,不冒过多风险。华远就是保守型的,旱天里会准备雨伞。”

  任志强并不认为“既有一线城市的项目,又有二三线城市项目”的模式适合所有企业。“实际上,在一个市场形成垄断是效益最高的,进入过多的市场意味着更多的风险。大多数企业之所以要去别的地方,是因为在一个城市形成垄断太难。”华远从北京起家,目前仅在全国四个城市开展业务,不过最近,西安、长沙的销售额已经超过了北京。

  “钱决定了地产公司的商业模式。在当今的中国,像中粮、华润、万达这样的公司有几个?不具有普遍意义。”任志强坦言,国际上的优秀企业都是“既有商业地产,又有住宅地产”,但国内大多数企业也很难做到。“如果金融市场更加开放,也许会有更多企业可以做到这一点。”

 旅游地产先锋

  黄怒波投稀缺地块

  “商业地产的资金需求模式和上市公司的利益追求,完全矛盾。李嘉诚的长实地产最开始只做住宅,转型做持有型地产用了将近15年。”黄怒波认为,从人均数字等方面计算,中国商业地产的空间还很大,但“转型”很艰难。

  然而,“目前的确有很多资金流入了商业地产,比如,万达打算在北京通州做一个特色商业街,我们也考虑在大兴建一个商业区。最近,虽然北京的商业用地流拍了,但别的城市情况又不同,我前几天去了大连,不少合适的商业用地已经被拿走了。”

  1998年中坤就开始运作安徽黄山附近的古村落——宏村的旅游项目。到2000年,宏村成功成为世界文化遗产,门票收入翻了几倍,但是那时候,旅游地产仍然不是中坤的主业。

  真正的转型始自2005年。在那个中国房地产业异常火爆的年代,黄怒波清醒地看出,当所有的地产企业都做住宅地产,住宅地产的风险就会被放大。因此,他当时提出了“从地产突围”的概念。

  在过去5年间,土地的增值同样令黄怒波获益不少。“喀什的地我坚守了很久,周围的人都说那里没前途。现在,‘经济特区’概念出来之后,土地升值至少30倍。这么多年以来,我的经验是:开发得太快不一定利润高。”

  如今,中坤手中持有70万平方米的物业,同时拥有旅游景区、住宅开发等业务,“公司的模式比较稳定,商业物业有固定的租金收入,同时,我也可以做住宅。”

  

  烂尾楼起家的新贵

  李贵斌  商业地产需要“养”

 钱途网 地产商谁最有钱途(2)
  “这一次,进入商业地产领域的不理性资金并不多。媒体报道说有千亿资金,我认为有水分。有些企业的高调,恐怕有炒作嫌疑。但的确,现在是企业进入的好时机。”光耀东方投资公司董事长李贵斌告诉《英才》记者。

  2009年9月,李贵斌刚刚收购了位于北京西站北广场的烂尾楼——海天广场,在此之前,它已经“烂”了十年。短短半年之后,它变身“光耀东方广场”。目前,招商已经收尾。

  “我下海收的第一个楼盘——山东聊城新东方广场,就曾经是一个烂尾楼,11万平米的综合项目,有商场有住宅。”在银行系统任职多年的李贵斌于2003年下海。一出道,他没有选择快速挣钱的住宅地产,而是操作了难度更大的商业地产。“我没少走弯路。最早,我把店铺设计得比较大,但是当时市场购买力不足,租户的租金也较高,后来他们都赔钱了,很多人退租。幸好我手里还有住宅业务,有现金流。”第一批租户的问题解决之后,李贵斌又重新设计店铺,重新装修、招商,前后折腾了3年,直到2006年,新东方广场才渐渐红火起来。

       第一个项目就做了3年,李贵斌总结道,“商业地产,最重要的是商业定位和概念,商业做好了,地产才能增值。”

  “商业项目最初没有收益,需要‘养’,我就是先用住宅地产的回款去补,而在住宅地产受调控影响的时候,商业项目还有租金。”光耀东方预计,到2010年底,其持有型商业物业面积将达到50万平方米。

  对于房地产企业最重视的融资问题,李贵斌并没有多谈。事实上,金融系统出身李贵斌始终与金融圈保持着紧密的关系。早在2007年底,光耀东方不声不响的获得蓝山资本近9亿元的投资。

  谈及未来,李贵斌认为,“理性”是趋势。“中国的房地产业现在仍处于高速增长期,因此,整个产业都比较浮躁,前几年,拿高价地的人都挣到钱了。但是,房地产这个行业也不是无限期增长的。现在,在欧美发达国家,房地产业的大规模膨胀时期已经过去了,每年新建的房子并不多。同样,中国的房地产业也会趋于理性。目前的调控则有助于企业去掉浮躁的思维。”  

爱华网本文地址 » http://www.413yy.cn/a/9101032201/101045.html

更多阅读

平潭最大烂尾楼 包头最大地产商造最大烂尾楼群

     多家银行牵涉其中  一场雨过后,包头已有深秋的意味。对于包头“九合·米兰春天”的3700余名业主而言,体会到的则是阵阵寒意。截至9月中旬底,该项目已停工近两个月。让人更为揪心的是,随着开发商的“失踪”,复工也变得遥遥无期

最具潜力的创业项目 哪几个创业行最具钱途?

  您认为哪个是最具钱景的创业行业?经济不景气,很多人丢了工作后,转而兴起创业的念头,不过在思考创业行业时,最重要的是要捉住市场潮流脉动,才能降低创业风险。统计结果显示最具钱途的创业方向前五名依序为:平价概念、健康概念、个性化

怎样才能开网店 怎么才能开家最具钱途的网店?

网上开店卖什么最赚钱?07年的时候,我给自己开发了的一款网店,通过帮顾客省钱购物的形式,我最多的一天销售额达到接近2万,净提成有6000多,而平时每天基本保持在1000-3000左右。在07年的时候,这样的6000块钱别说一天,就在现在说是自己月进600

声明:《钱途网 地产商谁最有钱途(2)》为网友永远的范儿灬分享!如侵犯到您的合法权益请联系我们删除