爱华网中国楼市的畸形结构，加上中国经济得的两个病以及错误用药，使得房价暴涨。 全世界没有一个国家会像我们这样关心房地产的，也没有一个政府会调控房地产到这种可以说是已经走火入魔的地步。我举一个例子来讲，我们甚至前一阵还说要推出物业税，什么目的呢？要打压房价。这个话出来之后震惊全世界，知道为什么吗？物业税是打压房价的吗？所以对于这样的调控，我只有四个字——无话可说。 有人想请我谈谈此次“国十条”出来对于地产商的影响。我想“国十条”，不知道出了多少条了，最好建议政府从001开始编号，国001、国002，按照我的估计现在应该是国0097差不多了。出了这么多调控措施之后的今天，我们还要来谈这个无聊的题目，只能说明前面90多次都是失败的，所以到今天房价才会如此失控。 你会发现整个中国是个极其荒谬的地方，比如说全世界有哪一个行业的商人可以经常去爬山、谈人生、谈哲学？我们房地产商难道没有事干吗？像我们东莞这些制造厂商的老板们有没有可能去爬山、谈人生、谈哲学？没有可能的，因为他们忙得不得了。 中国房地产市场的两个畸形结构 为什么会走到这一步呢？最近4月19日推出调控措施，为什么现在推出，去年干嘛去了？所以不由自主地我们会想到一个比较荒谬的道理——因为这一两年来的折腾，我们地方政府该卖的地卖了，该圈的钱也圈了，我们地产开发商这一年来赚钱赚得是心惊胆跳、六神无主，可是不管怎么讲该赚的钱也赚了。 当利益集团被满足之后，“国十条”就比较容易推出。回想一下，为什么我们经常会听到媒体和老百姓批评开发商和地方政府形成了一个牢不可破的利益集团呢？这是第一个我们所要思考的问题，不过我想从这做一个切入口。试想一下，除了通过政府和开发商所开发的楼盘能够合法地购买之外，你有没有可能自己集资建房？没有，因为这是不合法的。我突然想到一个很有趣的比喻，你知道什么人会去婚姻介绍所吗？就是谈恋爱不太会谈的人，不太吸引人的人可能到婚姻介绍所去找对象。如果哪一天政府突然规定不许谈恋爱了，谈恋爱而结婚者一律不发结婚证，必须到婚姻介绍所去，那么会产生什么结果？婚姻介绍所的中介费保证要狂涨。我们已经透过一些规则、法条的设定不允许我们自由恋爱，只要自由恋爱者就不发结婚证，于是我们全体被推向了一个垄断组织——那就是地产开发商和地方政府，因此价格只有涨而不会跌。 还有第二个问题，在新加坡，真正意义上的商品房比例连3%都不到，在香港，超过半数的居民享受的是政府所提供的公屋。这个公屋既具备经济适用房的特性，也具备廉租房的特性。我们就以香港如此之贵的地方而言，它的廉租房每个月租金才几百块，甚至还有便宜到两三百块的。为什么香港能够提供如此廉价的廉租屋呢？因为这是政府的责任，全世界各国的政府没有一个不把这个事情当成头等大事来办。 以我们内地政府官员之睿智、之出名，难道他会不懂吗？翻翻历史，1998年国务院出台了一个23条，说执政的目标是希望往后能够构建80%的经济适用房、10%的廉租房，还有10%的商品房。从1998年到2003年房价相对来说是比较稳定的，当然我不能说是因为这个法案的贡献。如果我们走上这一条路的话，那就是新加坡模式、香港模式，不至于走到今天。可是，到了2003年政府部门公布了一个18条，对于所谓的经济适用房给予了一个莫名其妙的解读——那就是用具备保障性质的商品房来取代经济适用房。结果到2003年香港、新加坡模式就此消失，80%的经济适用房在2003年的18条当中全部改成了商品房，再加上原本规划的10%商品房就高达90%；再加上地方政府毫无动力去做廉租房。两个背景就奠定了今天房价毒瘤的基本格局，也就是说中国地产的问题是一个结构性的问题。 中国经济生了两个病
畸形结构一旦有了开始，下一个就等导火线了。真正意义上的房地产泡沫是从2006年下半年开始的，推力就来自2003年左右所开始的投资经营环境全线恶化的现实，所以到2006年下半年我们发现了大量企业的资金不做实体经济，反而流出来炒楼炒股，从而造成2006年惊心动魄的楼市泡沫和股市泡沫。而更让我感到大惑不解的是，当时除了楼市、股市之外竟然还出现了我们前所未见、闻所未闻的所谓普洱茶和红木家具的故事。你会发现这个社会的资金已经泛滥到什么地步，炒楼炒股本身已经不能满足这些资金的去处，还必须进入红木家具和普洱茶的系列，这是一个国家危机的开始。 政府希望通过宏观调控来控制泡沫，这是政府调控房价时代的真正开始，可从2006年开始全错，一直错到现在。那么政府当初的宏观调控是什么样的思维呢？他们认为通过提高利率等方式能够收回流动性，因为很多学者都说，这些状况就是因为流动性过剩造成的，所以政府的知觉反应就是提高利率收回流动性，因为在他们想法里只要把流动性收回了就好了，我们手中的钱就少了，就不能炒楼了，甚至不能炒股了，从而使问题一并解决。于是，2007年政府6次提高利率，但6次提高利率的当天股价却毫无例外地全部上涨。为什么？因为政府政策的目标全错了。2003年之后我们经济已经生病了，生了第一个病就是投资经营环境已经全面恶化，所以到2007年每一次提高利率就进一步地打击了我们第一个病，使得我们以制造业为主的民营企业所面临的投资经营环境更加恶化，而更加恶化之后的结果就是它就更不想干了，从而导致它从实体经济拿出更多的钱去炒楼炒股。 到了2007年年底，中央经济工作会议正式宣布“双防”，这就是我们这么多年来第一次看到极其严格的宏观调控，但你越如此严厉调控，最后的结果股价、楼价更是失控，为什么？因为这种严厉的调控会使得我们第一个病更加恶化。到了2008年，金融海啸还没有开始的时候我们正式进入所谓的前金融危机时代，广东省制造业已经倒闭了30%，江浙两省制造业已经倒闭了20%。 我们中国生的病还不只这一个，金融海啸使得我们生了第二个病——产能过剩。金融海啸这个病毒本来跟我们是没关系的，我们中国的金融、我们的银行并不跟别人挂钩，自己玩自己的，为什么还受到了不小的冲击？是因为地方政府这么多年来的错误政策使得我们整个经济体系丧失了免疫力。什么政策？ 第一个叫抓建设拉动GDP，就是各级政府通过修桥铺路，当然还通过房地产等方式拉动GDP。这几年根本不是我们经历什么了不起的增长，基本上都是基础设施建设和房地产拉动的结果，也就是说钢筋水泥拉动的结果。2008年，中国GDP中57%是钢筋水泥，从而使得消费压缩到只有35%，到2009年更糟糕67%是钢筋水泥，消费只有29%。我告诉你这个数据你一定有恐惧的感觉，全世界没有这种国家，其他国家的消费都占到GDP的80%。 第二招商引资，我们各级政府为了招商引资什么都敢签、什么都敢卖、什么都敢干，没有不敢的，什么环境污染、资源破坏、当地民众受到剥削根本不在乎，各地政府疯狂招商引资的结果是产能大幅扩张，我们产能已经高达GDP的70%。有70%的产能却只有35%的消费，消费不了的那部分怎么办？所以我们就推动了一个史无前例的大规模的出口，让美国人去消费，把我们过剩产能给吸收掉，问题是美国人基本上都是用借来的钱超前消费，简称泡沫消费，搞了半天吸收掉我们过剩产能的都是泡沫消费，只要是泡沫就一定会破裂，问题是怎么破裂——金融海啸。在2008年11月之前中国出口增长率每一年都是30%以上，2008年11月份首度转为-2.2%，2009年全年为-16%。美国人不消费了，那么咱们产能过剩危机立刻暴露了，所以就生了第二个病。 用错药方，病得更厉害了 中国是全世界唯一同时生两个病的国家，所以大量资金去炒楼炒股等等，造成发烧现象。既然发烧了，就一定要治病。于是我们的政府从2008年10月份开始连续开了六大虎狼剂药要治病，如果能够对症下药，2008年年底到2009年年初的泡沫现象就应该得到缓解。可是，如果用错药了呢？那发烧就更严重了。我们来看看这些药方是怎么来的。 第一个药方是4万亿，第二个十大产业振兴方案，第三个汽车家电建材下乡，第四个银行信贷的六成做基础建设，这四个药方的本质意义是什么？就是利用明天的产能过剩消化今天的产能过剩。以高速公路为例，建完之后有没有车在上面跑？基本没有车跑的高速公路统统产能过剩，但是在建的时候需要钢材、水泥，所以可以消化今天钢材市场2亿多吨的产能过剩，也可以消化今天水泥市场11亿多吨的产能过剩。可是建完以后怎么办？ 第二个病发烧怎么来的？也就是银行信贷剩下的四成是干什么用的？是以国企为主的短期融资。那么国企拿到这么多的钱干什么呢？大量银行信贷进入股市造成更发烧，同时炒地皮造成各地地王现象层出不穷。还有，银行信贷去年一整年就放出了9.59万亿，到了今年1月份高达12万亿，通货膨胀来了怎么办？你存在银行的钱就毛了，为了让钱不毛你敢不敢投资实体经济，比如开个塑料文具加工厂或是皮革加工厂？不敢，因为我们江苏浙江皮革加工厂严重产能过剩。怎么办呢？大量逃避通货膨胀的避险基金冲击股市和楼市。 两个病没解决加上用错药，从而造成这种畸形现象。 病根难除 那么你问我为什么冲击会这么大？一开始我就说过中国的楼市从2003年开始已经建立了两个畸形的结构，第一个是不准自由恋爱，必然形成地产开发商和地方政府的垄断，第二中国是全世界唯一几乎100%都是商品房的国家。经济适用房？那是点缀用的。就在这两个结构之下，你突然发现中国经济的两个病，加上用错药，使得两笔资金通过这两个畸形的结构使得房价暴涨，所以今天治理中国楼市泡沫是非常复杂的，我根本没有一点期望可以去治理。第一你想解决地产商和地方政府的垄断问题吗？开放老百姓自己建房你做得到吗？做不到。第二个学习新加坡和香港由地方政府拿出土地拿出钱大面积建造经济适用房和廉租房，你做得到吗？不可能做得到。请你想想地方政府的心态，它会说我这么光搞商品房的话，可以卖地，增加财政收入啊；搞廉租房还要自己掏地，自己掏钱，是吃饱撑了还是脑子进水了，什么人会做这样的蠢事？除非某个书记快退休了，搞这样一个事。但下任上来肯定要推翻，根本是不可能解决的。
